【正文】 應(yīng)重點(diǎn)考慮一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)；一梯三戶的戶型也可適當(dāng)考慮，但其在面積上要適當(dāng)控制，在戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格上也要有新意。 區(qū)域： 遍布全城，延伸至各富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 ~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級(jí) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬(wàn)元以上 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 34 （ 三）目標(biāo)客戶群體鎖定 當(dāng)?shù)剌^富有居民（個(gè)體戶） 該部分目標(biāo)客戶群的文化程度一般，但其具有一定的儲(chǔ)蓄資金，有實(shí)力，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；其家庭人口較多，所需戶型較大， 年齡結(jié)構(gòu)在 35— 55 歲之間，分布在邵陽(yáng)市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 28 （四）威脅點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格空間較低，需后期突破才有空間 從現(xiàn)有項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來(lái)看，其開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高； 而從目前對(duì)該區(qū)域的現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查了解來(lái)看，該區(qū)域多層的價(jià)格在 12001300 元 /㎡，而項(xiàng)目的銷售價(jià)格要突破此價(jià)格，在產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)思路上都將需做更多的突破，并且還需與策劃推廣相結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目基本概況 （一）地理位臵 項(xiàng)目地塊位于邵陽(yáng)市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場(chǎng)，屬雙清區(qū)管轄。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年，全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 %，完成商品房竣工面積 萬(wàn)平米，銷售面積 萬(wàn)平米，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 1 至 個(gè)百分點(diǎn)； 全市城鄉(xiāng)住宅建設(shè)完成投資 16 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成 投資 億元，同比增長(zhǎng) 7%；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、市場(chǎng)交易收入 億元，同比增長(zhǎng) %； 2020 年，國(guó)有土地出讓 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 30 余萬(wàn)平米；可銷售面積超過(guò) 100 萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)一倍。第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。 按常住人口計(jì)算，人均GDP 為 5010 元 。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的初步了解和對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)并存，尤其是城市“控制東西，發(fā)展南北”的發(fā)展方向及項(xiàng)目地塊周邊的環(huán)境、地形結(jié)構(gòu)上都使本案的操作難度加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策劃創(chuàng)造暢銷樓盤(pán)，專業(yè)推動(dòng)輝煌業(yè)績(jī)。 （二）人口面積 邵陽(yáng)市總面積為 20886 平方公里， 市區(qū)面積為 411 平方公里 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 嘉鑫商業(yè)廣場(chǎng) 南星花園 和諧家園 所在位臵 大祥區(qū)，火車(chē)站前邵陽(yáng)大街 大祥區(qū)，大安路中段 大祥區(qū)， 大安路中段 產(chǎn)品定位 / 城市中的花園樓盤(pán) / 產(chǎn)品規(guī)劃 6 棟 6F， 1F 為商業(yè) 8 棟住宅， 7 棟 6F， 1 棟 15F 四棟 6F， 1F 規(guī)劃商業(yè) 工程進(jìn)度 主體封頂 主體四層 主體封頂 多層價(jià)格 起價(jià) :1009 元 /㎡，均價(jià) 1158 元 /㎡；最高 :1168 元 /㎡ 1248－ 1318 元 /㎡ 2F： 1098 元 /㎡， 34F： 1128 元 /㎡；5F： 1098 元 /㎡； 6F： 998 元 /㎡ 高層價(jià)格 / 起價(jià) 1388 元 /㎡，層差 20 元；六層以上 50 元 / 面積分布（多層） 108 ㎡、 125 ㎡、 126 ㎡、 130 ㎡ 108 ㎡、 113 ㎡、 126 ㎡、 147 ㎡、 160㎡ 87 ㎡、 117 ㎡、 126 ㎡、 119 ㎡、 122㎡、 158 ㎡ 面積分布（高） / 60 ㎡、 138 ㎡、 148 ㎡、 156 ㎡ / 商業(yè)單價(jià) 72807780 元 /㎡ 沿街約 8600 元 /㎡ 沿大安路 7000 元 /㎡，對(duì)內(nèi) 2500 元 /㎡ 商 業(yè)主力面積 5060 ㎡ 5060 ㎡ 4050 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著火車(chē)南站新城區(qū)大片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、集中開(kāi)發(fā)，今明兩年，邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開(kāi)花，最突出的是火車(chē)南站片區(qū)、汽車(chē)南站片區(qū)，東部片區(qū)、西部片區(qū)、西北片區(qū)北站附近也相繼有代表性的產(chǎn)品的推出， 大量地產(chǎn)產(chǎn)品涌現(xiàn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊特征日益明顯。 受城市發(fā)展方向的影響，區(qū)位認(rèn)知程度低 火車(chē)南站片區(qū)，是市政發(fā)展的主方向，擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、充足的財(cái)政投入、完善的城市配套，二三十個(gè)地塊同步開(kāi)發(fā)，成為城市未來(lái)發(fā)展的主方向和新城區(qū)，這里集聚大量的目光和人氣，得到市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可； 而本項(xiàng)目所處的 東區(qū)，發(fā)展相對(duì)滯后，仍是城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)位形象，人口較少，人氣不旺，相對(duì)冷清，消費(fèi)者區(qū)位認(rèn)可度較低。 因此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，抓住市民向往規(guī)模大、配套全、環(huán)境好 的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“成熟小區(qū)全配套，高尚社區(qū)大園林”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。產(chǎn)品可 以在總體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面、戶型、社區(qū)配套、物管服務(wù)等方面進(jìn)行更新?lián)Q代的創(chuàng)新，但考慮到整個(gè)市場(chǎng)多層均價(jià) 11001300 元 /㎡，小高層均價(jià) 14001600 元 /㎡。 從對(duì)項(xiàng)目的分析來(lái)看，本案的整體操作難度較大。一層店面層高約在 米（ 3 米＋ 米），二層店面層高約為 3 米。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。 項(xiàng)目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營(yíng)造 項(xiàng)目地塊相對(duì)于市中心區(qū)及火車(chē)南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時(shí)，超過(guò)百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設(shè)施將更易營(yíng)造社區(qū)的居住氛圍，促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。邵陽(yáng)的房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)部的打造、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 鴻福花園 天達(dá)商都 視點(diǎn)〃城市花園 所在位臵 大祥區(qū)， 大安路敏州路交匯處 大祥區(qū)，大安路中段 大祥區(qū)，火車(chē)南站站前邵陽(yáng)大道 產(chǎn)品規(guī)劃 4 棟 6F， 1F 為商業(yè) 總建 萬(wàn)㎡； 4 棟 6F， 1－ 2 層商場(chǎng) 2 座高層，現(xiàn)開(kāi) 盤(pán) 1 棟， 1－ 4F 商業(yè)及會(huì)所； 5－ 16F 為建筑 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 封頂 主體封頂 多層價(jià)格 2 層： 1360 元 /㎡； 其他： 1380 元 /㎡ 均價(jià) 1100 元 /㎡ / 高層價(jià)格 / / 起價(jià) :1388 元 /㎡；均價(jià) 1500 元 /㎡左右；每層差價(jià)格 20 元左右 面積分布（多層） 85 ㎡、 106 ㎡、 158 ㎡、 167 ㎡、 200 ㎡（復(fù)式） 102 ㎡、 122 ㎡、 138 ㎡、 151 ㎡、 173㎡ / 面積分布（高層） / / 142 ㎡、 143 ㎡、 164 ㎡、 142 ㎡ 商業(yè)單價(jià) 沿街 3800 元 /㎡、步行街 6800 元 /㎡ 沿主干 道 8600 元 /㎡，次干道 5000元 /㎡ 一層 13000 元 /㎡；二層只租不售 商業(yè)主力面積 未公布 5060 ㎡ 6070 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 社會(huì)固定資產(chǎn)的投資 必將吸引周邊縣（市）民眾、私營(yíng)企業(yè)主前來(lái)購(gòu)房居家臵業(yè)，推動(dòng)邵陽(yáng)住宅建設(shè)和消費(fèi)上新臺(tái)階。固定資產(chǎn)的投資帶來(lái)城市面積的擴(kuò)大及人口數(shù)量的增加，同時(shí)，也便利了外來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，這一定程度上促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 【總結(jié)】從以上數(shù)據(jù)可以看出，邵陽(yáng)市的人均 GDP、全市財(cái)政收入以及居民收入等都比普通的地級(jí)城市低了一段距離，居民恩格爾系數(shù)較高，這一定程度上限制了居民的購(gòu)房消費(fèi)能力。市境東西長(zhǎng) 234 公里，南北寬 公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道