【正文】 “海洋明珠” 項目市場分析及相關建議 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二○○五年十二月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中地方財政收入達到 億元，增長 %。在建的 48 個市重點項目完成投資 億元，為年度計劃的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三棟 7F，兩棟 15F 工程進度 整地階段 樁基階段 主體封頂 多層價格 起價 :1358 元 /㎡，均價 1400 元 /㎡； 最高 :1466 元 /㎡ / 均價約 1200 元 /㎡ 高層價格 未定價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）技術指標 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產(chǎn) 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡狀，地勢西低東高。 “雍翠豪苑”目前剩余上百套的住宅，其處尾盤銷售階段，低價格的促銷形式不利項目的價格成長。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富?；蛳蛲?市戶口人士 該部分目標客戶群體大部分為邵陽周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富裕人士，他們向往城市的居住生活，希望有城市的戶口，為孩子提供較好的教育環(huán)境，在戶型面積上需求較大。 增加飄窗及角窗的設計，活潑戶型增加賣點及購買吸引力；高層可適當規(guī)劃一些圓弧玻璃觀景陽臺的戶型。若采用三進深的戶型設計，“凹槽”較多，將不利于住宅的保暖，與節(jié)能型住宅也存在一定的差距； 同時，從對邵陽目前現(xiàn)有項目的戶型設計來看，采用三進深的戶型設計極少，部分三進深的戶型存在滯銷的局面。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產(chǎn) 33 （二）目標客戶群的基本特征 針對目標客戶的情況，現(xiàn)將目標市場細分如下： 購買階層 （ 1）自用：大眾市 民，有能力而又確實希望臵業(yè)的； （ 2）安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產(chǎn) 27 （三）機會點（ O） 區(qū)域競爭樓盤較少，且大型樓盤不多 從目前來看，項目區(qū)域競爭樓盤較少，因此，對于超過百畝的本案而言還具有一定的發(fā)展空間，但從地形及城市發(fā)展方向來看，發(fā)展空間不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注： 2020 年人均面積為 ㎡；以上需求面積不包括拆遷房新建面積及政府不限制土地出讓的前提下進行預估。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。工業(yè)投資 億元，增長 倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、經(jīng)濟概況 （一） 2020 年經(jīng)濟發(fā)展綜合概況 2020 年邵陽市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前 言 承蒙貴司的信任，邀請本司參與“海洋明珠”項目前期的市場調查與項目定位事宜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （分析：項目區(qū)域面積不大、人口數(shù)量相對較少，一定程度上限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展） （三）交通環(huán)境 邵陽交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線通車，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。 全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)投資 億 元，增長 %。 在 2020 年編制的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將編制了 33 條城市道路詳規(guī)；完成西園公園、北塔公園、寶山公園、六嶺游園、龍須塘工業(yè)防護綠地、紫薇博覽園公共綠地的詳細規(guī)劃；配合三區(qū)完成工業(yè)園區(qū)近期建設范圍內的控制性詳規(guī)，完成了白馬工業(yè)基地一期控制性詳細規(guī)劃初稿，完成江北路網(wǎng)調整和雪峰南路調整方案。 邵陽市區(qū)人均住房面積已從 1998 年的 平方米增加到2020 年的 平方米， 但是與人均住房面積 30 至 35 平方米的小康社會標準還相差一定的距離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 步月濱江苑 萬錦城 狀元府邸 所在位臵 大祥區(qū)，西湖大橋旁，坡北路 大祥區(qū)，紅旗路中段旁 雙塔區(qū)，資江北路 產(chǎn)品定位 現(xiàn)代生活情調空間 / 全江景高尚生活社區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 2 棟 6F 兩棟 15F， 13 層商業(yè)規(guī)劃超市 8 棟 15F 全電梯住宅 工程進度 主體封頂 現(xiàn)房 整地階段 多層價格 均價 1230 元 /㎡；最高 :1366 元 /㎡ / / 高層價格 / 起價： 1320 元 /㎡，層差 20 元；最高 :1690 元 /㎡ 均價 1400 元 /㎡ 面積分布 （多層） 102 ㎡、 124 ㎡、 127 ㎡、 128 ㎡、 139㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產(chǎn) 26 項目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項目的開發(fā)成本 項目后半部分是個石頭山，以前是采石場，坑坑洼洼，石壁林立； 從對現(xiàn)場的勘察來看，該石頭山的利用價值小，相反，增加了項目的開發(fā)成本，并影響了項目容積率的使用。初步提供以下項目形象定位供貴司參考： 邵陽市首席高尚園林社區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的外部環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目環(huán)境的優(yōu)越，增加項目的賣點及附加值。 （二）景觀規(guī)劃 項目東南面與零散村落相連，周邊居住環(huán)境較差，建議地塊東、南邊沿種植大型的綠化樹木，并輔以高大圍墻，使零散村落與項目完全隔開，自成一體，降低項目在外部形象的劣勢影響； 項目分兩期開發(fā)，但在景觀規(guī)劃上，每期的中心景觀可以相 互獨立，但又應可以相互融合，達到“可分可合”的中心景觀效果； 部分小高層地面一層架空，花園景觀延伸到架空層內，水系及主要景觀區(qū)； 景觀規(guī)劃時應結合該地塊坡地的特殊性，在綠化、景觀方面突出產(chǎn)品的主題與其它產(chǎn)品的差異性，以便在競爭樓盤中提升樓盤的檔次。因此，建議項目在西北角或西南角規(guī)劃一個中型超市，以此為中心輻射到項目周邊，在吸引人氣的同時，又便利社區(qū)居民的生活，彌補項目外部配套不足的缺陷； 同時，在社區(qū)內部還可以規(guī)劃會所（可設健身房、老人活動中心、網(wǎng)吧、閱覽室、 棋牌室、臺球室等）、羽毛球場、幼兒園、戶外健身區(qū)、環(huán)社區(qū)健身步道等，提高項目的附加值。小高層設計建議在社區(qū)內部及中央景觀帶。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建