【正文】 “海洋明珠” 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及相關(guān)建議 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二○○五年十二月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。在建的 48 個(gè)市重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 億元，為年度計(jì)劃的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。三棟 7F，兩棟 15F 工程進(jìn)度 整地階段 樁基階段 主體封頂 多層價(jià)格 起價(jià) :1358 元 /㎡，均價(jià) 1400 元 /㎡； 最高 :1466 元 /㎡ / 均價(jià)約 1200 元 /㎡ 高層價(jià)格 未定價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）技術(shù)指標(biāo) 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡?tīng)?，地?shì)西低東高。 “雍翠豪苑”目前剩余上百套的住宅，其處尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，低價(jià)格的促銷(xiāo)形式不利項(xiàng)目的價(jià)格成長(zhǎng)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富?；蛳蛲?市戶(hù)口人士 該部分目標(biāo)客戶(hù)群體大部分為邵陽(yáng)周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富裕人士，他們向往城市的居住生活，希望有城市的戶(hù)口，為孩子提供較好的教育環(huán)境，在戶(hù)型面積上需求較大。 增加飄窗及角窗的設(shè)計(jì)，活潑戶(hù)型增加賣(mài)點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)吸引力；高層可適當(dāng)規(guī)劃一些圓弧玻璃觀景陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型。若采用三進(jìn)深的戶(hù)型設(shè)計(jì)，“凹槽”較多，將不利于住宅的保暖，與節(jié)能型住宅也存在一定的差距； 同時(shí)，從對(duì)邵陽(yáng)目前現(xiàn)有項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)看，采用三進(jìn)深的戶(hù)型設(shè)計(jì)極少，部分三進(jìn)深的戶(hù)型存在滯銷(xiāo)的局面。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 33 （二）目標(biāo)客戶(hù)群的基本特征 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的情況，現(xiàn)將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下： 購(gòu)買(mǎi)階層 （ 1）自用：大眾市 民，有能力而又確實(shí)希望臵業(yè)的； （ 2）安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶(hù)及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 27 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，且大型樓盤(pán)不多 從目前來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，因此，對(duì)于超過(guò)百畝的本案而言還具有一定的發(fā)展空間，但從地形及城市發(fā)展方向來(lái)看，發(fā)展空間不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 注： 2020 年人均面積為 ㎡；以上需求面積不包括拆遷房新建面積及政府不限制土地出讓的前提下進(jìn)行預(yù)估。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) 倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、經(jīng)濟(jì)概況 （一） 2020 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合概況 2020 年邵陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前 言 承蒙貴司的信任，邀請(qǐng)本司參與“海洋明珠”項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位事宜。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （分析：項(xiàng)目區(qū)域面積不大、人口數(shù)量相對(duì)較少，一定程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展） （三）交通環(huán)境 邵陽(yáng)交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線通車(chē)，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。 全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)投資 億 元，增長(zhǎng) %。 在 2020 年編制的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將編制了 33 條城市道路詳規(guī)；完成西園公園、北塔公園、寶山公園、六嶺游園、龍須塘工業(yè)防護(hù)綠地、紫薇博覽園公共綠地的詳細(xì)規(guī)劃；配合三區(qū)完成工業(yè)園區(qū)近期建設(shè)范圍內(nèi)的控制性詳規(guī)，完成了白馬工業(yè)基地一期控制性詳細(xì)規(guī)劃初稿，完成江北路網(wǎng)調(diào)整和雪峰南路調(diào)整方案。 邵陽(yáng)市區(qū)人均住房面積已從 1998 年的 平方米增加到2020 年的 平方米， 但是與人均住房面積 30 至 35 平方米的小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)還相差一定的距離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱(chēng) 步月濱江苑 萬(wàn)錦城 狀元府邸 所在位臵 大祥區(qū)，西湖大橋旁，坡北路 大祥區(qū)，紅旗路中段旁 雙塔區(qū)，資江北路 產(chǎn)品定位 現(xiàn)代生活情調(diào)空間 / 全江景高尚生活社區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 2 棟 6F 兩棟 15F， 13 層商業(yè)規(guī)劃超市 8 棟 15F 全電梯住宅 工程進(jìn)度 主體封頂 現(xiàn)房 整地階段 多層價(jià)格 均價(jià) 1230 元 /㎡；最高 :1366 元 /㎡ / / 高層價(jià)格 / 起價(jià)： 1320 元 /㎡，層差 20 元；最高 :1690 元 /㎡ 均價(jià) 1400 元 /㎡ 面積分布 （多層） 102 ㎡、 124 ㎡、 127 ㎡、 128 ㎡、 139㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價(jià) 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 26 項(xiàng)目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目后半部分是個(gè)石頭山，以前是采石場(chǎng)，坑坑洼洼，石壁林立； 從對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的勘察來(lái)看，該石頭山的利用價(jià)值小，相反，增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，并影響了項(xiàng)目容積率的使用。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 邵陽(yáng)市首席高尚園林社區(qū) 通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的外部環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目環(huán)境的優(yōu)越，增加項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)及附加值。 （二）景觀規(guī)劃 項(xiàng)目東南面與零散村落相連，周邊居住環(huán)境較差，建議地塊東、南邊沿種植大型的綠化樹(shù)木，并輔以高大圍墻，使零散村落與項(xiàng)目完全隔開(kāi)，自成一體，降低項(xiàng)目在外部形象的劣勢(shì)影響； 項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，但在景觀規(guī)劃上，每期的中心景觀可以相 互獨(dú)立，但又應(yīng)可以相互融合，達(dá)到“可分可合”的中心景觀效果； 部分小高層地面一層架空，花園景觀延伸到架空層內(nèi)，水系及主要景觀區(qū)； 景觀規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合該地塊坡地的特殊性，在綠化、景觀方面突出產(chǎn)品的主題與其它產(chǎn)品的差異性，以便在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中提升樓盤(pán)的檔次。因此，建議項(xiàng)目在西北角或西南角規(guī)劃一個(gè)中型超市，以此為中心輻射到項(xiàng)目周邊，在吸引人氣的同時(shí)，又便利社區(qū)居民的生活，彌補(bǔ)項(xiàng)目外部配套不足的缺陷； 同時(shí)，在社區(qū)內(nèi)部還可以規(guī)劃會(huì)所（可設(shè)健身房、老人活動(dòng)中心、網(wǎng)吧、閱覽室、 棋牌室、臺(tái)球室等）、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、戶(hù)外健身區(qū)、環(huán)社區(qū)健身步道等，提高項(xiàng)目的附加值。小高層設(shè)計(jì)建議在社區(qū)內(nèi)部及中央景觀帶。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建