【正文】 地產市場的發(fā)展） （三）交通環(huán)境 邵陽交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線通車，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。其中 ，第一產業(yè)增加值 億元，增長%；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。非稅收入占財政收入的比重比上年下降 個百分點，是近十年來首次超過非稅收入增長速度的一年。 【總結】從以上數(shù)據(jù)可以看出，邵陽市的人均 GDP、全市財政收入以及居民收入等都比普通的地級城市低了一段距離，居民恩格爾系數(shù)較高，這一定程度上限制了居民的購房消費能力。 全年全社會完成固定資產投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)投資 億 元，增長 %。其中，電力工業(yè)投資增長 倍，機械工業(yè)投資增長 倍，食品工業(yè)投資增長 倍。邵陽火車新站站前開發(fā)建設工程、市煤氣工程、邵陽縣紅石火車站站前開發(fā)工程、年產 1 萬噸粘膠長絲工程等一大批項目建成。固定資產的投資帶來城市面積的擴大及人口數(shù)量的增加，同時，也便利了外來經濟的成長，這一定程度上促進了區(qū)域房地產市場的發(fā)展。 在 2020 年編制的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將編制了 33 條城市道路詳規(guī)；完成西園公園、北塔公園、寶山公園、六嶺游園、龍須塘工業(yè)防護綠地、紫薇博覽園公共綠地的詳細規(guī)劃；配合三區(qū)完成工業(yè)園區(qū)近期建設范圍內的控制性詳規(guī)，完成了白馬工業(yè)基地一期控制性詳細規(guī)劃初稿，完成江北路網調整和雪峰南路調整方案。 中管網房地產頻道 第二部分 邵陽房地產市場綜合分析 一、區(qū)域 房地產市場現(xiàn)狀 近年來，隨著城市建設步伐的不斷加快，住房制度改革的不斷深入，邵陽市房地產業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的良好勢頭，住宅建設穩(wěn)步推進，住房品質全面提升，房產市場日益完善，住房消費日趨繁榮，初步實現(xiàn)了“以房安臵就業(yè)，以房吸引臵業(yè)，以房支撐產業(yè)，促進安居樂業(yè)”的目標。 中管網房地產頻道 二、區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢特點 通過對邵陽房地產市場的分析，其發(fā)展趨勢將會呈現(xiàn)如下特點： （一）人均可支配收入的增加，促進住房的需求 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年，邵陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7398 元，同比增長 %，超過城市人均消費增長的速度，居民購買力水平逐漸提高。 社會固定資產的投資 必將吸引周邊縣（市）民眾、私營企業(yè)主前來購房居家臵業(yè)，推動邵陽住宅建設和消費上新臺階。 邵陽市區(qū)人均住房面積已從 1998 年的 平方米增加到2020 年的 平方米， 但是與人均住房面積 30 至 35 平方米的小康社會標準還相差一定的距離。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。均價約 1550 元 /㎡ 均價約 1500 元 /㎡，層差 20 元 均價約 1400 元 /㎡ 面積分布 93 ㎡、 124 ㎡、 131 ㎡、 164 ㎡ / 127 ㎡、 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡ 商業(yè)單價 待定 待定，沿街約 10000 元 /㎡ 一層 7000 元 /㎡，二層 1800 元 /㎡ 商業(yè)主力面積 未公布 5060 ㎡ / 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 項目名稱 鴻?；▓@ 天達商都 視點〃城市花園 所在位臵 大祥區(qū)， 大安路敏州路交匯處 大祥區(qū)，大安路中段 大祥區(qū)，火車南站站前邵陽大道 產品規(guī)劃 4 棟 6F， 1F 為商業(yè) 總建 萬㎡； 4 棟 6F， 1－ 2 層商場 2 座高層，現(xiàn)開 盤 1 棟， 1－ 4F 商業(yè)及會所； 5－ 16F 為建筑 工程進度 準現(xiàn)房 封頂 主體封頂 多層價格 2 層： 1360 元 /㎡； 其他： 1380 元 /㎡ 均價 1100 元 /㎡ / 高層價格 / / 起價 :1388 元 /㎡；均價 1500 元 /㎡左右；每層差價格 20 元左右 面積分布（多層） 85 ㎡、 106 ㎡、 158 ㎡、 167 ㎡、 200 ㎡（復式） 102 ㎡、 122 ㎡、 138 ㎡、 151 ㎡、 173㎡ / 面積分布（高層） / / 142 ㎡、 143 ㎡、 164 ㎡、 142 ㎡ 商業(yè)單價 沿街 3800 元 /㎡、步行街 6800 元 /㎡ 沿主干 道 8600 元 /㎡，次干道 5000元 /㎡ 一層 13000 元 /㎡；二層只租不售 商業(yè)主力面積 未公布 5060 ㎡ 6070 ㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 項目名稱 步月濱江苑 萬錦城 狀元府邸 所在位臵 大祥區(qū)，西湖大橋旁，坡北路 大祥區(qū)，紅旗路中段旁 雙塔區(qū)，資江北路 產品定位 現(xiàn)代生活情調空間 / 全江景高尚生活社區(qū) 產品規(guī)劃 2 棟 6F 兩棟 15F， 13 層商業(yè)規(guī)劃超市 8 棟 15F 全電梯住宅 工程進度 主體封頂 現(xiàn)房 整地階段 多層價格 均價 1230 元 /㎡；最高 :1366 元 /㎡ / / 高層價格 / 起價： 1320 元 /㎡，層差 20 元；最高 :1690 元 /㎡ 均價 1400 元 /㎡ 面積分布 （多層） 102 ㎡、 124 ㎡、 127 ㎡、 128 ㎡、 139㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 四、對現(xiàn)有房地產項目的 市場分析 （ 一）房地產市場處初級階段，整體開發(fā)水平不高 目前邵陽市的房地產開發(fā)水平仍處于初級階段，其主要是滿足城市發(fā)展和人口擴張所帶來的市場需求，住宅市場偏好于賣方市場； 從現(xiàn)有開發(fā)的地產項目來看，大部分屬經濟型產品，其地塊?。?10－ 30 畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務弱，市場同質化嚴重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。邵陽的房地產后續(xù)開發(fā)的項目中，在品質、品位、規(guī)劃設計、產品細部的打造、項目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該地塊西面落差小，地勢稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。 項目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營造 項目地塊相對于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢； 項目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時，超過百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設施將更易營造社區(qū)的居住氛圍，促進消費者的購買欲望。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 26 項目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項目的開發(fā)成本 項目后半部分是個石頭山，以前是采石場，坑坑洼洼，石壁林立； 從對現(xiàn)場的勘察來看，該石頭山的利用價值小，相反，增加了項目的開發(fā)成本，并影響了項目容積率的使用。 現(xiàn)有項目產品結構層次較低，屬經濟型產品 目前，現(xiàn)有市場上的產品規(guī)模較小、規(guī)劃較差、設計陳舊、配套 不足，大部份屬中低檔次的經濟型產品； 而邵陽的房地產市場正處于從基礎地產產品向更新?lián)Q代產品過渡的階段，市場需求更多的高檔住宅、高尚社區(qū)，全新一代產品呼之欲出，而本案正滿足了這一市場需求。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 29 【結論】 從市場調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。在下述項目建議中會逐一闡述。初步提供以下項目形象定位供貴司參考： 邵陽市首席高尚園林社區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質素生活的實質內涵，使項目從低