【正文】 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 38 戶型配比與開間建議 產(chǎn)品類別 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 面積配比 客廳開間 主臥開間 多層 90 平米左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 25% 4－ 米 米 110 平米左右 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 20% 米 米 120－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 45% － 米 米 140－ 160 平米 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 5－ 米 米 小高層 125－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 65% － 米 米 150 平米左右 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 25% 5－ 米 米 160 平米或以上 5 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 6 米 米 （四）配套設(shè)施 項(xiàng)目配套是提升產(chǎn)品檔次的指標(biāo)，是區(qū)別于同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的重要因素。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 37 （三）戶型設(shè)計(jì) 邵陽(yáng)屬南北結(jié)合地區(qū)，冬天寒冷，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四五十天，而邵陽(yáng)現(xiàn)有住宅并未有供暖配套。 項(xiàng)目北面靠“得豐市場(chǎng)”，環(huán)境蕭條雜亂；西面臨近大馬路，較為嘈雜；東南面與村莊農(nóng)田相連，景致較差，因此，建議地塊四邊不宜規(guī)劃小高層，應(yīng)多采用多層規(guī)劃。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 32 三、目標(biāo)客戶群分析 深入了解目標(biāo)客戶群，是我們策略思考的基礎(chǔ)。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)， 達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給、需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。建議對(duì)該石頭山進(jìn)行削平，全盤考慮項(xiàng)目的總體規(guī)劃。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 23 （四）周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊位于邵陽(yáng)城市東區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，周邊綜合環(huán)境一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的成長(zhǎng) 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場(chǎng)，產(chǎn)品成本的提升，市 場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價(jià)格將進(jìn)一步提升，均價(jià)將從目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多層產(chǎn)品社區(qū)，水漲船高，價(jià)位也將隨之升高，均價(jià)將從目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端產(chǎn)品市場(chǎng)將在產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)一步嚴(yán)重、滯銷與市場(chǎng)價(jià)格提升之間徘徊不前，現(xiàn)有部分項(xiàng)目正進(jìn)行尾盤促銷，一定程度上拉低總體市場(chǎng)價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 隨著同質(zhì)化產(chǎn)品滯銷后果的出現(xiàn)，市場(chǎng)將進(jìn)入更新?lián)Q代的發(fā)展階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從下表可以很清楚地看到人口增長(zhǎng)與人均需求面積的關(guān)系及目前房地產(chǎn)還需供應(yīng)面積的情況： 時(shí) 間 2020 年 2020 年 小康水平 人 口 約 40 萬(wàn) 約 60 萬(wàn) ＞ 60 萬(wàn) 人均需求面積 ㎡ ㎡ 35 ㎡ 實(shí)際需求面積 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 ＞ 2100 萬(wàn)平米 還需供應(yīng)面積 / 萬(wàn)平米 ＞ 萬(wàn)平米 根據(jù)預(yù)測(cè)， 2020 年邵陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口將從目前的 40 萬(wàn)增加到 60 萬(wàn)，此時(shí)城鎮(zhèn)住房人均將要達(dá)到 平方米，實(shí)際需求面積將達(dá) 萬(wàn)平米，與目前相比還差 萬(wàn)平米；按小康社會(huì)人均住房面積標(biāo)準(zhǔn) 35 平方米計(jì)算，需求面積將大于 2100 萬(wàn)平米，與目前相比還差 萬(wàn)平米以上。 城鎮(zhèn)人均可支配收入的增加，必然形成“ 以小換大，以舊換新，以單功能換多功能”的住宅購(gòu)買意愿，加之，居民存款大幅度上升，改善住房條件的愿望促進(jìn)對(duì)住房的有效需求。 （從“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展策略來(lái)看，給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)性；在后期的營(yíng)銷推廣中應(yīng)把這一挑戰(zhàn)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。邵陽(yáng)學(xué)院擴(kuò)建工程、市 移動(dòng)通信系統(tǒng)工程、敏州西路工程、市洋溪橋污水處理工程、新邵筱溪水電站等重大工程開工建設(shè)。 工業(yè)投資增長(zhǎng)明顯快于其他產(chǎn)業(yè)。 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境概述 一、城市概況 （一）基本概況 邵陽(yáng)位于湖南省西南部，資江上游。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境 第二部分 邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 第四部分 項(xiàng)目定位及相關(guān)建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東與衡陽(yáng)市為鄰，南與永州市和廣西壯族自治區(qū)桂林地區(qū)接壤，西與懷化市交界，北與婁底地區(qū)毗連。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7398 元 ，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民 人均消費(fèi)支出 6345 元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。城鎮(zhèn)投資中，農(nóng)林牧漁業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市入選湘西地區(qū)開發(fā)的 34 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已啟動(dòng) 21 個(gè)，完成投資 億元，到位貸款 億元。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）社會(huì)固定資產(chǎn)的投資將擴(kuò)大城市的范圍，促進(jìn)住宅需求的增長(zhǎng) 邵陽(yáng)市將重點(diǎn)抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、 3 207 等國(guó)道主干線建設(shè)和縣鄉(xiāng)公路改造升級(jí)，盡快形成快速便捷的公路交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)，根據(jù)十五規(guī)劃，邵陽(yáng)市建城區(qū)面積將由目前的 39 平方公里擴(kuò)大到 60 平方公里，新增面積 21 平方公里。以此看來(lái)，邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)需求空間巨 大，前景樂(lè)觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 金三角家紡布藝世界 火車南站魏源廣場(chǎng) 匯鑫商業(yè)廣場(chǎng) 所在位臵 大祥區(qū)，敏州路與大安路交界處 大祥區(qū)，火車站旁鈴西路 大祥區(qū)，火車站前邵陽(yáng)大道 產(chǎn)品定位 家紡布藝世界 休閑美食城 商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)步行街 產(chǎn)品規(guī)劃 8 棟 6F，一條商業(yè)街 三棟 6F， 1 層商業(yè)規(guī)劃店面 三棟 6F， 12F 店面， 36F 住宅 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 多層價(jià)格 起價(jià)： 820 元 /㎡，均價(jià) 900 元 /㎡：最高 1050 元 /㎡ / 9001100 元 /㎡ 高層價(jià)格 / 均價(jià)： 1050 元 /㎡ / 面積分布（多層） 98 ㎡、 105 ㎡、 113 ㎡ 123 ㎡、 136 ㎡、 160 ㎡、 150 ㎡ 127 ㎡、 138 ㎡、 143 ㎡、 150 ㎡ 面積分布（高層 ） / / / 商業(yè)單價(jià) 沿街約 8880 元 /㎡，對(duì)內(nèi) 5800 元 /㎡左右 9000 元 /㎡，沿火車站高速 5800 元 /㎡ 一層沿街 85009000 元 /㎡，二層出租 商業(yè)主力面積 4050 ㎡ 5060 ㎡ 6070 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地