【正文】 層 1800 元 /㎡ 商業(yè)主力面積 未公布 5060 ㎡ / 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 邵陽市區(qū)人均住房面積已從 1998 年的 平方米增加到2020 年的 平方米， 但是與人均住房面積 30 至 35 平方米的小康社會標準還相差一定的距離。 中管網房地產頻道 二、區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢特點 通過對邵陽房地產市場的分析，其發(fā)展趨勢將會呈現(xiàn)如下特點： （一）人均可支配收入的增加，促進住房的需求 據統(tǒng)計， 2020 年，邵陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7398 元，同比增長 %，超過城市人均消費增長的速度，居民購買力水平逐漸提高。 在 2020 年編制的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將編制了 33 條城市道路詳規(guī)；完成西園公園、北塔公園、寶山公園、六嶺游園、龍須塘工業(yè)防護綠地、紫薇博覽園公共綠地的詳細規(guī)劃；配合三區(qū)完成工業(yè)園區(qū)近期建設范圍內的控制性詳規(guī)，完成了白馬工業(yè)基地一期控制性詳細規(guī)劃初稿，完成江北路網調整和雪峰南路調整方案。邵陽火車新站站前開發(fā)建設工程、市煤氣工程、邵陽縣紅石火車站站前開發(fā)工程、年產 1 萬噸粘膠長絲工程等一大批項目建成。 全年全社會完成固定資產投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)投資 億 元，增長 %。非稅收入占財政收入的比重比上年下降 個百分點，是近十年來首次超過非稅收入增長速度的一年。 （分析：項目區(qū)域面積不大、人口數量相對較少，一定程度上限制了房地產市場的發(fā)展） （三）交通環(huán)境 邵陽交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線通車，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 前 言 承蒙貴司的信任，邀請本司參與“海洋明珠”項目前期的市場調查與項目定位事宜。境內丘崗起伏，資水橫貫。 中管網房地產頻道 二、經濟概況 （一） 2020 年經濟發(fā)展綜合概況 2020 年邵陽市實現(xiàn)國民生產總值 億元，比上年增長 %。 全年農村居民人均純收入 2315 元 ，比上年增長 %；農村居民人均生活消費支出 2197 元，增長 %；農村居民恩格爾系數為 %。工業(yè)投資 億元，增長 倍。 （從以上數據可以看出，邵陽市的固定資產投資增長速度較快。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房地產業(yè)作為基礎性、先導性產業(yè)必將成為招商引資的主力，在承接產業(yè)轉移中最先受益。 注： 2020 年人均面積為 ㎡；以上需求面積不包括拆遷房新建面積及政府不限制土地出讓的前提下進行預估。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目競爭必然促其加快發(fā)展。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 24 二、項目 SWOT 分 析 （一）產品優(yōu)勢分析（ S） 現(xiàn)有項目增強該區(qū)域的居住氛圍，奠定項目開發(fā)定位成中高檔社區(qū)的基礎 項目北面為“雍翠豪苑”，此項目是目前該區(qū)域內已交付使用，面積較大的中高檔社區(qū)之一，其與項目共同形成了一個居住的“大社區(qū)”，并為項目開發(fā)定位為中高檔社區(qū)奠定了基礎。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 27 （三）機會點（ O） 區(qū)域競爭樓盤較少，且大型樓盤不多 從目前來看，項目區(qū)域競爭樓盤較少，因此，對于超過百畝的本案而言還具有一定的發(fā)展空間，但從地形及城市發(fā)展方向來看，發(fā)展空間不大。以上這些先天因素，決定了項目不具備定位在高檔次住宅的條件； 因此，通過對市場的調查分析，結合項目自身的特點，建議項目應定位在： 中高檔次、配套齊全的高尚住宅社區(qū) 以此定位入市，充分迎合市場，擴大目標消費群體，進而突破市場，形成本 區(qū)域的最大熱點和暢銷點，當然，要達到這樣的目標，必然需要合適的規(guī)劃及硬件配合。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 33 （二）目標客戶群的基本特征 針對目標客戶的情況，現(xiàn)將目標市場細分如下： 購買階層 （ 1）自用：大眾市 民，有能力而又確實希望臵業(yè)的； （ 2）安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 西面沿街，只適合在社區(qū)入口兩邊作雙層店面，其他部位建議作單層店面；北面可規(guī)劃單層店面；南面面向鄉(xiāng)村，不宜做店面。若采用三進深的戶型設計，“凹槽”較多，將不利于住宅的保暖，與節(jié)能型住宅也存在一定的差距； 同時，從對邵陽目前現(xiàn)有項目的戶型設計來看，采用三進深的戶型設計極少，部分三進深的戶型存在滯銷的局面。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 39 本次市場調查由于時間較短，我司對邵陽市的房地產市場只作初步了解，在項目運作前期，還需對項目市場環(huán)境進行一次全方位、更為深入的調查； 本方案中對項目產品規(guī)劃設計的內容只作初步分析，其相關建議僅供參考，具體實施內容還需貴司跟蹤配合及本司的策劃執(zhí)行。 增加飄窗及角窗的設計，活潑戶型增加賣點及購買吸引力；高層可適當規(guī)劃一些圓弧玻璃觀景陽臺的戶型。因此，在大弧形玻璃、觀景電梯等新技術新材料應用方面 可以適當超前，但不可以應用太多，影響開發(fā)成本。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富?；蛳蛲?市戶口人士 該部分目標客戶群體大部分為邵陽周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較富裕人士，他們向往城市的居住生活，希望有城市的戶口，為孩子提供較好的教育環(huán)境，在戶型面積上需求較大。項目形象定位可從規(guī)劃特色、園林綠化、生活質素高等方面重點訴求。 “雍翠豪苑”目前剩余上百套的住宅，其處尾盤銷售階段，低價格的促銷形式不利項目的價格成長。 同時，該區(qū)域的發(fā)展，一定程度上分流了項目區(qū)域的目標客戶群體，增加了項目的銷售壓力。 （二）技術指標 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關 建 議 源東房產 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡狀，地勢西低東高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三棟 7F，兩棟 15F 工程進度 整地階段 樁基階段 主體封頂 多層價格 起價 :1358 元 /㎡，均價 1400 元 /㎡； 最高 :1466 元 /㎡ / 均價約 1200 元 /㎡ 高層價格 未定價。 中管網房地產頻道 （三）現(xiàn)有人均住宅