【正文】 面積與小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)差距較大，住宅需求空間大 通過(guò)對(duì)住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房條件不斷改善。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、城市發(fā)展規(guī)劃 通過(guò)修編、實(shí)施新的城市總體規(guī)劃， 根據(jù)控制東西，發(fā)展南北 ，拓開(kāi)城市骨架的建設(shè)布局，堅(jiān)持“兩手抓”，即一手抓舊城改造、一手抓新區(qū)開(kāi)發(fā) ，將建設(shè)重點(diǎn)由邵水兩岸逐步向資江兩岸轉(zhuǎn)移。在建的 48 個(gè)市重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 億元，為年度計(jì)劃的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。其中地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年末總?cè)丝?740 萬(wàn)人， 市區(qū)人口 40 余萬(wàn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 —— **房產(chǎn)代理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “海洋明珠” 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及相關(guān)建議 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二○○五年十二月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我司通過(guò)對(duì)湖南邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在貴司的積極配合下，對(duì)“海洋明珠”的具體情況有了初步的了解。市境東西長(zhǎng) 234 公里，南北寬 公里。其中 ，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 【總結(jié)】從以上數(shù)據(jù)可以看出，邵陽(yáng)市的人均 GDP、全市財(cái)政收入以及居民收入等都比普通的地級(jí)城市低了一段距離，居民恩格爾系數(shù)較高，這一定程度上限制了居民的購(gòu)房消費(fèi)能力。其中，電力工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍，機(jī)械工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍，食品工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍。固定資產(chǎn)的投資帶來(lái)城市面積的擴(kuò)大及人口數(shù)量的增加，同時(shí)，也便利了外來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，這一定程度上促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 一、區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，住房制度改革的不斷深入，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的良好勢(shì)頭，住宅建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，住房品質(zhì)全面提升，房產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，住房消費(fèi)日趨繁榮，初步實(shí)現(xiàn)了“以房安臵就業(yè)，以房吸引臵業(yè)，以房支撐產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)安居樂(lè)業(yè)”的目標(biāo)。 社會(huì)固定資產(chǎn)的投資 必將吸引周邊縣（市）民眾、私營(yíng)企業(yè)主前來(lái)購(gòu)房居家臵業(yè)，推動(dòng)邵陽(yáng)住宅建設(shè)和消費(fèi)上新臺(tái)階。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 鴻福花園 天達(dá)商都 視點(diǎn)〃城市花園 所在位臵 大祥區(qū)， 大安路敏州路交匯處 大祥區(qū)，大安路中段 大祥區(qū)，火車南站站前邵陽(yáng)大道 產(chǎn)品規(guī)劃 4 棟 6F， 1F 為商業(yè) 總建 萬(wàn)㎡； 4 棟 6F， 1－ 2 層商場(chǎng) 2 座高層，現(xiàn)開(kāi) 盤(pán) 1 棟， 1－ 4F 商業(yè)及會(huì)所； 5－ 16F 為建筑 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 封頂 主體封頂 多層價(jià)格 2 層： 1360 元 /㎡； 其他： 1380 元 /㎡ 均價(jià) 1100 元 /㎡ / 高層價(jià)格 / / 起價(jià) :1388 元 /㎡；均價(jià) 1500 元 /㎡左右；每層差價(jià)格 20 元左右 面積分布（多層） 85 ㎡、 106 ㎡、 158 ㎡、 167 ㎡、 200 ㎡（復(fù)式） 102 ㎡、 122 ㎡、 138 ㎡、 151 ㎡、 173㎡ / 面積分布（高層） / / 142 ㎡、 143 ㎡、 164 ㎡、 142 ㎡ 商業(yè)單價(jià) 沿街 3800 元 /㎡、步行街 6800 元 /㎡ 沿主干 道 8600 元 /㎡，次干道 5000元 /㎡ 一層 13000 元 /㎡；二層只租不售 商業(yè)主力面積 未公布 5060 ㎡ 6070 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的 市場(chǎng)分析 （ 一）房地產(chǎn)市場(chǎng)處初級(jí)階段，整體開(kāi)發(fā)水平不高 目前邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平仍處于初級(jí)階段，其主要是滿足城市發(fā)展和人口擴(kuò)張所帶來(lái)的市場(chǎng)需求，住宅市場(chǎng)偏好于賣方市場(chǎng)； 從現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，大部分屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，其地塊小（ 10－ 30 畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務(wù)弱，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。邵陽(yáng)的房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)部的打造、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營(yíng)造 項(xiàng)目地塊相對(duì)于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時(shí)，超過(guò)百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設(shè)施將更易營(yíng)造社區(qū)的居住氛圍，促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次較低，屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 目前，現(xiàn)有市場(chǎng)上的產(chǎn)品規(guī)模較小、規(guī)劃較差、設(shè)計(jì)陳舊、配套 不足，大部份屬中低檔次的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品； 而邵陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從基礎(chǔ)地產(chǎn)產(chǎn)品向更新?lián)Q代產(chǎn)品過(guò)渡的階段，市場(chǎng)需求更多的高檔住宅、高尚社區(qū)，全新一代產(chǎn)品呼之欲出，而本案正滿足了這一市場(chǎng)需求。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅臵業(yè)既能保值又可安居； （ 3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者； （ 4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買(mǎi)家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。一層店面層高約在 米（ 3 米＋ 米），二層店面層高約為 3 米。 因此，建議在戶型設(shè)計(jì)方面，應(yīng)盡量考慮二進(jìn)深戶型，把原來(lái)的三進(jìn)深戶型更改為兩進(jìn)深戶型，實(shí)現(xiàn)所有的主空間直接對(duì)外采光、通風(fēng)。 從對(duì)項(xiàng)目的分析來(lái)看，本案的整體操作難度較大。 鑒于“ 雍翠豪苑”等項(xiàng)目復(fù)式戶型滯銷的狀況，建議 多層與小高層的頂層盡量不做或少做復(fù)式，建議規(guī)劃為 米內(nèi)層高閣樓帶露臺(tái)，并采用客廳挑空的設(shè)計(jì)形式，降低總價(jià)，促進(jìn)銷售。產(chǎn)品可 以在總體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面、戶型、社區(qū)配套、物管服務(wù)等方面進(jìn)行更新?lián)Q代的創(chuàng)新，但考慮到整個(gè)市場(chǎng)多層均價(jià) 11001300 元 /㎡，小高層均價(jià) 14001600 元 /㎡。 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師 該部分目標(biāo)客戶群體文化程度較高，大部分具有大專以上學(xué)歷，屬中高收入階層，有一定的積蓄，無(wú)家庭負(fù)擔(dān)，具備本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)能力，他們希望擁有高尚的住宅社區(qū)，較為理性、有主見(jiàn)，所需戶型面積適中，多為二次購(gòu)房者，伴有零星的投資需求，年齡結(jié)構(gòu)在 35— 50 歲之間。 因此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，抓住市民向往規(guī)模大、配套全、環(huán)境好 的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“成熟小區(qū)全配套，高尚社區(qū)大園林”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。 市場(chǎng)消費(fèi) 者對(duì)電梯小高層抗拒心理大，市場(chǎng)接受度低 從對(duì)現(xiàn)有邵陽(yáng)市房地產(chǎn)消費(fèi)都了解來(lái)看，邵陽(yáng)的消費(fèi)者收入和消費(fèi)能力相對(duì)偏低，擔(dān)心物業(yè)費(fèi)太高、電梯停電及后續(xù)電梯維修費(fèi)用太高，普遍不喜歡購(gòu)買(mǎi)電梯房。 受城市發(fā)展方向的影響，區(qū)位認(rèn)知程度低 火車南站片區(qū)，是市政發(fā)展的主方向，擁有統(tǒng)一的規(guī)劃、充足的財(cái)政投入、完善的城市配套，二三十個(gè)地塊同步開(kāi)發(fā)，成為城市未來(lái)發(fā)展的主方向和新城區(qū)，這里集聚大量的目光和人氣，得到市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可； 而本項(xiàng)目所處的 東區(qū)，發(fā)展相對(duì)滯后，仍是城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)位形象，人口較少，人氣不旺，相對(duì)冷清，消費(fèi)者區(qū)位認(rèn)可度較低。該地塊距雙清區(qū)市委市政府約 500 米，東塔公園及市三中約 公里，離市中心紅旗路約 2 公里左右，距火車南站約 5 公里。隨著火車南站新城區(qū)大片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、集中開(kāi)發(fā)，今明兩年，邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開(kāi)花，最突出的是火車南站片區(qū)、汽車南站片區(qū)，東部片區(qū)、西部片區(qū)、西北片區(qū)北站附近也相繼有代表性的產(chǎn)品的推出， 大量地產(chǎn)產(chǎn)品涌現(xiàn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊特征日益明顯。 （二）市場(chǎng)矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時(shí)代到來(lái) 隨著在建項(xiàng)目的落成和后續(xù)片區(qū)擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，明年邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，進(jìn)入階段性飽和階段，主要問(wèn)題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗 放型產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化所造成，而邵陽(yáng)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地級(jí)市，不具備強(qiáng)大的城市吸引力，城市人口增長(zhǎng)和城市化速度偏慢，城市人口收入增長(zhǎng)慢、收入低，消費(fèi)能力不足，供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供需失調(diào)的市場(chǎng)狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 嘉鑫商業(yè)廣場(chǎng) 南星花園 和諧家園