【正文】 產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 華廈新園二期 雍翠豪苑 所在位臵 大祥區(qū)，敏州西路華廈新園一期對面 雙清區(qū)，雙坡南路 產(chǎn)品定位 / 高尚生活區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 未定稿， 200 畝，多層、高層、別墅，分三期開發(fā) 30 棟 6F 工程進(jìn)度 拆遷 一期、二期、三期現(xiàn)房 多層價格 預(yù)計均價 1200 元 /㎡ 一期 900 元 /㎡、二期 1050 元 /㎡、三期 1200 元 /㎡ 高層價格 預(yù)計均價 1450 元 /㎡；別墅 25003000元 /㎡ / 面積分布（多層） 待定 89 ㎡、 103 ㎡、 112 ㎡、 116 ㎡、 142㎡、 244 ㎡、 254 ㎡ 面積分布（高） 待定 / 商業(yè)單價 待定 層高 米， 25002800 元 /㎡； 層高 米， 32003500 元 /㎡ 商業(yè)主力面積 待定 5060 ㎡； 7080 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著海洋明珠、水印名城、凱軒花園、金豪華府等一批高檔小高層項目的開工銷售，預(yù)示著邵陽地產(chǎn)市場更新?lián)Q代時代的到來。 （五）商業(yè)項目將面臨更加嚴(yán)峻的考驗 目前，邵陽每個在開發(fā)的產(chǎn)品，基本都規(guī)劃有 1－ 3 層的底商，特別是火車南站片區(qū)，商鋪店面成群， 明年商業(yè)項目將出現(xiàn)嚴(yán)重滯銷空臵的局面，后續(xù)開發(fā)底商鋪面的風(fēng)險將進(jìn)一步加大。 項目北靠得豐市場、“雍翠豪苑”，南面、東面屬于村莊和農(nóng)田，西面屬于該片區(qū)拆遷回遷戶；周邊各種配套設(shè)施較少，除農(nóng)業(yè)銀行外，其余市政配套都與項目的地塊有一定的距離；社會治安環(huán)境一般。 項目周邊配套資源缺泛，外部可利用資源少 項目在市政配套、自 然資源等方面都相對潰乏，基本無配套而言，周邊連最基本的醫(yī)院、學(xué)校、大型公共場所都沒有；同時，項目屬邵陽的城鄉(xiāng)結(jié)合部，社會治安環(huán)境一般； 周邊配套資源的潰乏，需增加項目社區(qū)的內(nèi)部配套，一定程度了增加了項目的開發(fā)成本。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 30 第四部分 項目初步定位及相關(guān)建議 一、市場定位建議 項目總用地面積 109 畝，位于邵陽東面，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，地段價值不明顯，市政配套不足，發(fā)展空間較??；同時，周邊現(xiàn)有項目大部分以中檔次為主。通過對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)查來看，我們把項目的目標(biāo)客戶群體分析如下： （一）客戶購買心理模式 認(rèn) 知 比 較 判 斷 滿 意 購 買 ● 客戶認(rèn)知的途徑主要有三種：媒體傳播、路過、朋友推薦，其中朋友推薦的目標(biāo)客戶群在項目銷售過程中占有一定的數(shù)量，但其對目標(biāo)客戶群的判斷影響最大； ● 在同類競爭產(chǎn)品的比較中，產(chǎn)品日趨同質(zhì)，開發(fā)商品牌形象和服務(wù)承諾日益成為其最重要的參考標(biāo)準(zhǔn)之一； ● 客戶決定購買的原因，必然是在所獲信息中平衡比較，最終達(dá)到滿意認(rèn)同后才購買。小高層設(shè)計建議在社區(qū)內(nèi)部及中央景觀帶。從對邵陽的客戶消費群體了解來看，大部分客戶對保暖的住宅要求較高。因此，建議項目在西北角或西南角規(guī)劃一個中型超市，以此為中心輻射到項目周邊，在吸引人氣的同時，又便利社區(qū)居民的生活，彌補(bǔ)項目外部配套不足的缺陷； 同時，在社區(qū)內(nèi)部還可以規(guī)劃會所（可設(shè)健身房、老人活動中心、網(wǎng)吧、閱覽室、 棋牌室、臺球室等）、羽毛球場、幼兒園、戶外健身區(qū)、環(huán)社區(qū)健身步道等，提高項目的附加值。 通過對市場的了解及當(dāng)?shù)氐牡乩硇蕴攸c，建議層高規(guī)劃為 3 米。 （二）景觀規(guī)劃 項目東南面與零散村落相連，周邊居住環(huán)境較差，建議地塊東、南邊沿種植大型的綠化樹木，并輔以高大圍墻，使零散村落與項目完全隔開，自成一體，降低項目在外部形象的劣勢影響； 項目分兩期開發(fā)，但在景觀規(guī)劃上，每期的中心景觀可以相 互獨立，但又應(yīng)可以相互融合，達(dá)到“可分可合”的中心景觀效果； 部分小高層地面一層架空，花園景觀延伸到架空層內(nèi)，水系及主要景觀區(qū)； 景觀規(guī)劃時應(yīng)結(jié)合該地塊坡地的特殊性，在綠化、景觀方面突出產(chǎn)品的主題與其它產(chǎn)品的差異性，以便在競爭樓盤中提升樓盤的檔次。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 35 四、項目相關(guān)建議 通過對區(qū)域市場的調(diào)查及項目目標(biāo)客戶群的分析，結(jié)合項目的實際情況，對項目的規(guī)劃及整體運作方面提出以下幾點建議供貴司參考： （一）總體規(guī)劃 在進(jìn)行項目的總體規(guī)劃時，應(yīng)與項目的外部環(huán)境及地勢特征相結(jié)合，把項目打造成為區(qū)內(nèi)與區(qū)外相互隔離的“世外桃源”，具體建議做到如下幾點： 項目地塊呈坡狀，小山頭巖石壁立，地質(zhì)情況復(fù)雜，建議削平小山或削低成 緩坡，打下的廢石塊可用作填平東南低洼地之用；同時，此舉也利于景觀的安排及容積率的充分利用。初步提供以下項目形象定位供貴司參考： 邵陽市首席高尚園林社區(qū) 通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的外部環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目環(huán)境的優(yōu)越，增加項目的賣點及附加值。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 29 【結(jié)論】 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 26 項目地塊的坡地狀，一定程度上增加了項目的開發(fā)成本 項目后半部分是個石頭山，以前是采石場，坑坑洼洼，石壁林立； 從對現(xiàn)場的勘察來看，該石頭山的利用價值小，相反，增加了項目的開發(fā)成本，并影響了項目容積率的使用。該地塊西面落差小，地勢稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 步月濱江苑 萬錦城 狀元府邸 所在位臵 大祥區(qū)，西湖大橋旁，坡北路 大祥區(qū)，紅旗路中段旁 雙塔區(qū)，資江北路 產(chǎn)品定位 現(xiàn)代生活情調(diào)空間 / 全江景高尚生活社區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 2 棟 6F 兩棟 15F， 13 層商業(yè)規(guī)劃超市 8 棟 15F 全電梯住宅 工程進(jìn)度 主體封頂 現(xiàn)房 整地階段 多層價格 均價 1230 元 /㎡；最高 :1366 元 /㎡ / / 高層價格 / 起價： 1320 元 /㎡，層差 20 元；最高 :1690 元 /㎡ 均價 1400 元 /㎡ 面積分布 （多層） 102 ㎡、 124 ㎡、 127 ㎡、 128 ㎡、 139㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。均價約 1550 元 /㎡ 均價約 1500 元 /㎡，層差 20 元 均價約 1400 元 /㎡ 面積分布 93 ㎡、 124 ㎡、 131 ㎡、 164 ㎡ / 127 ㎡、 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡ 商業(yè)單價 待定 待定，沿街約 10000 元 /㎡ 一層 7000 元 /㎡，二