【正文】 發(fā)區(qū)世紀大道中心區(qū)位，距新行政中心僅一步之遙；? 規(guī)模分析：占地 15940平方米 ,容積率 。u地段在通州不是衡量價格的唯一標準。18典型樓盤分析 —— 江海 ?皇都 項目概述：u建筑面積： 32萬㎡，其中： 5萬㎡商業(yè)， 26萬㎡住宅。便捷的交通干道216。區(qū)域整體形象比較陳舊216。14各板塊分析PART2.本項目首府名邸江?；识贾需兰o城星湖城市之星萬豪公寓萬豪公寓售樓處主城區(qū)開發(fā)區(qū)通州房地產(chǎn)市場目前主要分為主城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩個板塊15兩大板塊特征板塊名稱 優(yōu)勢 劣勢 在售樓盤 形成原因主城區(qū)板塊216。216。商住類用地大多數(shù)都分布在通州下屬的鎮(zhèn)區(qū)。從上表中可以看出，居住用地基本保持平衡，在 2023年略有下降，預計未來市場供應有所不足；而隨著商住用地的逐漸增多，未來競爭將有所加劇。 南通房地產(chǎn)投資逐年快速增長，特別是從 05出現(xiàn)井噴現(xiàn)象， 增長幅度均為增長幅度均為%；； 房地產(chǎn)開發(fā)進入新一輪開發(fā)階段?？鄢飪r上漲因素，實際增長 %。8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長高速增長 平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長 衰退增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》《世界發(fā)展銀行》庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》宏觀分析PART1.7從城市化水平上看，通州房地產(chǎn)市場正處于快速上升階段u通州城市化水平由 2023初不到 10%一躍至 2023年超過 %，城市化進程發(fā)展迅猛，城市化建設日新月異。u現(xiàn)實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。我們的目標u 開發(fā)具有市場競爭力項目u 產(chǎn)品切合市場需求，實現(xiàn)熱銷u 提升三江地產(chǎn)在通州的品牌知名度2普潤地產(chǎn)對于三江地產(chǎn) ● 通州項目目標的理解片區(qū)高價（打造通州高端樓盤）在 2023年通州乃至南通房地產(chǎn)市場中造就非凡的影響力叫好叫座快速去化，迅速回籠資金賣座3項目前期基礎調研工作工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進行的訪談 進行的分析項目、地區(qū)和城市背景分析鎖定部分市場的集中分析假設和量化研究?項目地塊及周邊勘察?通州宏觀經(jīng)濟情況?通州房地產(chǎn)市場狀況?2位政府官員 分別來自以下機構： 通州建設局 通州統(tǒng)計局 ?地塊解析和界定?宏觀經(jīng)濟背景分析?各區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析?通州各大板塊住宅市場情況?住宅市場的供給狀況 ?地產(chǎn)專業(yè)人士將近 5位 ?房產(chǎn)銷售主管 3位?目標市場的競爭性供給分析?終端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析?項目整體實現(xiàn)的機會點分析?地塊價值分析的結果?經(jīng)濟效益分析 ?發(fā)展戰(zhàn)略與定位4報告目錄：項目屬性及相關策略分析 項目住宅物業(yè)發(fā)展建議 通州房地產(chǎn)市場研究 5通州房地產(chǎn)市場研究宏觀分析板塊分析6高速發(fā)展大于 8%穩(wěn)定發(fā)展58%停滯45%萎縮小于 4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況GDP增長率216。 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段發(fā)展階段 初步城市化 低速發(fā)展期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平 30% 30～ 50% 50～ 70% 70%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎比較雄后，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期；城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉移；8住房支出比重與恩格爾系數(shù)u通州的恩格爾系數(shù)較低，說明人民生活水平較高。p全年人均消費性支出 8313元，比上年增長 %，其中，居住支出人均 1010元， 住房支出比為 %。通州房地產(chǎn)投資10216。土地市場分析11216。土地市場分析12房地產(chǎn)開發(fā)指標　 單位 累計實績 同比 177。正常施工和竣工比值在，竣工和銷售比值約在竣工和銷售比值約在 左右左右 ， 市場為正常發(fā)展。成熟的生活配套216。規(guī)劃比較落后星湖城市之星、萬豪公寓通州市區(qū)是由三個鎮(zhèn)合并而成的新城，依托成熟的生活配套和設施成為發(fā)展比較早的區(qū)域，已成為人民平日熟悉的生活工作場所開發(fā)區(qū)板塊216。商業(yè)生活配套尚不成熟216。u產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅、疊加別墅u容積率： u綠化率： 50%u開盤周期：項目分三期開發(fā)（在售二期和部分一期剩余房源）u主力戶型： 130150㎡u開盤時間： 2023年 12月 18日u客 戶 構成：多數(shù) 為 通州市公 務員 、私 營業(yè) 主、開 發(fā) 區(qū)高 級員 工、部分在市區(qū)改善居住條件的居民以及部分投 資 客u營銷推廣途徑：網(wǎng)絡，戶外，高炮，媒體和報紙u借鑒之處： 產(chǎn)品品質在整個通州屬于比較高，產(chǎn)品細節(jié)比較到位，項目導視和昭示性較好，加上小區(qū)的物業(yè)管理給小區(qū)業(yè)主較高的尊貴感和安全感。名 稱 建筑面積（萬平米） 主打戶型面積 （平米） 目前銷售價格（ 萬 /m2） 項目綜合分析中瑾世紀城 8 4200開發(fā)區(qū)首個商品房項目，由于產(chǎn)品定位和戶型設計存在一定缺陷，剩余房源去化難度較大江?；识?32 130~150 42004600 憑借超級大盤以及產(chǎn)品品質引領開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場首府名邸 約 5（不包含酒店）150左右（一期） 90130（二期）4000 憑借項目配套和較好的產(chǎn)品設計整體銷售理想星湖城市之星 約 20 100130 3700 雖處于城區(qū)邊緣，但依托優(yōu)良的整體規(guī)劃和產(chǎn)品品質受到市場追捧萬豪公寓 約 2 150 38004800雖位于市區(qū)核心地段，但產(chǎn)品存在一定的不足，未能起到通州標桿樓盤的作用231234567891110商住商業(yè)居住本項目綜合20232023年出讓的土地基本都分布在開發(fā)區(qū)新市政府西側，多位商住混合型項目，區(qū)域內(nèi)未來競爭比較激烈。29面臨的困局： 受用地性質以及政府要求限制，本項目物業(yè)類型為混合型項目， 如何提升各物業(yè)類型的檔次特別是住宅部分的形象是項目的關鍵。因此需要一些成本低但出效果的做法。如何提升產(chǎn)品核心競爭力，弱化劣勢，打造住宅特色是項目的癥結所在。?需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀硬件優(yōu)化38吸引人流商業(yè)空間的打造，人性空間打造標識系統(tǒng)周到，便于人們查找雨篷、坐椅、綠化設置，體現(xiàn)商業(yè)的人性化客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)特色商業(yè)打造都市感打造? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀硬件優(yōu)化39吸引人流商業(yè)空間的打造，可逗留性廣場休閑空間上：廣場設置大節(jié)點（標志物），樹立特征形象，便于們記住上：朝霞路與世紀大道口廣場設置相應休閑功能，增加人們逗留原因右：可結合綠化可結合設置休息座椅客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)休閑廣場打造都市感打造?需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀硬件優(yōu)化上：特色小品反映商業(yè)精神40客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)昭示性強公建形象，都市感強且特色鮮明的標志性．高檔豪宅形象都市感打造? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀硬件優(yōu)化41住宅樓底層局部架空花園和商場頂層屋頂花園，營造環(huán)境優(yōu)美的立體景觀空間．左：立體綠化、空中花園（商場頂層）右：住宅樓底層局部架空花園客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)高檔豪宅形象都市感打造? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀硬件優(yōu)化42尊貴主題景觀主題特色園林（地中海）法式園林熱帶風情園林客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀尊貴形象打造硬件優(yōu)化43品質感的立面形象通過細部和符號通過材料運用頂部處理和線條處理尤其重要客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀尊貴形象打造硬件優(yōu)化44戶型舒適性 右圖：弧形觀景陽臺右圖：弧形觀景陽臺上圖：臥室和客廳的南北通透上圖：臥室和客廳的南北通透客戶導向：高品質、