xx區(qū)域發(fā)展及房地產(chǎn)營銷市場分析案例-wenkub
2023-05-26 22:32:19 本頁面
【正文】 備情況：以海河為界，現(xiàn)階段濱海新區(qū)核心區(qū)分為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同、人文環(huán)境不同、市場發(fā)育程度不同的分區(qū)域：海河北（塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域、運(yùn)輸三場區(qū)域以及其他市中心項(xiàng)目。下面是對區(qū)域發(fā)展的幾點(diǎn)分析和依據(jù)闡述：核心區(qū)域的聚集力和輻射力在近幾年逐漸加強(qiáng)，已經(jīng)成為我國三大經(jīng)濟(jì)圈中環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分；開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)是濱海核心區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿地帶，對濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展起到了不可替代的拉動(dòng)作用，我們還應(yīng)該對這兩個(gè)區(qū)域持續(xù)關(guān)注；塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，國家宏觀調(diào)控政策對于該區(qū)域房地產(chǎn)市的影響較為微弱，這與該區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康、快速的發(fā)展密不可分；塘沽區(qū)04年上半年土地上市量較小，下半年略有回升。上市地塊還是以住宅為主。 海河北（塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：1) 福建北路東六局四公司―20000平米2) 海防路西北塘漁人碼頭三期―100000平米3) 永泰路煤廠―20000平米4) 新河地塊―290000平米5) 天堿俱樂部東側(cè)6) 新河船廠趙家地空地7) 堿渣山―300000平米8) 塘化地塊―200000平米178。雖然土地供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有所減少，但是不會(huì)影響整個(gè)土地市場的狀況，政府只是對一級土地市場進(jìn)行調(diào)控和管理，控制了土地供應(yīng)的總渠道，并不是要長期減少土地的供應(yīng)。從我們近期的拓展工作中來看，已經(jīng)接觸了很多這樣的合作地塊信息，但是大部分由于合作資金不能解決，沒有新增的土地獲取。隨著城市建設(shè)步伐加快，拆遷量的增加，市場剛性需求強(qiáng)化，預(yù)計(jì)明年濱海新區(qū)的土地供應(yīng)量將有較大幅度的增加。所以我公司以前獲取的新河地塊，有可能在05年上半年重新上市。持續(xù)火爆的二級市場也從一個(gè)側(cè)面反映了土地一級市場的供應(yīng)不足，一、二級市場互動(dòng)失調(diào)?！皼]有競爭就沒有進(jìn)步”，在一個(gè)本土開發(fā)商長期占主導(dǎo)的區(qū)域，缺乏新元素的注入，將在很大程度制約了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。％，％，％，房地產(chǎn)所占的固定資產(chǎn)投資比例有限，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長、固定資產(chǎn)投資的比例還是相對滯后。濱海核心區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，曾經(jīng)形成了開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)兩個(gè)明顯不同的區(qū)域，塘沽區(qū)無論從產(chǎn)品形式、操作手法、價(jià)格方面都與開發(fā)區(qū)有較大的差距。由于政府對多層建筑磚混結(jié)構(gòu)的限制開發(fā)及塘沽中心城區(qū)土地資源的日益稀缺，濱海核心區(qū)高層和小高層住宅上市量在04年下半年突然放量，而且銷售火爆，高層建筑形式為市場所接受，供需兩旺。這些項(xiàng)目的售價(jià)均價(jià)已突破萬元大關(guān)。（如60平米以上的一室、90平米以上的兩室、三室） （4）房齡十年左右的二手房經(jīng)濟(jì)實(shí)用，市場認(rèn)可度高，成交最為頻繁。（8）房地產(chǎn)二、三級市場能
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