【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “海洋明珠” 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及相關(guān)建議 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二○○五年十二月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策劃創(chuàng)造暢銷(xiāo)樓盤(pán)，專(zhuān)業(yè)推動(dòng)輝煌業(yè)績(jī)。 —— **房產(chǎn)代理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境 第二部分 邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 第四部分 項(xiàng)目定位及相關(guān)建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前 言 承蒙貴司的信任，邀請(qǐng)本司參與“海洋明珠”項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位事宜。我司通過(guò)對(duì)湖南邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在貴司的積極配合下，對(duì)“海洋明珠”的具體情況有了初步的了解。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的初步了解和對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)并存，尤其是城市“控制東西，發(fā)展南北”的發(fā)展方向及項(xiàng)目地塊周邊的環(huán)境、地形結(jié)構(gòu)上都使本案的操作難度加大。 經(jīng)本司策劃小組的探討，現(xiàn)將“海洋明珠”市場(chǎng)分析及項(xiàng)目相關(guān)建議形成文本，僅供貴司參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境概述 一、城市概況 （一）基本概況 邵陽(yáng)位于湖南省西南部，資江上游。東與衡陽(yáng)市為鄰，南與永州市和廣西壯族自治區(qū)桂林地區(qū)接壤，西與懷化市交界，北與婁底地區(qū)毗連。境內(nèi)丘崗起伏，資水橫貫。市境東西長(zhǎng) 234 公里，南北寬 公里。全市共轄 8 縣 (邵東、新邵、隆回、邵陽(yáng)、洞口、新寧、綏寧、城步 )1 市 (武岡 )3 區(qū) (雙清、大祥、北塔 )。 （二）人口面積 邵陽(yáng)市總面積為 20886 平方公里， 市區(qū)面積為 411 平方公里 。 2020 年末總?cè)丝?740 萬(wàn)人， 市區(qū)人口 40 余萬(wàn) 。 （分析：項(xiàng)目區(qū)域面積不大、人口數(shù)量相對(duì)較少，一定程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展） （三）交通環(huán)境 邵陽(yáng)交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全線(xiàn)通車(chē)，洛湛鐵路與婁邵鐵路交匯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、經(jīng)濟(jì)概況 （一） 2020 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合概況 2020 年邵陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中 ，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 按常住人口計(jì)算，人均GDP 為 5010 元 。 2020 年全市財(cái)政收入 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中地方財(cái)政收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。非稅收入占財(cái)政收入的比重比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)，是近十年來(lái)首次超過(guò)非稅收入增長(zhǎng)速度的一年。 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7398 元 ，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民 人均消費(fèi)支出 6345 元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。 全年農(nóng)村居民人均純收入 2315 元 ，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 2197 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。 【總結(jié)】從以上數(shù)據(jù)可以看出，邵陽(yáng)市的人均 GDP、全市財(cái)政收入以及居民收入等都比普通的地級(jí)城市低了一段距離，居民恩格爾系數(shù)較高，這一定程度上限制了居民的購(gòu)房消費(fèi)能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。 全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)投資 億 元，增長(zhǎng) %。 工業(yè)投資增長(zhǎng)明顯快于其他產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)投資中，農(nóng)林牧漁業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) 倍。其中，電力工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍，機(jī)械工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍，食品工業(yè)投資增長(zhǎng) 倍。第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。在建的 48 個(gè)市重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 億元，為年度計(jì)劃的 %。邵陽(yáng)火車(chē)新站站前開(kāi)發(fā)建設(shè)工程、市煤氣工程、邵陽(yáng)縣紅石火車(chē)站站前開(kāi)發(fā)工程、年產(chǎn) 1 萬(wàn)噸粘膠長(zhǎng)絲工程等一大批項(xiàng)目建成。邵陽(yáng)學(xué)院擴(kuò)建工程、市 移動(dòng)通信系統(tǒng)工程、敏州西路工程、市洋溪橋污水處理工程、新邵筱溪水電站等重大工程開(kāi)工建設(shè)。全市入選湘西地區(qū)開(kāi)發(fā)的 34 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已啟動(dòng) 21 個(gè)，完成投資 億元，到位貸款 億元。 （從以上數(shù)據(jù)可以看出，邵陽(yáng)市的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快。固定資產(chǎn)的投資帶來(lái)城市面積的擴(kuò)大及人口數(shù)量的增加，同時(shí)，也便利了外來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，這一定程度上促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、城市發(fā)展規(guī)劃 通過(guò)修編、實(shí)施新的城市總體規(guī)劃， 根據(jù)控制東西，發(fā)展南北 ，拓開(kāi)城市骨架的建設(shè)布局，堅(jiān)持“兩手抓”，即一手抓舊城改造、一手抓新區(qū)開(kāi)發(fā) ，將建設(shè)重點(diǎn)由邵水兩岸逐步向資江兩岸轉(zhuǎn)移。 在 2020 年編制的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，將編制了 33 條城市道路詳規(guī)；完成西園公園、北塔公園、寶山公園、六嶺游園、龍須塘工業(yè)防護(hù)綠地、紫薇博覽園公共綠地的詳細(xì)規(guī)劃；配合三區(qū)完成工業(yè)園區(qū)近期建設(shè)范圍內(nèi)的控制性詳規(guī)，完成了白馬工業(yè)基地一期控制性詳細(xì)規(guī)劃初稿，完成江北路網(wǎng)調(diào)整和雪峰南路調(diào)整方案。 （從“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展策略來(lái)看，給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)性；在后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣中應(yīng)把這一挑戰(zhàn)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 一、區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，住房制度改革的不斷深入，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展的良好勢(shì)頭，住宅建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，住房品質(zhì)全面提升，房產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，住房消費(fèi)日趨繁榮，初步實(shí)現(xiàn)了“以房安臵就業(yè)，以房吸引臵業(yè)，以房支撐產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)安居樂(lè)業(yè)”的目標(biāo)。 2020 年，全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 %，完成商品房竣工面積 萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平米，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 1 至 個(gè)百分點(diǎn)； 全市城鄉(xiāng)住宅建設(shè)完成投資 16 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成 投資 億元，同比增長(zhǎng) 7%；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、市場(chǎng)交易收入 億元，同比增長(zhǎng) %； 2020 年，國(guó)有土地出讓 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 30 余萬(wàn)平米；可銷(xiāo)售面積超過(guò) 100 萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)一倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn) 通過(guò)對(duì)邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： （一）人均可支配收入的增加，促進(jìn)住房的需求 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，邵陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7398 元，同比增長(zhǎng) %，超過(guò)城市人均消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，居民購(gòu)買(mǎi)力水平逐漸提高。 城鎮(zhèn)人均可支配收入的增加，必然形成“ 以小換大，以舊換新，以單功能換多功能”的住宅購(gòu)買(mǎi)意愿，加之，居民存款大幅度上升，改善住房條件的愿望促進(jìn)對(duì)住房的有效需求。 （二）社會(huì)固定資產(chǎn)的投資將擴(kuò)大城市的范圍，促進(jìn)住宅需求的增長(zhǎng) 邵陽(yáng)市將重點(diǎn)抓好上瑞高速、吉大高速、太澳高速、 3 207 等國(guó)道主干線(xiàn)建設(shè)和縣鄉(xiāng)公路改造升級(jí)，盡