【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 安徽天蘊(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司宿州開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場分析及 項(xiàng)目開發(fā) 操作建議 目 錄 第一部分 市場解構(gòu) 第二部分 客戶分析 第三部分 產(chǎn)品建議 第四部分 價(jià)格建議 第五部分 營銷通路 第六部分 營銷推廣 第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第八部分、建筑設(shè)計(jì) 第九部分、景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 第十部分、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì) 第十一部分、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì) 第十二部分、物業(yè)管理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 引 言 對于 天蘊(yùn)康城 項(xiàng)目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《 天蘊(yùn)康城 項(xiàng)目營銷策略總體思 路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力： 如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？ 如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？ 如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場的市場攻擊體系？ 如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？ 一個(gè)項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。 本次建議，僅做概要性闡述，并將 隨市場變化情況適時(shí)調(diào)整。 房產(chǎn)是開發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開發(fā)理念，需與開發(fā)商的經(jīng)營理念相一致，才能使品牌深入人心。建議將“用心、品位、感動(dòng) 宿州 ”作為 天蘊(yùn) .康城 項(xiàng)目的開發(fā)理念?！坝眯摹笔瞧?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)行為的準(zhǔn)則，也是立足業(yè)界、長遠(yuǎn)發(fā)展的根本；“感動(dòng) 宿州 ”是開發(fā)理念的核心，指對人性的關(guān)注，體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、功能配套等方面對人需求的關(guān)懷；“品位”指產(chǎn)品質(zhì)量方針和品質(zhì)保障。 策劃目的 1．樹立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn) 天蘊(yùn)康城 項(xiàng)目的三個(gè)價(jià)值： ⑴． 中心區(qū) —— 宿州開發(fā)區(qū) 文化核心區(qū)域 和未來 新 商業(yè)中心區(qū)； ⑵． 升值空間 —— 天蘊(yùn)康城 及項(xiàng)目區(qū)域具有 很大的升值潛力； ⑶． 新生活與個(gè)人價(jià)值、身份體現(xiàn) —— 個(gè)人、家庭在精神層面的成功感受。 2．使產(chǎn)品具有較高的市場認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利去化。 3．以成功的項(xiàng)目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路。 策劃思路 第一部分 市場解構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 基本描述 1． 宿州，位于 安徽 省北部。公路、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州 四通八達(dá)的 交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，符夾線在市內(nèi)腹地迂回，溝通京滬、隴海、京九鐵路，并擁有數(shù)條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長江入海；國道 10 20 3 311線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿 其中 ；規(guī)劃中的京流高速鐵路也將從 宿州市 穿越；徐州觀音機(jī)場距市區(qū)僅 70公里。 ； 2． 宿州市自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多。境內(nèi)平原廣袤、沃野千 里，氣候適宜，生物繁茂。平原面積 8897 平方公里，占全市總面積的 91%，耕地 萬畝，占地總面積的 %。地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為 60 億噸 ，是兩淮煤田的重要組成部分；黃口油田石油預(yù)測儲(chǔ)量達(dá) 20億噸以上；宿南煤層氣已探明儲(chǔ)量達(dá) 3000億立方米；大理石儲(chǔ)量 4000 萬立方，居全省之首，花色品種達(dá) 20個(gè)以上。靈璧奇石為中國“四大奇石”之一。 ； 項(xiàng)目介紹 1．地塊四至 ⑴． 北面： 北 面為外環(huán)南路 ， 與鋼材大市場僅一路之隔 ； ⑵． 西面： 西 面緊 臨 運(yùn)糧河 ； ⑶． 東面： 東 面為 206 國道 ； ⑷． 南面： 南 面為污水處理廠 ； 2．主要規(guī)劃指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑴． 土地面積： 公頃 。 ⑵． 用地性質(zhì)：住宅用地。 ⑶． 總建筑面積： 372331 平米。 ⑷． 容 積 率： 。 3．地塊周邊規(guī)劃 項(xiàng)目所處位置為 開發(fā) 區(qū)， 是未來宿州城市發(fā)展的新核心地段。項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)南路及 206 國道。 4．周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高 ⑴． 該地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營 ， 無法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升； ⑵． 項(xiàng)目距市中心 相對較遠(yuǎn) 。 需在項(xiàng)目建設(shè) 過程中由開發(fā)商自建或與工交公司協(xié)商開通不低于 2 條的工交線路， 將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠 206 國道，向 南 可達(dá)蚌埠 ，向西可 直到達(dá)合徐高速； ⑶． 教育、醫(yī)療等社 會(huì)配套嚴(yán)重不足。 ⑷． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀； ①． 醫(yī)院：項(xiàng)目向 北 有 宿州 市第二 人民 醫(yī)院。 ②． 娛樂：項(xiàng)目 周邊欲建 五星級(jí)酒店。 ③． 景觀：項(xiàng)目 西面 是 運(yùn)糧河 。 5． 環(huán)境分析： ⑴． 區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)新區(qū)，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域整體形象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 看好。 ⑵． 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)?開發(fā) 區(qū)，交通條件便利通達(dá)，但生活配套很不完善，臨近 外環(huán)及 206 國道對居住條件有噪音污染等方面的負(fù)性影響。 ⑶． 景觀環(huán)境：項(xiàng)目 西 邊有 運(yùn)糧河 ， 經(jīng)過改造后將 享有景觀優(yōu)勢。 ⑷． 商業(yè)環(huán)境： 項(xiàng)目北面的鋼材大市場將會(huì)給本項(xiàng)目制造一些商業(yè)氛圍， 但同時(shí)在項(xiàng)目的整體感覺上檔次不高。 本項(xiàng)目 建成后將制造 一定的 高品質(zhì)的 商業(yè)氣氛，尤其是 零售、 住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。 ⑸． 競爭環(huán)境：作為居住新區(qū)，規(guī)劃及在建了一批體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場競爭環(huán)境比較激烈。 ⑹． 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中高檔住宅，并規(guī)劃有部分別墅產(chǎn)品。 SWOT 分析 1．優(yōu)勢（ STRENGTH） ⑴．地段優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊位于 開發(fā)區(qū) 區(qū) 。 離老城區(qū)雖然相距較遠(yuǎn)，但也給現(xiàn)代 化高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目提供了有利的條件。無論是在項(xiàng)目的規(guī)劃還是在項(xiàng)目建成后的居住環(huán)境上都存在很大的優(yōu)勢。 隨著 各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將 逐步完善成熟。 ⑵．交通優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 地塊緊臨外環(huán)線及 206 國道 ， 對外交通便捷。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾陆ǔ菂^(qū)，各種配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。 ⑷．規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目僅用地面積就達(dá) 40 萬 平米，社區(qū)規(guī)模在 宿州 本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園 、學(xué)校 等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費(fèi)者。 2．劣勢（ WEAKNESS） ⑴．項(xiàng)目所在區(qū)域尚 處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 ⑵． 緊 鄰 外環(huán)南路 及 206 國道，對居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響。 3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity） ⑴． 宿州 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源豐富 ，市民購買力得到了有效的提高。 ⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑶． 宿州 本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購新房，為市場提 供了有效的客源 . ⑷． 隨著生活水平的提高 ， 本地居民在生活上要求更高， 為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。 4．威脅點(diǎn)（ threaten） ⑴． 近年來 宿 州 經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對而言 宿州 本地 普通 居民對房價(jià)的承受力還相當(dāng)有 限。而購買力較強(qiáng)的客源選擇 礦區(qū)職工 私營業(yè)主 及外地在宿州 投資購房可能性較大。 ⑵． 2020 年為 宿洲 大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時(shí)也是市場 供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期，市場供給方將會(huì)重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源加上激烈的市場競爭，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場壓力。本案附近 東方明珠、眾德 .祥福苑、南方國際花園等項(xiàng) 目 已經(jīng)先期入市，因此對本案的銷售會(huì)產(chǎn)生一定影響。 ⑶． 住宅三級(jí)市場并不活躍，購房自用仍然是 宿洲 市民的主要購 房目的，同時(shí)對房產(chǎn)的增值保值作用無明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意識(shí) 相對 薄弱。 ⑷． 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對 房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)的出現(xiàn)。 第二部分 客戶分析 目標(biāo)市場定位與分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 目標(biāo)消費(fèi)群定位 先前（市場分析及產(chǎn)品建議報(bào)告中）經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線， 而作為一個(gè)中高檔樓盤 ，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本項(xiàng)目為大盤屬性，市場客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主， 一網(wǎng)打盡式客戶定位 ，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： ⑴．客源區(qū)域 ①．一級(jí)區(qū)域： 宿州 主城區(qū)內(nèi)； ②．二級(jí)區(qū)域： 宿州 主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在 1 小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 ⑵．客源職業(yè) ①． 私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者； ②． 宿州 在外務(wù)工者； ③． 宿州 本地政府公務(wù) 員； ④． 企業(yè)高級(jí)管理人員； ⑤． 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； ⑥． 宿州 本地效益較好的企業(yè)職工； ⑦． 富裕進(jìn)城的農(nóng)民。 ⑶．客源購房目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的