【正文】 在商業(yè)的經(jīng)營范圍上嚴(yán)格把關(guān)，禁止高污染、高噪音的行業(yè)進(jìn)駐。人性化的建筑充分滿足人的生理居住和心理情感要求。主要原因是：夏季的西曬太陽對住戶的酷熱危害比南方明顯要小；所以“朝陽”也百為一個(gè)賣點(diǎn)。 建筑抗震 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。簡約、尊貴、穩(wěn)重較沉穩(wěn)的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾 線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊(yùn)的尊榮生活氣息； 關(guān)鍵點(diǎn)： ? 新古典現(xiàn)代主義建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積比例建議為： 二房二廳一衛(wèi) ≤ 70 ㎡ 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 餐廳：有自然 采光，應(yīng)考慮 36 人用餐標(biāo)準(zhǔn)，如根據(jù)設(shè)計(jì)需要只能做到間接采光也可以，但應(yīng)考慮通風(fēng)效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)鍵點(diǎn)： ? 西式現(xiàn)代園林風(fēng)格，引入中式園 林的精髓，中西合璧，東情西韻。建議園區(qū)內(nèi)設(shè)主干道，若干條支路和多條宅前道路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎木質(zhì)小品 包括部分綠地的低圍欄、休閑椅及園區(qū)平面示意欄等內(nèi)容。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案 夜間照明：專配或借光 ◎安全警示系統(tǒng) 位置：電梯，游泳池邊，地下機(jī)動車庫，圍墻、電力、通訊、消防、管道煤氣等設(shè)施 內(nèi)容：使用須知、限速或危險(xiǎn)標(biāo)識 形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案 夜間照明：專配或借光 （ 3）、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) 園區(qū)綠化 、綠化準(zhǔn)則 北方氣候 條件特點(diǎn)：一是冬季漫長，枯黃期限在五個(gè)月以上；二是空氣干燥；三是污染嚴(yán)重，灰塵多。綠化植物的高矮應(yīng)與建筑相協(xié)調(diào)。 、綠化設(shè)施帶的考慮 第一、分車綠地 分車綠帶的植物配置應(yīng)形式簡潔，樹形整齊，排列一致，形成良好的行車視野環(huán)境，使駕駛員容易辨別穿行道路的行人。 第四、廣場綠地 廣場綠地應(yīng)配合廣場的主要功能，使廣場更好地發(fā)揮其作用。 第五、街頭休息綠地 休憩性綠地采用見縫插針，均 勻分布、接近居民的原則，在各個(gè) 組團(tuán)內(nèi)設(shè)置，應(yīng)推廣庭院立體綠化，庭院綠化采用冷杉、云杉、楊、柳、榆等喬木與各種灌木、花卉組合搭配，提高綠化覆蓋率，形成安靜的休息區(qū)域。 第八、步行道林蔭化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。以草坪為基礎(chǔ)，輔以闊 葉喬木、小喬木、灌木等多層次、多形態(tài)的樹木，呈現(xiàn)出其自然形態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 ? 一個(gè)片、區(qū)或某幢建筑周圍應(yīng)該以突出某種植物特點(diǎn)為主，或 者以突出某個(gè)季節(jié)景色為主，或春 、或夏、或秋、或冬。 充分了解街道的人、車流量、道路的寬度和結(jié)構(gòu)、道路旁邊的地 質(zhì)和土壤情況、電桿類柱、架空線路、地下管道及電纜埋設(shè)物等情況，然后根據(jù)這些特點(diǎn)來選擇綠化樹種、配置方式和株行距、樹干高度、綠帶寬度及苗木大小等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三、季相變化 植物配置應(yīng)有四季的季相變化，同居民春夏秋冬的生活規(guī)律同步。 第二、線形變化 植物配置時(shí)可以利用植物林緣線的曲折變化，林冠線的起伏變化 等手法，使平行的直線條融進(jìn)曲線。與緊張、熱鬧的繁忙景色形成強(qiáng)烈對比，充分體現(xiàn)靜的環(huán)境特色。在草坪、樹木和花卉品種的選擇上，也應(yīng)考慮到這種區(qū)分。廣場綠地化應(yīng)結(jié)合周邊的自然和人造景觀環(huán)境，協(xié)調(diào)與四周建筑物的關(guān)系，同時(shí)保持自身的風(fēng)格統(tǒng)一。 第三、防護(hù)綠帶（基礎(chǔ)綠帶） 防護(hù)綠帶設(shè)置應(yīng)考慮防風(fēng)固沙、涵養(yǎng)水土、調(diào)節(jié)氣候、凈化空氣、 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的功能，用于隔離建筑與道路、組團(tuán)結(jié)構(gòu)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。即便是草坪，也應(yīng)該采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低維護(hù)費(fèi)用，同時(shí)盡可能創(chuàng)造野生生物的環(huán)境，使小區(qū)綠化自然、多元化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎石景小品 石景包括石桌、石凳、綠地上的天然臥石點(diǎn)綴、綠地中的石質(zhì)步行小徑及少量石材制作的標(biāo)識物、雕塑等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 主入口連接中心廣場； （ 2）、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì) 園區(qū)道路 實(shí)踐已經(jīng)證明，絕大多數(shù)的購房人，會本能地沿著道路的走勢來感受園區(qū)內(nèi)部環(huán)境，并由此進(jìn)行評判 ，因此，園區(qū)道路必須精心設(shè)計(jì)。 第 六 部分、景觀環(huán)境設(shè)計(jì) （ 1）、項(xiàng)目景觀營造總體設(shè)計(jì)思路 采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導(dǎo)入水景，水景與游泳池結(jié)合處理；建筑底層做架空層，植入休閑小品與綠化系統(tǒng)，延伸中心花園，做出園區(qū)人與人親切交流的“模糊空間”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 臥室：二主一次（或二次），面積二大一?。ɑ蚨蠖。阅舷?yàn)橹?。關(guān)鍵點(diǎn)： ? 前瞻性、舒適性、多元性 ? 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，確保不相互污染； ? 最大限度采用自然光照和自然通風(fēng)，做到全明； ? 大開間，大落地玻璃設(shè)計(jì)，便于更大范圍的采景； 南北多陽臺設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)通透感； ? 開放式休閑陽臺設(shè)計(jì)，陽臺比一般常規(guī)設(shè)計(jì)大，做成大進(jìn)深DECK 空間 ，形成花園式陽臺； ? 針對城市生活習(xí)慣的特殊要求，設(shè)計(jì)多功能用房（可以根據(jù)實(shí)際需 要改成書房、棋牌房等），在宣傳上強(qiáng)調(diào)“第三間房”的概念，成為一個(gè)宣傳亮點(diǎn)； ? 頂層躍層處理，帶大露臺，做成空中別墅 。處理好室外空調(diào)機(jī)位的位置及外觀，做到美觀實(shí)用，成為立面的美化點(diǎn)綴，盡量在外墻內(nèi)側(cè)或凹處設(shè)置（若必須 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。運(yùn)用新型隔震技術(shù)，在多層砌體結(jié)構(gòu)和大開間建筑物的基礎(chǔ)上，可以有效地將地震作用與建筑主體結(jié)構(gòu)隔絕，從而保護(hù)上部主體結(jié)構(gòu)免遭破壞。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，進(jìn)行局部排風(fēng)或全面換氣。本項(xiàng)目作為宿州的高檔樓盤，第一套住宅都應(yīng)盡量滿足這個(gè) 需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 、娛樂 公共空間和兒童活動空間的噪聲控制 活動場地設(shè)置在建筑物相對稀疏、人流較少的位置，采用不易發(fā)出聲音的器材或設(shè)備，設(shè)置保護(hù)裝置，對使用時(shí)間和使用規(guī)范有要求，與相臨建筑之間設(shè)置綠化隔音帶。 公共空間中的環(huán)保構(gòu)想 、垃圾收集處理方式 每幢樓設(shè)置相應(yīng)容量的分類收集容器，并有明顯標(biāo)記；生活垃 圾收集、處理設(shè)施應(yīng)當(dāng)相對獨(dú)立，布局合理，相對封閉，四周設(shè)置綠化隔離帶。 空間構(gòu)圖、比例、色彩 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)著重考慮讓所有看到的人都產(chǎn)生耳目一新并渴望歸屬的感覺。 泊車位 按照園區(qū)的檔次和開發(fā)趨勢及宿州人對車輛代步的需求比較旺盛，本項(xiàng)目的地下車位配置率按 60%配足。 、建筑組合形成的氛圍 空間圍合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 （ 4）、公共空間系統(tǒng)構(gòu)想 公共空形態(tài)構(gòu)想 、環(huán)境總體氣氛 整體氛圍堅(jiān)持和諧共生，尊重人與自然、人與建筑、建筑與環(huán)境的關(guān)系。 停（存）車方式 、小 區(qū)外圍 地上臨時(shí)停車位：設(shè)置在道路邊緣 地上集中停車場：入口旁或步行區(qū)域周邊 、停（存）車位的數(shù)量配比 地下車位： 60% 地上車位：概據(jù)配套設(shè)施和休閑文體項(xiàng)目另行考慮。 組團(tuán)級道路是從鬧到靜的過渡，主要人行道路，對道路的地下空間也要滿足大部分地下管線的埋設(shè)。整體布局精致大氣，能夠成為進(jìn)入小區(qū)的第一道風(fēng)景線。 處設(shè)置明顯交通標(biāo)識，并設(shè)置緩沖、防滑、隔音、排水、照明設(shè)施。 停車場的設(shè)置 外圍地上停車場：主入口外圍及步行區(qū)域外圍附近，用于集中停放訪客車輛及接送車輛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套設(shè)施布點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)設(shè)施的功能劃分，在布局上各成體系，做到功能的復(fù)合交叉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 園區(qū)規(guī)劃除遵循上述原則外，應(yīng)著重考慮如下要求： 、大尺度效果 北方的民眾性格相對粗獷，房地產(chǎn)開發(fā)普遍比較強(qiáng)調(diào)大尺度效果及小區(qū)整體氛圍的營造，而對細(xì)部的審視能力相對較弱，也不太挑剔。 關(guān)鍵點(diǎn)： ? 純多層建筑設(shè)計(jì) ? 5 米高全架空設(shè)計(jì)，形成無障礙式全景景觀園林 ? 錯(cuò)落建筑體：使天際線富有變化，使整個(gè)組團(tuán)更具靈活性、藝術(shù)性、人本化，為居者營造出更完美的理想居住空間； ? 景觀設(shè)計(jì)：廣場花園、組團(tuán)景觀、樓間庭院、道路景觀、水景的規(guī)劃要更清晰、更合理、更有層次變化； ? 考慮集中式廣場花園，加強(qiáng)園區(qū)核心 的、有凝聚力的中心景觀空間。 2．優(yōu)美的人文環(huán)境 在我們的 調(diào)查中了解到，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。 第三部分 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 建議 策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前 宿州 市已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅 社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。 ⑸．具體房型的目標(biāo)客戶： ①．二居室： 新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等； ②．三居室： 經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭； ③．四居室： 經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。 ②．居住現(xiàn)狀： 目前外出務(wù)工群體的在 宿州 的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 子女未獨(dú)立家庭： 該類家庭由于主要家庭成員工作及收入 相對穩(wěn)定， 但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從 而導(dǎo)致該類家庭在對購買商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 ①．收入狀況： 工薪階層年收入 13 萬元，包括企事業(yè)單位基層員 工、教師、退休職工等。 其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 110120 平方米。 ②．居住現(xiàn)狀： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部 居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購買了商品房。 最需要關(guān)注的人群是 3645 歲的年齡段群體 ：這類人群 事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分年齡 職業(yè) 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 25 歲以下 公務(wù)員 12 萬 獨(dú)身 2535 歲 公務(wù)員 13 萬 獨(dú)身或新婚夫婦或有未獨(dú)立子女 家庭 3645 歲 公務(wù)員 24 萬 有未獨(dú)立子女或獨(dú)立子女家庭 46 歲以上 公務(wù)員 4 萬以上 有獨(dú)立子女家庭或子女已成家 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑶． 宿州 本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會另購新房，為市場提 供了有效的客源 . ⑷． 隨著生活水平的提高 ， 本地居民在生活上要求更高， 為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。同時(shí)本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑸． 競爭環(huán)境：作為居住新區(qū)，規(guī)劃及在建了一批體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場競爭環(huán)境比較激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)南路及 206 國道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公路、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州 四通八達(dá)的 交通網(wǎng)絡(luò)。 策劃目的 1．樹立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn) 天蘊(yùn)康城 項(xiàng)目的三個(gè)價(jià)值： ⑴． 中心區(qū) —— 宿州開發(fā)區(qū) 文化核心區(qū)域 和未來 新 商業(yè)中心區(qū)； ⑵． 升值空間 —— 天蘊(yùn)康城 及項(xiàng)目區(qū)域具有 很大的升值潛力； ⑶． 新生活與個(gè)人價(jià)值、身份體現(xiàn) —— 個(gè)人、家庭在精神層面的成功感受。 本次建議，僅做概要性闡述，并將 隨市場變化情況適時(shí)調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快