【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 37 頁 黃黃 石石 第第 一一 商商 圈圈 市市 場場 分分 析析 引 子 隨著 操作的樓盤在不斷的變化 ， 當(dāng)我們面對長龍 黃石形象項(xiàng)目時(shí)，每時(shí)每刻都在考慮同一個問題：長龍 黃石形象項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃；成本造價(jià)高昂；項(xiàng)目如何定位（商業(yè)地位的定位，經(jīng)營功能的定位，經(jīng)營模式的定位，投資戶群體的定位）才能獨(dú)辟蹊徑，實(shí)現(xiàn)快速營銷和利潤最大化呢？我們正是帶著對黃石形象項(xiàng)目的這種思考，展開了本次調(diào)研；以期總結(jié)出二級城市商業(yè)物業(yè)的操作模式。 基于我們對房產(chǎn)營銷高度、深度的執(zhí)著追求，在高度上，我們跳出黃石現(xiàn)有商業(yè)思維，根據(jù)黃石市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢，提出了勞動路、交通路 輻射的區(qū)域?yàn)辄S石市第一商圈。商圈主要的商業(yè)源點(diǎn)為正隆大廈、金虹商場、肯德基、黃石市中心購物廣場等中大型商城。長龍 黃石形象項(xiàng)目地處于第一商業(yè)圈的邊緣地帶，有利于第一商圈的延伸。緊臨長龍 黃石形象項(xiàng)目有十二棟商住樓，成一字型排列，將來可以形成一條新的步行街，我們定位為第二商圈，故本次調(diào)研我們稱之為黃黃 石石 市市 第第 一一 商商 圈圈 調(diào)調(diào) 研研 報(bào)報(bào) 告告 。 為了對第二商圈商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行定位，我們對現(xiàn)今的第一商圈進(jìn)行深度調(diào)研。 本報(bào)告框架： 第一商圈的界定； 第一商圈商業(yè)特點(diǎn)概述； 第一商圈主要街道商業(yè)的發(fā)展情況； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 37 頁 一一 商商 圈圈 的的 界界 定定 武漢路、黃 石大道、頤陽路和天津路圍合的區(qū)域，該區(qū)域是黃石發(fā)展最早的商業(yè)區(qū)。從開辟到現(xiàn)在，商業(yè)的核心地位一直沒有動搖，相信在近幾年，該企業(yè)商業(yè)地位是不會動搖。經(jīng)營的規(guī)模、檔次都是首屈一指。 一一 商商 圈圈 商商 業(yè)業(yè) 特特 點(diǎn)點(diǎn) 概概 述述 該商圈以交通路和勞動路為商業(yè)輻射源，勞動路的商業(yè)源：黃石市中心集貿(mào)市場、雅戈?duì)枌Ｙu店、報(bào)喜鳥專賣店等；交通路商業(yè)源：正隆大廈、金虹商場、磊琪鞋業(yè)、肯德基；黃石大道的商業(yè)源：中國電信、工人文化宮、聯(lián)通、移動廣場、賽瑪特生活廣場；武漢路的商業(yè)源：黃石市中心醫(yī)院、九星電器、陽光一族；頤陽路的商業(yè)源：賽瑪特生活廣 場，天津路的商業(yè)氛圍不濃。 從行業(yè)分布來看：行業(yè)分布錯綜復(fù)雜，沒有明顯的商業(yè)分區(qū)，也沒有成行成市，如服裝行業(yè)，分布在黃石大道、勞動路、交通路、武漢路；家用電器業(yè)，分布在黃石大道立交橋段和武漢路九星電器城。 從經(jīng)營規(guī)模來看：規(guī)模小、裝修的檔次不高。 一一 商商 圈圈 主主 要要 街街 道道 商商 業(yè)業(yè) 的的 發(fā)發(fā) 展展 情情 況況 備注： 租金高低主要衡量的因素有：與商業(yè)源點(diǎn)的距離、建筑物的新舊程度、經(jīng)營的產(chǎn)品、店面面積的大小。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 37 頁 交通路 根據(jù)本次調(diào)查情況來看，交通路全段（北起黃石大道南至武漢路）共有 133 個商業(yè)店面。經(jīng)營品種、經(jīng)營面積、裝修 檔次各不相同。 從經(jīng)營種類上看，總共 134 家店面，其中經(jīng)營服飾的有 41 家（包括童裝、睡衣、內(nèi)衣），經(jīng)營鞋類的有 11 家，運(yùn)動休閑（運(yùn)動服、運(yùn)動鞋）品牌專賣店 8 家，餐飲 3 家，茶樓 5 家，床上用品 3 家，燈具3 家，電信移動營業(yè)廳 2 家，電子器材 1 家，副食店 1 家，廣告 1 家，化妝品 2 家，日化品 2 家，美容美發(fā)美體 3 家，婚紗攝影 3 家，家飾1 家，勞保用品 1 家，旅店 5 家，皮具 1 家，小飾品 /首飾加工 5 家，書店 3 家，甜點(diǎn) 4 家，休閑飲食 2 家，眼鏡店 2 家，醫(yī)藥店 4 家，音像 4 家，銀行 4 家，珠寶 2 家，箱包 3 家，正在裝修 的 1 家。 根據(jù)上面數(shù)據(jù)可以看出：交通路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以經(jīng)營服飾、鞋類為主，其他輔助行業(yè)：超市百貨、珠寶首飾、金融、藥店、休閑餐飲、休閑娛樂、住宿等。 從調(diào)查的結(jié)果看：交通路的多為男士服飾，檔次為中檔品牌，如BOSS、百事運(yùn)動、勁霸男裝、香港老爺車狄安為代表，價(jià)位在 300元左右，女裝是以哥弟為代表。 從裝修檔次上看，高檔裝修的 26 家，中檔 69 家，低檔 31 家。中檔裝修占據(jù)整條交通路的主流地位。高檔和低檔并存。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 37 頁 按店面面積大小分析 ① 店鋪面積在 10 平面米 以下的租金水平在： 400500 元 /平方米 ② 店鋪面積在 2040 平面米的租金水平在： 200300 元 /平方米 ③ 店鋪面積在 5070 平面米的租金水平在： 150200 元 /平方米 ④ 店鋪面積在 100 平面米左右的租金水平在： 100150 元 /平方米 ⑤ 店鋪面積在 200 平面米以上的租金水平在： 4060 元 /平方 交通路段共有四家金融機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行和農(nóng)業(yè)銀行，金融配套齊全。 此路段餐飲資源配備充足，黃石市區(qū)范圍內(nèi)知名度高、稍具規(guī)模的餐飲飯店 就有三家（鮮菜園、外貿(mào)酒樓），再加上肯德基和其他大大小小的休閑飲食、甜點(diǎn)門面總共有 12 個之多。 天上人間、心內(nèi)閣、別克喬治、月光留步等 5 家茶樓云集此街，另有些檔次相對偏低休閑場所，如：大眾樂園練歌房、天馬電子娛樂中心、海濱浴場休閑中心等，構(gòu)成交通路休閑一條街，滿足不同層次的人的要求。 、衛(wèi)生 三家書店、四家規(guī)模較大的醫(yī)藥商店，文化、衛(wèi)生兼顧。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 37 頁 五個不同檔次的旅館、招待所、賓館能滿足不同消費(fèi)能力，不同需求的消費(fèi)者的需求。 人流量： 200 人 /5 分鐘 車流量： 40 輛 /5 分鐘（檢測地 點(diǎn)：正隆大廈；時(shí)間為： 11： 3011：35） 總結(jié)：根據(jù)以上數(shù)據(jù)及交通本路段商業(yè)形態(tài)、租金水平分析、商業(yè)環(huán)境分析可以得出以下幾點(diǎn)： ◆ 交通路的商業(yè)氛圍相對已經(jīng)成熟，商業(yè)配套比較完善，是黃石最重要的商業(yè)街。 ◆ 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，以服裝、鞋業(yè)為主，餐飲、休閑娛樂等各種商業(yè)共生； ◆ 商業(yè)物業(yè)以中小規(guī)模居多，多以 2080 平方米的當(dāng)鋪為主； ◆ 品牌商品多，多以品牌專賣店形式經(jīng)營； ◆ 雖然品牌商品多，但基本以中低端市場為導(dǎo)向，高檔商品市場潛力有待開發(fā)。 ◆ 商業(yè)分布雜亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。 勞動路 A. 勞動路商業(yè)業(yè)態(tài)形式 本次調(diào)查在勞動路共調(diào)查了 134 家商鋪，服裝店共有 65 家（其中男裝 16 家，女裝 44 家，童裝 3 家，運(yùn)動裝 2 家）；鞋店 22 家（有5 加鞋店有賣男皮鞋）；美容美發(fā)店 10 家；小食品店 4 家；餐館 4 家； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 37 頁 金銀加工店 4 家；藥品店 2 家；其他 23 家。根據(jù)上面數(shù)據(jù)看出：勞動路的主要商業(yè)形態(tài) 為服裝業(yè)和鞋類。 B. 主要商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)銷商特征及行為 a、 勞動路服裝業(yè)經(jīng)銷特征 ① 女 裝： 勞動路服裝一條街的女士服裝以中低檔為主， 80%的經(jīng)銷模式為分銷，有少數(shù)幾家為代理，如檔次稍高的 哥弟， 從店面裝修，戶外宣傳，服務(wù)員的素質(zhì)等都欠缺，與該品牌的形象不符，降低了品質(zhì)，大多數(shù)的經(jīng)銷處于低層次的競爭上。 中、高檔女裝市場存在發(fā)展?jié)摿Α? ② 男 裝： 勞動路的男士服裝店不多，但多以品牌服裝為主，各品牌店的規(guī)模相對較大，以雅戈?duì)柡蛨?bào)喜鳥為代表，多在 50 平方米以上。服裝價(jià)格在 8002020 元之 間， 3000 元以上的西服較少，根據(jù)銷售員反映， 4000 元以上的西服在春、秋、冬季的銷路好，黃石作為一個中型城市，高端消費(fèi)有一定的市場，男裝只能走高端才能避免競爭，獨(dú)劈希冀。高雅、舒適的購物場地，高素質(zhì)的服務(wù)員是成功的前提保障。 b、勞動路鞋業(yè)市場經(jīng)銷特征 ①女鞋 勞動路上的品牌女鞋店有兩家，達(dá)芙妮和百麗，其余的為不知名的小店，兩家品牌店的生意好，現(xiàn)階段其出售的女士涼鞋價(jià)格在300 元左右，這說明本地的高檔女鞋的市場具有潛力。 ②男鞋 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整 理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 37 頁 勞動路上只有一個奧康品牌的男士皮鞋店，款式陳舊，價(jià)格在 200元 左右，沒有高檔皮鞋專賣店。價(jià)格在 500 元以上的高檔皮鞋應(yīng)該有市場潛力。 C、勞動路的租金水平狀況 ① 店鋪面積在 10 平面米以下的租金水平在： 300500 元 /平方米 ② 店鋪面積在 2030 平面米的租金水平在： 150200 元 /平方米 ③ 店鋪面積在 5070 平面米的租金水平在： 100170 元 /平方米 ④ 店鋪面積在