新華集貿(mào)中心”項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(doc15)-銷售管理(已修改)
2025-08-24 14:19 本頁面
【正文】 “新華集貿(mào)中心”項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 地理位置： 本案地塊位于石家莊市“ 新華集貿(mào)中心市場(chǎng)”東南角，是整個(gè)市場(chǎng)中最具發(fā)展?jié)摿Φ奈恢?。地塊西側(cè)為規(guī)劃中的寬 25 米的南大街，緊鄰“康泰廣場(chǎng)”、“東方購(gòu)物中心”、“太和電子城”、“福興閣”等幾大著名市場(chǎng)；南鄰聞名全國(guó)的中山路商業(yè)街；北側(cè)隔規(guī)劃中的中山路步行商業(yè)街與“新華電子城”和“布匹批發(fā)市場(chǎng)”相望；東側(cè)是石家莊火車站和郵電大樓。 地塊現(xiàn)狀： 地塊內(nèi)目前主要為低矮陳舊的老式建筑，其中居民住宅部分共有 95戶，公產(chǎn)為 18 戶，私產(chǎn) 77 戶，建筑面積 平方米；非住宅部分共有10 戶，單位產(chǎn)權(quán)占 9 戶，公產(chǎn)權(quán) 1戶，建筑面積 平方米。 地塊規(guī)模： 項(xiàng)目總拆遷范圍約 33 畝，建設(shè)用地約 28 畝，建筑用地約 16 畝，按石家莊大有房地產(chǎn)有限公司提供的規(guī)劃方案，其總建筑面積為 萬平方米，容積率約為 ，其中地上 11 層，建筑面積 萬平方米，地下為三層，建筑面積 萬平方米。（規(guī)劃方案以最終設(shè)計(jì)方案及政府審批為準(zhǔn)） 其他： 本項(xiàng)目是石家莊市政府拓寬中山路、改造民族路、樹立石家莊市形象的重點(diǎn)工程，得到了省、市、區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持， 可享受許多優(yōu)惠政策，因而可以降低一部分開發(fā)成分。 二、開發(fā)方式 組織方式： 石家莊大有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期已進(jìn)行大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與政策落實(shí)工作，本項(xiàng)目開發(fā)將由華能與石家莊大有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同組建項(xiàng)目公司，具體合作方式將由雙方進(jìn)一步協(xié)商確定。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 由于石家莊市土地轉(zhuǎn)讓方式與北京市略有不同，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用可大至分為下列兩項(xiàng)： ? 土地出讓金： 本項(xiàng)目拆遷用地為 33 畝，土地評(píng)估價(jià)值 300 萬元 /畝，土地出讓金按總價(jià) 40%計(jì)算為 3960 萬元，其中上交石家莊市的部分為 60%，計(jì) 2376 萬元可減免， 實(shí)際支出為 1584 萬元。 ? 拆遷費(fèi)用： 現(xiàn)有居民住宅 95 戶，非住宅 10 戶，共計(jì) 105 戶，若全部實(shí)行貨幣安置， 初測(cè)費(fèi)用為 億元。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群： ? 購(gòu)買商鋪用于投資的部分客戶 ? 經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買用于經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)品定位 ： 外裝修新穎獨(dú)特，具有現(xiàn)代氣息，材料檔次需中高檔，符合地標(biāo)性建筑要求，內(nèi)部裝修中檔標(biāo)準(zhǔn)即可。 售價(jià)定位 ： 參照周邊市場(chǎng)價(jià)格，售價(jià)不易過高，避免給后期經(jīng)營(yíng)造成不利影響，價(jià)格暫定位于 30004000 元 /m2。 產(chǎn)品形式： 按石家莊大有房 地產(chǎn)有限公司暫定規(guī)劃，地上十一層，地下三層。其中地下三、二層為倉(cāng)儲(chǔ)、設(shè)備用房、物業(yè)管理及部分停車場(chǎng)；地下一層至地上六層為經(jīng)營(yíng)用商鋪；七至十一層提供其他配套服務(wù)功能。 四、市場(chǎng)分析 河北省及石家莊市是華北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊 河北省位于華北平原北部，兼跨內(nèi)蒙古高原，中環(huán)首都北京和北方重要高埠天津市，北與遼寧、內(nèi)蒙古為鄰，西靠山西，南與河南、山東接壤，東臨渤海，優(yōu)越的地理位置使其成為首都北京連接全國(guó)各地的交通樞紐。河北省境內(nèi)有 15 條干線鐵路通過，鐵路貨物周轉(zhuǎn)量名列全國(guó)大陸省份第 1位； 17 條國(guó)家干線公路 ，公路貨物周轉(zhuǎn)量列全國(guó)大陸省份第 2位；已通車的高速公路里程達(dá) 607 公里，居中國(guó)大陸省份第 3 位；河北省現(xiàn)已成為北京、天津等地區(qū)所需商品物資和能源的最大供應(yīng)地。 作為河北省會(huì)的石家莊市，交通要充的地位毋庸置疑，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，是全國(guó)鐵路、公路、郵政貫通、輻射面最廣的省會(huì)城市。石家莊市是全國(guó)重要的鐵路樞紐之一，京廣、石太、石德三條鐵路交匯于此，石家莊火車站是北方重要的客
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