【正文】 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 43 頁 第一篇 市場環(huán)境分析 一、 商業(yè)的常見經(jīng)營模式 目前國內(nèi)外所存在的比較常見的經(jīng)營模式主要有 綜合性百貨商場 、 主題性商場 、超市 、 專賣（專業(yè)）店 、分零 經(jīng)營的獨立街鋪 、 SHOPPING MALL、情景商場等。 A、 綜合性百貨商場 ： 如友誼城百貨、國貿(mào)商場、歲寶百貨、 天虹商場、貿(mào)業(yè)百貨 等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用專柜經(jīng)營的方式。 B、 主題性商場 ： 如女人世界、男人世界 、兒童世界、順電家居廣場、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題 。 C、 超市 ： 特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 D、 專賣（專業(yè)）店 ：主 要 涉及 服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等 ，這類經(jīng)營規(guī)模普遍較小。 E、分零 經(jīng)營的獨立街鋪 ，面街、獨立。 F、 SHOPPING MALL： 香港太古城、廣州天河城 等 。 此類經(jīng)營模式 以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物 、娛樂、餐飲、休閑為一體 ，經(jīng)營范圍廣，極易形成強(qiáng)大的核心吸引力。同時也意味著其規(guī)模也相當(dāng)大 。 G、情景商場是目前國際上最流行的一種全新的商場模式，這種商場的特點是集購物、娛樂、旅游、文化為一體的多功能、多元化綜合商場，商場的商品定位為潮流、時尚和極具個性化。商場特色鮮明，有別于傳統(tǒng)的百貨商場和超市，具有強(qiáng)大的生命力和競爭力。如昆明金碧輝煌。 二、 深圳市商業(yè)現(xiàn)狀 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 43 頁 目前，深圳市內(nèi)的商業(yè)區(qū)主要集中在人民南和東門，華強(qiáng)北及南山。人民南和東門商業(yè)區(qū)以深南路為界，分踞羅湖區(qū)中心地帶的南北，華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)在福田東與羅湖區(qū)相鄰 處形成。南山商業(yè)區(qū)則是一個新興的商業(yè)中心。 （一）人民南及東門商業(yè)區(qū) 人民南商業(yè)區(qū)靠近羅湖火車站一帶，東起文錦南路，西至建設(shè)路，北到深南東路，南至沿河南路。是深圳形成的最早的商業(yè)中心。擁有獨特的區(qū)位、口岸、交通等方面的資源優(yōu)勢，使其成為深圳最早的商業(yè)中心。 人民南、東門商業(yè)圈主要以經(jīng)營服裝、皮具為主，各層品種的分布非常相似。如一層主要為服裝、皮具、化妝品、飲食、超市等；二層經(jīng)營服裝、皮具、工藝品、眼鏡；三層則主要是服裝、皮具、居家飾品、照相機(jī)、電器等。表現(xiàn)業(yè)態(tài)雷同，經(jīng)營品種缺少細(xì)分。但在經(jīng)營服裝、皮具中 ，人民南多數(shù)以經(jīng)營中檔為主，而東門的檔次相對要低一些。 人民南目前在售、招商的較少，其商鋪的經(jīng)營方式主要有三種，一是發(fā)展商直接招租，經(jīng)營者入場交租金；二是發(fā)展商自營或聯(lián)營（保底扣點方式抽取租金）；三是發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對外租賃、經(jīng)營。而東門以出售鋪位為主，且多采用返租形式。 人民南東門商場 1 樓的平均租金 1050 元 /平米； 2 樓平均租金 350 元 /平米； 3 樓平均租金為 200 元 /平米； 4 樓平均租金為 100 元 /平米。 人民南、東門商場空置率有四分之一多，特別是高層部分，甚至一半以上是空置的。各 層平均空置率：一層： 2％； 二層： 20％；三層： 35％； 四層： 60％。 （二）華強(qiáng)北商業(yè)圈： 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)分布以店鋪和主題商城為主，經(jīng)營品種形式多樣，涵蓋服裝，化妝品，鞋類，電子元件，通訊產(chǎn)品，電腦及配件，餐飲，珠寶等。這些經(jīng)營品種具有互補的優(yōu)勢，吸引了多層次、多方位的商業(yè)人流，各業(yè)態(tài)的商業(yè)機(jī)會也比其他商業(yè)區(qū)大。 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 43 頁 華強(qiáng)北商業(yè)圈的經(jīng)營主要以租賃為主，租賃收益和經(jīng)營的好壞關(guān)聯(lián)度較大，發(fā)展商一般將商鋪出租給經(jīng)營管理公司，再由經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。如順電家居廣場，女人世界等。 華強(qiáng)北的總體租金相比人民 南和東門稍低些，但其各層的租金相差較?。阂粚蛹s850 元 /平米；二層約 350 元 /平米；三層約 250 元 /平米；四層約 150 元 /米?？罩靡脖热嗣衲虾蜄|門少，一層空置 2％左右；二層也只有 5%。 三層、四層約 25％。 （三）南山商業(yè)圈 南山的商業(yè)起步相對較晚，但隨著中心區(qū)的西移和新建住宅社區(qū)的日益增多，市場需求不斷擴(kuò)大，吸引了大量的 品牌商業(yè) 紛紛搶駐，如 沃爾瑪、 家樂福、 順電、友誼城、曼哈、金海馬、萬佳等。 目前，南山商圈已形成以海雅百貨為核心的南油商業(yè)文化中心區(qū)商圈，以沃爾瑪為核心的蛇口商圈，以家樂福、曼哈以及即將加盟 的萬佳為核心的南頭商圈，形成三足鼎立之勢。 南山商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)主要以超市和專業(yè)市場為主，如 沃爾瑪、 家樂福、 萬佳 、 順電 、 集美堂家居廣場 、國興苑家居中心，金暉電器家居廣場等。 南山商業(yè)處于分散狀態(tài)，尚未形成具規(guī)模的商業(yè)圈，相比人民南、東門和華強(qiáng)北等市級商業(yè)中心，南山商業(yè)區(qū)屬于區(qū)級商業(yè)中心，缺乏濃厚的商業(yè)氛圍、人氣相對不旺，顧客也僅局限于本區(qū)域的居民。 南山商場的租金相對也低得多，一般位于 100150 元 /平米之間。 三、 東門商業(yè)市場分析 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 43 頁 （一）東門商業(yè)圈的發(fā)展及現(xiàn)狀 東門為深圳老城區(qū)，是早期集中居住地、交易活 動場所，深圳早期日常用品集中地。東門商業(yè)格局的演變經(jīng)歷了幾個階段：傳統(tǒng)墟市 —— 綜合商貿(mào)中心 ——改造外遷 —— 重建后以特色產(chǎn)品帶動復(fù)興。隨著人口的不斷增長和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)，東門的商業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大并形成了人民路以東，深南東路以北，文錦中路以西，筍崗東路以南約 5 平方公里的商業(yè)圈。商業(yè)最密集的區(qū)域在以東門步行街為中心占地約 1平方公里的區(qū)域內(nèi)，這里匯聚了 20余個商業(yè)大廈和百余間商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達(dá) 50 萬平米， 每年的營業(yè)額達(dá) 50 億元，實現(xiàn)稅收 2億元。 是深圳規(guī)模最大、商鋪最密集的商業(yè)旺區(qū)。 九十年代初，東門 經(jīng)營品種較豐富，包括服裝，皮具，化妝品，書店，海鮮，電器等。由于舊城改造后，絕大多數(shù)分割成小鋪出售，博取高額的銷售單價，導(dǎo)致后期經(jīng)營權(quán)分散和租金居高不下，一些低收益的經(jīng)營品種如書店、海鮮由于缺少利潤支持漸漸淡出；一些需要統(tǒng)一經(jīng)營的品種，如電器也退出東門。造成東門目前品種趨向簡單。 （二）深圳商業(yè)發(fā)展走勢及東門商業(yè)圈的定位 長久以來，東門商業(yè)區(qū)因歷史久、規(guī)模大、名店多，成為本地居民的習(xí)慣購物區(qū)，也是外地游客在市區(qū)游覽購物的首選 區(qū)域 ，東門在香港乃至國外都有著較大的影響。尤其是改造后的東門擁有全國面積最大的商業(yè) 步行街，隨著雕塑廣場等文化設(shè)施的落成，東門步行街人氣日增。 改造后的東門 日均 人流量達(dá) 60 多萬人次，新東門已經(jīng)成為一個成熟的商業(yè)中心地帶和旅游購物勝地。然而在繁榮的背后，東門還存在著不少問題， 如 商業(yè)組團(tuán)定位不明確，總體風(fēng)格不夠明確，購物環(huán)境較差，而且商業(yè)設(shè)施集中在沿街店鋪，影響了交通。 其中一個重要的問題在于經(jīng)營雷同，缺乏個性。東門 應(yīng) 走商品多元化的路線，把東門商圈做成旅游消費的旺區(qū)。 在《深圳市城市規(guī)劃羅湖分區(qū)規(guī)劃 19982020》公共設(shè)施規(guī)劃中，將商業(yè)設(shè)施特別是東門商業(yè)區(qū)的規(guī)劃作為一個重點。 規(guī)劃中表明，將繼 續(xù)保留東門商業(yè)區(qū) 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 43 頁 功能，并且規(guī)劃 新園路以東，立新路以南，東門中路以西，水新街及深南大道以北范圍為完全的步行街區(qū)，面積約 20 萬平方米。 步行街區(qū)定位為對城市居和旅游者提供商業(yè)及旅游服務(wù)，突出地方風(fēng)貌特色和民族風(fēng)味的精品街區(qū)。街區(qū)改造要改善擁擠的購物氣氛，增加公共開敞空間，規(guī)劃建設(shè)三個公共休閑廣場；一是人民北路風(fēng)貌街東側(cè)的老街廣場；二是深南東路北側(cè)的時代廣場；三是解放路與新園路交叉口南側(cè)的西入口廣場，安排南洋風(fēng)味的座椅，電話亭等城市小品，保留大面積鋪裝硬地，可安排廟會等傳統(tǒng)風(fēng)俗的風(fēng)光旅游項目。設(shè)立風(fēng)味小吃 街、高檔民俗專賣店、土特產(chǎn)商店等，建筑形式上，對一些保留的老建筑要進(jìn)行修復(fù)，新建筑一律沿用老街一貫的建筑符號和傳統(tǒng)手法，例如騎樓形式、女兒墻上的風(fēng)貌符號，并且在高度上也與之統(tǒng)一。在保留歷史特色的前提下，與時代結(jié)合，大力發(fā)展商業(yè)和旅游光觀業(yè)，振興羅湖舊城市。 （三）東門商業(yè)圈在建在售商服物業(yè)調(diào)查分析 1．總體狀況 東門商業(yè)圈最主要集中在 新園路以東，立新路以南，東門中路以西，水新街及深南大道以北范圍的步行街區(qū) 。 是 商業(yè)最密集的區(qū)域，匯聚了 20 余個商業(yè)大廈和百余間商鋪，投入使用的商業(yè)零售面積近 50 萬平米。據(jù)統(tǒng)計， 僅 2020 年以來，該區(qū)域在售、招商的商鋪就有面積達(dá)近十萬平方米（見下頁）： 2020 年東門商業(yè)物業(yè)供應(yīng)一覽 物業(yè)名稱 位置 面積 經(jīng)營業(yè)態(tài) 德奧商城 東門步行街 5000 平米 商場 金世界商業(yè)中心 東門步行街 6000 平米 商場 鴻展廣場 東門步行街 1000 平米 專業(yè)市場 中國最大的管理資 源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 43 頁 萬景婦兒百貨 立新路 12020 平米 主題商城 賽博數(shù)碼城 新園路 12020 平米 專業(yè)市場 女人天地 東門步行街 29000 平米 主題商城 新玩家百變電子城 東門中路 12020 平米 專業(yè)市場 新 2020 廣場 永新路 6000 平米 商場 八達(dá)商城 永新路 6100 平米 商場 2．空置情況 東門商業(yè)區(qū)的商鋪面積居全市之首，然而其空置面積也大于其它商業(yè)區(qū)，通過實地調(diào)查顯示，該區(qū)域商鋪空置率達(dá) 25％。整體而言，一層的空置較少，空置率約為 5％；二層、三層空置稍高，分別為 20％和 28％；四層以上空置相當(dāng)多，占 42％?？梢钥闯?，商場高樓層普遍空置較嚴(yán)重，除茂業(yè)、天虹和太陽廣場等百貨商場空置較小外，其他各種業(yè)態(tài)的商鋪兩層以上的空置都相當(dāng)大。 3．經(jīng)營業(yè)態(tài) 東門商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)有百貨、超市、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場和商場。主要以 商場、百貨和批發(fā)市場為主，三者占到了所有業(yè)態(tài)的 80％以上。其中，商場占三分之一，百貨和批發(fā)市場分別占 ％和 ％。而以商場的形式經(jīng)營的有方海商苑、天龍商城、鴻展商城、德奧商城、名仕商城、東龍商樓、頂尖廣場、九龍城、旺角、永新大廈、新安商業(yè)大廈、匯商名苑、南塘商業(yè)廣場、銀都大廈、友誼城東門店、越港商業(yè)中心、新時代時裝、中威廣場等。以百貨形式經(jīng)營的有茂業(yè)百貨、天虹商場和太陽廣場。以批發(fā)市場形式經(jīng)營的有白馬時裝、大世界批發(fā)市場、駿馬時裝和寶華樓。 中威廣場 1至 3層：超市，服裝，美容美發(fā)，攝影，服 裝，布料