【正文】 開封市商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告第一部分開封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況一、 開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、 鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響第二部分開封主要商業(yè)街道和主要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開封市商業(yè)格局二、商圈動態(tài)預(yù)計(jì)三、重點(diǎn)商圈、街道概況四、開封市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施五、大型綜合商業(yè)體概況六、商業(yè)現(xiàn)狀分析七、專業(yè)賣場概況、分析第三部分開封市寫字樓調(diào)研分析一、 寫字樓概況二、 分析第四部分開封市三星級以上酒店調(diào)研分析一、 星級酒店概況二、 分析第五部分總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目得到的啟示第一部分 開封市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況＞開封簡介：開封古稱東京（亦有汴梁、汴京之稱），簡稱汴，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封是我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市，也是河南省中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金旅游線路三大中心城市之一。，市區(qū)面積359平方公里，市區(qū)人口100萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。
開封是中原地區(qū)黃河沿線重要的旅游城市，2001年被國家旅游局命名為中國優(yōu)秀旅游城市。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開封享有七朝都會、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市縣的名勝古跡，依稀可尋的古城風(fēng)貌，特色濃郁的民俗文化，絢麗多姿的秋菊，顯示了古都的風(fēng)韻和魅力。開封擁有眾多旅游景點(diǎn)創(chuàng)造和打破了中國世界紀(jì)錄協(xié)會多項(xiàng)世界紀(jì)錄、中國紀(jì)錄，獲得多項(xiàng)世界之最、中國之最。一、開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，%，%；，%；，%。財(cái)政一般預(yù)算收入37億元，%；其中市本級16億元，%。，%。，%。，%。招商引資2010年全市新簽億元以上項(xiàng)目123個(gè)，；新開工億元以上項(xiàng)目108個(gè)，；實(shí)際利用外資12882萬美元，增長71%；外貿(mào)出口18801萬美元，增長16%；，%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長按照“四集一轉(zhuǎn)”發(fā)展思路，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)工程”，全市8個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)累計(jì)完成投資209億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資28億元；新開工項(xiàng)目54個(gè)，施工項(xiàng)目281個(gè)，產(chǎn)業(yè)支撐能力和集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。開封新區(qū)被評為河南省創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，開封空分特色產(chǎn)業(yè)園被批準(zhǔn)為國家級特色產(chǎn)業(yè)基地。努力增加固定資產(chǎn)投資。強(qiáng)力實(shí)施轉(zhuǎn)型升級“3135”工程，實(shí)施了300個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目，帶動項(xiàng)目總投資1078億元。2010年，%。市民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13695元，%；農(nóng)民人均純收入5390元，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度連續(xù)三年超過全省平均水平，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居全省前列，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值增幅均居全省第1位，財(cái)政一般預(yù)算收入、市本級一般預(yù)算收入增幅均居全省第4位，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅居全省第5位。商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2010年。其中，；。
；；。（以上數(shù)據(jù)由開封市2010年政府工作報(bào)告提供）開封處于河南省商業(yè)“洼地”，受“鄭州”商業(yè)影響較大，開封商業(yè)經(jīng)濟(jì)雖然在經(jīng)濟(jì)總量中的比例較大，但與省內(nèi)其他城市相比，還比較薄弱，需要鄭州的帶動才能實(shí)現(xiàn)總量擴(kuò)張和升級換代。根據(jù)上述數(shù)字表明，開封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這為商業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的環(huán)境。二、鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響鄭汴一體化工程已經(jīng)進(jìn)入快速推進(jìn)階段，將對開封商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：鄭汴一體化首先是拉近了兩個(gè)城市的空間距離，鄭開大道暢通無阻，鄭州城市中心至開封老城區(qū)中心的車行時(shí)間為60分鐘左右（60分鐘對鄭州人而言，就是從北環(huán)到南環(huán)的時(shí)間），交通方便，人流、物流的流動量，為開封注入強(qiáng)大的發(fā)展動力。本項(xiàng)目所處位置即為鄭開大道進(jìn)入開封市區(qū)的第一站，人流、物流不可小覷。規(guī)劃中的鄭汴輕軌與鄭開大道平行，開行之后能夠更近的縮短兩個(gè)城市的距離，輕軌對城市發(fā)展的帶動作用非常強(qiáng)大。本項(xiàng)目所處位置就是規(guī)劃中的城際輕軌入開封市區(qū)的第一站，交通優(yōu)勢突出，升值潛力巨大。一體化的過程就是兩個(gè)城市之間的聯(lián)系不斷增強(qiáng)的過程，鄭州的重要變化會影響開封，反之亦然。商業(yè)對城市一體化的影響最為敏感，鄭州商業(yè)發(fā)生明顯變動，勢必影響到開封房地產(chǎn)市場。開封商業(yè)尤其是餐飲業(yè)將吸引大量鄭州顧客，目前已表現(xiàn)出這樣的勢頭，這將極大地促進(jìn)開封商業(yè)的升級換代，并擴(kuò)大商業(yè)的總規(guī)模。本項(xiàng)目具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，在商業(yè)方面具備迎接鄭州顧客消費(fèi)的極大便利。鄭汴產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃已經(jīng)獲批，產(chǎn)業(yè)帶正在快速推進(jìn)，開封向西發(fā)展的速度將會進(jìn)一步加快。本項(xiàng)目地處西區(qū)，向西發(fā)展的大勢將使本項(xiàng)目成為開封市的中心，物業(yè)增值潛力巨大。第二部分開封主要商業(yè)街道和主要商業(yè)設(shè)施調(diào)研一、開封市商業(yè)格局根據(jù)《開封市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（1995～2010）》，開封市著力打造一個(gè)市級商業(yè)中心：鼓樓商業(yè)中心；五個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；邊村區(qū)級商業(yè)中心，南關(guān)區(qū)級商業(yè)中心，杏花區(qū)級商業(yè)中心。如下圖:杏花區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心西區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心邊村區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心東區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心“鼓樓”商業(yè)中心商務(wù)服務(wù)中心＞目前，商業(yè)主要呈“113”分布，即：一個(gè)市級商業(yè)中心：鼓樓商圈一條商業(yè)街：中山路商業(yè)街3個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：南關(guān)商業(yè)中心；東城商業(yè)中心；西城商業(yè)中心。如下圖＞開封商業(yè)層次較低，業(yè)態(tài)不夠豐富，處于起步階段，形成如此狀況有以下幾點(diǎn)原因：（1）開封整體經(jīng)濟(jì)地位低，城市競爭力弱；（2）開封人均GDP水平相對落后，但處于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展期，對商業(yè)的發(fā)展有較大促進(jìn)作用；（3）存款總量低，但保持穩(wěn)步增長。二、商圈動態(tài)預(yù)計(jì)：大商新瑪特的入駐將使整體商業(yè)圈向西移動，大商千盛店屬于中低端的消費(fèi)，原有的中山路商業(yè)街，航天銅鑼灣、新都匯老的商業(yè)街區(qū)由于在經(jīng)營和品牌更新率嚴(yán)重不足已處于發(fā)展的瓶頸。大商新瑪特的到來對這些老的商圈帶來較大的沖擊，中高檔的品牌陣容，完善的賣場管理，良好的經(jīng)營理念，將拉動開封市中高檔消費(fèi)使其與原有的商圈形成鮮明的對比。對開封市的中高檔消費(fèi)起到拉動的作用，使其以大商新瑪特為中心方圓2公里內(nèi)形成一個(gè)新的商圈；三、重點(diǎn)商圈、街道概況基本概況　特征規(guī)模鋪位面積鋪位數(shù)量空鋪率轉(zhuǎn)讓費(fèi)租金主要經(jīng)營業(yè)種主要業(yè)態(tài)主要消費(fèi)群主要品牌人流量大型購物廣場中山路開封高檔服裝走廊商業(yè)部分街長約1000米，（全長約2000米），人行道寬2米，經(jīng)營面積約45000㎡（計(jì)算方法：1000（長）15（進(jìn)深）2（邊）（樓層系數(shù)）＝ 45000㎡）；單鋪面積在20—300㎡320間商鋪0，有四間商鋪正在裝修平均每間商鋪在50008000千/㎡200～350元/㎡品牌女裝專賣、品牌男裝專賣、品牌男女鞋專賣、皮鞋商場、鐘表眼鏡、高檔美容美發(fā)、婚紗攝影、當(dāng)?shù)胤楊悓Ｙu店、專業(yè)店中高收入人士（老板、公務(wù)員等）、游客較少；利郎、步森勁霸、九牧王、杉杉、金利來、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣平日：60～80人/分鐘；假日：100～110人/分鐘；三毛購物廣場（超市）；銅