【正文】 理 首先表現(xiàn)在商業(yè)街道分布的不合理，鼓樓區(qū)在全市占有 50％以上的商業(yè)街道和 80％以上主要商業(yè)設施，南關(guān)區(qū)只有商業(yè)街道 6 條，并缺乏大型商業(yè)設施；⑵.整體消費水平低，商業(yè)業(yè)態(tài)的提升乏力 %（開封777億元、鄭州3300億元），%（洛陽2075億元），經(jīng)濟總量偏低，在河南省18個省轄市中排名13位。目前開封商業(yè)業(yè)態(tài)的提升乏力，缺乏標準的高端百貨以及大型綜合購物中心，與全省其他地市，特別是鄭州周邊的“中原城市群”城市相比存在較大差距。⑶.商業(yè)設施的基礎設施建設嚴重滯后開封市主要商業(yè)設施主要集中老城區(qū)內(nèi)，和西區(qū)東西四條主干道，受城市規(guī)劃限制，目前開封主要商業(yè)設施均缺乏便捷的交通動線、停車場、休閑廣場等相關(guān)配套設施。七、專業(yè)賣場概況、分析＞概況：開封家具市場整個家具市場空間、市場容量都非常大。開封市有近100萬人口，大眾市場比重極大。開封現(xiàn)有專業(yè)家具場場館總數(shù)近11萬平米，其中5萬平米以上的有1家，1萬平米以上的有3家，1萬平米以下的1家。進入開封家具市場的家具品牌商家約有500個，其中國外和港臺地區(qū)的品牌有近50個，占開封市市場品牌的5%左右。美譽度和知名度較高的中外名牌家具在市場中比例為6%左右。本地家具市場發(fā)展商一般是采取出租場地僅一種經(jīng)營模式。經(jīng)銷商手法主要有經(jīng)銷、代理銷售、連鎖專賣、特許經(jīng)營。針對消費者則是提供家裝方案。并協(xié)助消費者就地選擇家裝材料和家具。家具家居市場概況　樓層位置面積租金標準商家數(shù)量入駐品牌入駐率日客流量評效總面積圓夢家居廣場1F開封市大梁路與黃河路交匯處(姚建章18639768819)30753㎡家具類：50元/㎡/月，建材類36元/㎡/月；公攤18%126家(%；%；%)家具類：CBD奢愛、左右、CCK、帝梵尼、顧家工藝、愛依瑞斯、愛麗奴、藍邦、斯帝羅蘭、色彩人生；建材衛(wèi)浴類：箭牌、法恩莎、益高、中宇、意利寶、馬可波羅、蒙娜麗莎、新中源、諾貝爾；櫥柜燈飾門窗類:TATA、源氏家居、美心、月兔、詩瑞、藍谷、歐普、鉅豪； %周一至周五56人/小時；周末：500/㎡/月 59704㎡2F28951㎡家具類：40元/㎡/月，公攤18%91家（%；%；%）家具類：曲美、皇朝、華日、雅寶、聯(lián)邦、金虎、年年紅、迪美斯； 辦公類：富琦萊、偉特；%286/㎡/月華美之星1F開封市大梁路26號（蔣超13598753081）4000㎡50元/㎡/月，公攤10%26（%；%）家具類：芝華士、紅蘋果、皇朝、北京百強、大自然、耐特利爾、科美、北京美亞、七彩人生%周一至周五36人/小時；周末：417/㎡/月12000㎡2F4000㎡40元/㎡/月，公攤10%18（%）家具類：雙葉家具、大連華豐、風格傳送、藍鳥、東方百盛、浪度、迪諾雅、香港大班%250/㎡/月3F4000㎡30元/㎡/月，公攤10%11（%）家具類：喜夢寶、九品工作室、歐瑞%125/㎡/月華美家具城1F開封市中山路和五福路交叉口（李靖03783396666）4733㎡40元/㎡/月，公攤10%42（%）家具類：蘭香閣、富利華、仕典、美雅居、杏田、凱博、松海、童一首歌；%周一至周五36人/小時；周末：357/㎡/月14200㎡2F4733㎡30元/㎡/月，公攤10%27（%）家具類：天韻、博客、帝羅邦、藍狐、大風車、世紀明珠、儷人島、香麗榭、德意豪；%214/㎡/月3F4733㎡20元/㎡/月，公攤10%6（%）辦公類：東方、三江、森傲、中泰、廣泰、華盛%67/㎡/月恒昌家具城1F開封市公園路與濱河路交叉口東北角（趙薇130693107213303781538）4876㎡22元/㎡/月（無物業(yè)）36家（%）家具類：名仕居、帝納東方、名揚世家、家得寶、舒美、蒙友%周一至周五36人/小時； 周末：263元/㎡/月13092㎡2F5216㎡15元/㎡/月（無物業(yè)）21家（%、%）家具類：水晶之戀、家百利、優(yōu)景、新居點、陽光飛越、葵園世家、朗晴；辦公類：富豪辦公、恒盛辦公、萬事達辦公、恒泰辦公%175元/㎡/月3F3000㎡00（%）未出租%0元華博家具城1F開封市濱河路與化工路交叉口向西300米路北（張清云13639692660）8813㎡前廳13元/㎡/月（無物業(yè)）；后廳10元/㎡/月（無物業(yè)）22家（%%）家具類：金邦、澳泰、紅星家具、青葉； 辦公類：威想、長興%周一至周五24人/小時；周末：183元/㎡/月8813㎡＞分析：開封市目前專業(yè)家居賣場共有5家，主要分布在東郊、西郊和南關(guān)，其中中檔2家，低檔3家，主要分布在東建材、南關(guān)火車站和西區(qū)大梁路，中端市場也基本被圓夢和華美所占領，低端市場有華博、恒昌家具廣場和華美家具南關(guān)店，老的家居賣場基礎設施陳舊，管理水平和服務意識均比較淡薄，缺乏強大的企業(yè)做支撐。本地區(qū)尚未有一家為綜合型一站式賣場，缺乏高端品牌的進駐，使高端購買力都被放棄到周邊市場消費，近年來，由于開封西開發(fā)區(qū)的有力發(fā)展，鄭汴一體化的推進，使得多個房地產(chǎn)項目在西區(qū)拔地而起，升值潛力巨大，是大型綜合型專業(yè)一站式賣場進駐的好時機。第三部分開封市寫字樓調(diào)研分析一、寫字樓概況位置分布由于交通的原因，開封市寫字樓、公寓主要分布在核心商圈與西區(qū)商圈交界處，以大梁路、中山路周邊為主。租金價格租金價格的高低，主要取決于寫字樓公寓建成的年份，最低以匯金大廈為例16元/月/㎡，最高以三毛未來為例40元/月/㎡。租戶分析租戶主要以本地商家為主，外來商家比重日益增加，達到20%。租戶行業(yè)分析租賃商戶主要以地產(chǎn)公司、保險公司、投資擔保公司、金融公司、網(wǎng)絡公司、培訓機構(gòu)、出國代理機構(gòu)、快消品住開封分公司等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成。配套設施開封市原有及新增的寫字樓公寓均缺乏停車場，停車位較少，設施上只提供水、電，配套相對陳舊，網(wǎng)絡、安防等設施相對落后。開封市主要寫字樓分布示意圖：項目名稱項目位置項目體量樓層單間數(shù)量（套）單間面積（㎡）租金物業(yè)費配套設施水電費售價入住率停車位入住公司銀地商務大梁路西環(huán)路交叉口9600㎡2F—6F863692㎡20元/㎡/月㎡/月水、電，2000—2800元/㎡（開盤價）98%30投資擔保、證券、家電、網(wǎng)絡、保險等公司亞通商務樓大梁路西環(huán)路交叉口5000㎡2F—5F7480—120㎡18元/㎡/月無水、電，1500元/㎡（開盤價）97%15保險、飲料