【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案名龍亭新都匯物業(yè)公司招商顧問(wèn)公司：北京天瑜旺地商業(yè)顧問(wèn)有限公司運(yùn)營(yíng)商開(kāi)封市新都匯商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司開(kāi)發(fā)商開(kāi)封瑞信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（二級(jí)資質(zhì)）地理位置新街口東北角總建筑面積105000㎡營(yíng)業(yè)面積94000㎡（其中商業(yè)部分為 70000㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年收款方式獨(dú)立收銀是否銷(xiāo)售，各樓層均價(jià)一期：⑴30%出售，70%自營(yíng)、出租；⑵對(duì)出售部分實(shí)行 5 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；二期：⑴100%出售，出租；⑵對(duì)出售部分實(shí)行 3 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比1F少淑、大淑、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲面積及主要品牌玖姿、寶姿、拉夏貝爾、江南布衣、匹克2F童裝、兒童玩具；休閑女裝；休閑男裝；成年女裝；飾品；美容院面積及主要品牌傳統(tǒng)、拼搏、戀尚繡坊3F酒吧、證劵公司面積及主要品牌愛(ài)派酒吧、e動(dòng)力網(wǎng)吧、國(guó)都證券售價(jià)及租金1F售價(jià)：12000 元/平米左右租金：6090 元/平米/月出租率95%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次2F售價(jià)：4000～6000 元/平米租金：3050 元/平米出租率50%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次，其它優(yōu)惠政策：承諾在芒果時(shí)代開(kāi)業(yè)之前不向租戶(hù)收取任何費(fèi)用3F、4F售價(jià)：租金：10元/平米/月出租率100%　付款方式及優(yōu)惠政策購(gòu)物廣場(chǎng)這一商業(yè)物業(yè)采用的是 70%自營(yíng)、出租，30%出售的銷(xiāo)售策略，并承諾對(duì)出售部分實(shí)行 5 年包租 ，每年向業(yè)主返租 8% 物業(yè)管理費(fèi)及稅費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 10 元/㎡/月；合同保證金 2 個(gè)月租金；客源經(jīng)營(yíng)者本地經(jīng)營(yíng)情況良好的品牌經(jīng)銷(xiāo)者消費(fèi)者本地市民配套設(shè)施龍亭新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)有 6 部露天自動(dòng)扶梯通往二層，二層?xùn)|西兩側(cè)的商業(yè)空間有連廊、過(guò)街天橋相連。購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)有景觀小品、自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話(huà)亭、花壇等基礎(chǔ)設(shè)施和景觀元素，6000 平米的地下停車(chē)位綜合分析 優(yōu)勢(shì)：新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)從規(guī)劃之初就采用先進(jìn)的定制化商業(yè)，通過(guò)對(duì)開(kāi)封商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的詳細(xì)調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的積極接洽，在新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)三號(hào)館設(shè)置了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。 購(gòu)物配套設(shè)施完善，；地理位置優(yōu)越，距離核心商圈較近。 劣勢(shì)：新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)所處于開(kāi)封新商業(yè)中心位置，但目前現(xiàn)在整個(gè)商圈的商業(yè)氛圍不很濃厚。同時(shí)由于鼓樓——馬道街商圈已經(jīng)有近20年的歷史，開(kāi)封很大一部分消費(fèi)者去中山路和鼓樓購(gòu)物已經(jīng)形成了消費(fèi)習(xí)慣，在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變開(kāi)封消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，還需要很多的工作去做。 由于步行街的先天不足，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會(huì)少 大量品牌商戶(hù)的撤出，導(dǎo)致目前步行街的經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難。 局部建筑尚未完工，導(dǎo)致步行街的人流動(dòng)線不成循環(huán)。＞綜合商業(yè)體分析，主要集中老城區(qū)；在建和已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中在舊城商業(yè)區(qū)內(nèi)，而鄭汴新區(qū)、東部城區(qū)沒(méi)有在建和已開(kāi)業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。（西區(qū) 2 個(gè)、老城區(qū) 5個(gè)）2. 綜合性和專(zhuān)業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合性的如迪臣世紀(jì)廣場(chǎng)、龍亭新都匯、開(kāi)元名都商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)性的主題商業(yè)億龍兒童生活廣場(chǎng)、中大義烏商貿(mào)城、嘉斯茂數(shù)碼城也已經(jīng)投放市場(chǎng)。，主要推廣策略為銷(xiāo)售返租；受到開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售策略影響，目前的開(kāi)封商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依然以銷(xiāo)售為主，而其促銷(xiāo)策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般為 38 年，返祖比例 7－8％。；在西區(qū)榮勛花園，老城區(qū)錦繡皇城等項(xiàng)目都有大規(guī)模的社區(qū)臨街底商體量 ，已投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)總體量超過(guò) 50000 ㎡。六、商業(yè)現(xiàn)狀分析商圈分析 開(kāi)封在2008年之前只有一個(gè)“鼓樓商圈”，以鼓樓廣場(chǎng)為中心，廣場(chǎng)以東的鼓樓街、以西的寺后街、以南的馬道街、以北的書(shū)店街，是開(kāi)封老城區(qū)最繁華的地段，商圈涵蓋振河商業(yè)城、三毛美美特惠店、萬(wàn)寶電器連鎖、蘇寧電器連鎖、行宮科技城等綜合性和專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)。但是隨著2008年龍亭新都匯步行街開(kāi)業(yè)，特別是當(dāng)年12月大商千盛購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，使開(kāi)封商業(yè)在檔次和品牌上得到了極大的提升。龍亭新都匯以西迪臣世紀(jì)廣場(chǎng)，大商集團(tuán)新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)即將于2011年年底開(kāi)業(yè)，這就逐漸形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門(mén)大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一個(gè)以中高檔次為主的集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的新商圈。商業(yè)街道分析 目前，開(kāi)封市已經(jīng)形成了書(shū)店街、寺后街、馬道街、中山路、宋都御街、大梁路、晉安路、宋城路為主的 36 條商業(yè)街道，遍布城市各個(gè)區(qū)位。 從商業(yè)街道的空間分布來(lái)看，鼓樓區(qū)有 14 條，順河區(qū)有 8 條，南關(guān)區(qū)有 6 條，龍亭區(qū)有 8 條 ，鼓樓區(qū)的商業(yè)街道分布最為密集，商業(yè)門(mén)店數(shù)目最多。從各條商業(yè)街的輻射范圍來(lái)看，基本上都是在城區(qū)內(nèi)部，西區(qū)以東西四條街道為主，而對(duì)周邊各縣以及城市的影響較弱。 每條街道基本上都涉及關(guān)系居民必需品的銷(xiāo)售，例如：超市、餐飲等。說(shuō)明這些商業(yè)街道都承擔(dān)著本轄區(qū)內(nèi)提供基礎(chǔ)商品消費(fèi)的功能。 其中行業(yè)集中的街道主要有以下幾條： 晉安路東段中高檔餐飲集中區(qū)域 中山路中高檔服裝品牌專(zhuān)賣(mài)店集中區(qū) 宋都御街中低檔旅游商品集中區(qū) 大梁路電動(dòng)自行車(chē)專(zhuān)賣(mài)店集中區(qū) 西門(mén)大街建材家具集中區(qū)由此可看出開(kāi)封市老城區(qū)以“鼓樓商圈”和“新街口商圈”為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中；汴西新區(qū)則集中了開(kāi)封近年來(lái)的許多新建小區(qū)，逐漸形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便 ，但商業(yè)設(shè)施較為缺乏，高端消費(fèi)人群多流失至鄭州。目前開(kāi)封市商業(yè)街仍處于初級(jí)狀態(tài)，其硬件不能滿(mǎn)足高檔休閑購(gòu)物需求；并且臨近城市主干道，車(chē)流量大、穿越危險(xiǎn)，存在廢氣灰塵；人行道僅2米，寬度不足；商業(yè)延伸較長(zhǎng)，購(gòu)物不集中；缺乏停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)較困難。品牌分析 隨著大商千盛購(gòu)物廣場(chǎng)的入駐，一些國(guó)際一線品牌首次進(jìn)入開(kāi)封，如ONLY、VERO MODA、歐時(shí)力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來(lái)等2,3線品牌有了極大的提高，同時(shí)，大商中高檔百貨賣(mài)場(chǎng)新瑪特將于2011年底開(kāi)業(yè)，一些國(guó)際奢侈品品牌將會(huì)入駐開(kāi)封，對(duì)開(kāi)封商業(yè)檔次是一個(gè)極大的提升。租金分析⑴.開(kāi)封商業(yè)租金受位置影響較大，核心商圈租金水平較高；⑵.商業(yè)租金受業(yè)態(tài)影響不顯著；⑶.商業(yè)租金受面積因素影響較大；⑷.調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)封商業(yè)租金除市場(chǎng)原因外，受人際關(guān)系影響較大。經(jīng)營(yíng)分析⑴.核心商圈換手率最低，經(jīng)營(yíng)狀況最好；⑵.距離核心商圈越遠(yuǎn)，其經(jīng)營(yíng)狀況隨之遞減的情況越明顯；⑶. 晉安路作為餐飲集中街，中檔和中高檔餐飲存在非常嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)，造成該街換手率較高；⑷.開(kāi)封市場(chǎng)存在一種能夠維持營(yíng)生即可的特殊經(jīng)營(yíng)心態(tài)，對(duì)拓展和再發(fā)展有著很消極的心態(tài)。目前商業(yè)存在的問(wèn)題⑴.商業(yè)街道以及商業(yè)設(shè)施，空間分布不合