【文章內(nèi)容簡介】 案名龍亭新都匯物業(yè)公司招商顧問公司：北京天瑜旺地商業(yè)顧問有限公司運營商開封市新都匯商業(yè)經(jīng)營管理有限公司開發(fā)商開封瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二級資質(zhì)）地理位置新街口東北角總建筑面積105000㎡營業(yè)面積94000㎡（其中商業(yè)部分為 70000㎡）開業(yè)時間2007年收款方式獨立收銀是否銷售，各樓層均價一期：⑴30%出售，70%自營、出租；⑵對出售部分實行 5 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；二期：⑴100%出售，出租；⑵對出售部分實行 3 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比1F少淑、大淑、運動休閑、餐飲面積及主要品牌玖姿、寶姿、拉夏貝爾、江南布衣、匹克2F童裝、兒童玩具；休閑女裝；休閑男裝；成年女裝；飾品；美容院面積及主要品牌傳統(tǒng)、拼搏、戀尚繡坊3F酒吧、證劵公司面積及主要品牌愛派酒吧、e動力網(wǎng)吧、國都證券售價及租金1F售價：12000 元/平米左右租金：6090 元/平米/月出租率95%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次2F售價：4000～6000 元/平米租金：3050 元/平米出租率50%租金收取方式： 租金，每 1 季度交租一次，其它優(yōu)惠政策：承諾在芒果時代開業(yè)之前不向租戶收取任何費用3F、4F售價：租金：10元/平米/月出租率100%　付款方式及優(yōu)惠政策購物廣場這一商業(yè)物業(yè)采用的是 70%自營、出租，30%出售的銷售策略，并承諾對出售部分實行 5 年包租 ，每年向業(yè)主返租 8% 物業(yè)管理費及稅費物業(yè)管理費 10 元/㎡/月；合同保證金 2 個月租金；客源經(jīng)營者本地經(jīng)營情況良好的品牌經(jīng)銷者消費者本地市民配套設施龍亭新都匯購物廣場設有 6 部露天自動扶梯通往二層，二層東西兩側的商業(yè)空間有連廊、過街天橋相連。購物廣場內(nèi)有景觀小品、自動電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話亭、花壇等基礎設施和景觀元素，6000 平米的地下停車位綜合分析 優(yōu)勢：新都匯購物廣場從規(guī)劃之初就采用先進的定制化商業(yè)，通過對開封商業(yè)發(fā)展狀況的詳細調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的積極接洽，在新都匯購物廣場三號館設置了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。 購物配套設施完善，；地理位置優(yōu)越，距離核心商圈較近。 劣勢：新都匯購物廣場所處于開封新商業(yè)中心位置，但目前現(xiàn)在整個商圈的商業(yè)氛圍不很濃厚。同時由于鼓樓——馬道街商圈已經(jīng)有近20年的歷史，開封很大一部分消費者去中山路和鼓樓購物已經(jīng)形成了消費習慣，在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變開封消費者的購物習慣，還需要很多的工作去做。 由于步行街的先天不足，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會少 大量品牌商戶的撤出，導致目前步行街的經(jīng)營越來越困難。 局部建筑尚未完工，導致步行街的人流動線不成循環(huán)。＞綜合商業(yè)體分析，主要集中老城區(qū)；在建和已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目大多集中在舊城商業(yè)區(qū)內(nèi)，而鄭汴新區(qū)、東部城區(qū)沒有在建和已開業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項目。（西區(qū) 2 個、老城區(qū) 5個）2. 綜合性和專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)項目開始出現(xiàn)；隨著經(jīng)濟發(fā)展，綜合性的如迪臣世紀廣場、龍亭新都匯、開元名都商業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目開始出現(xiàn)，專業(yè)性的主題商業(yè)億龍兒童生活廣場、中大義烏商貿(mào)城、嘉斯茂數(shù)碼城也已經(jīng)投放市場。，主要推廣策略為銷售返租；受到開發(fā)商經(jīng)濟實力以及經(jīng)營銷售策略影響，目前的開封商業(yè)地產(chǎn)項目依然以銷售為主，而其促銷策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般為 38 年，返祖比例 7－8％。；在西區(qū)榮勛花園，老城區(qū)錦繡皇城等項目都有大規(guī)模的社區(qū)臨街底商體量 ，已投放市場，預計總體量超過 50000 ㎡。六、商業(yè)現(xiàn)狀分析商圈分析 開封在2008年之前只有一個“鼓樓商圈”，以鼓樓廣場為中心，廣場以東的鼓樓街、以西的寺后街、以南的馬道街、以北的書店街，是開封老城區(qū)最繁華的地段，商圈涵蓋振河商業(yè)城、三毛美美特惠店、萬寶電器連鎖、蘇寧電器連鎖、行宮科技城等綜合性和專業(yè)性賣場。但是隨著2008年龍亭新都匯步行街開業(yè)，特別是當年12月大商千盛購物廣場的開業(yè)，使開封商業(yè)在檔次和品牌上得到了極大的提升。龍亭新都匯以西迪臣世紀廣場，大商集團新瑪特購物廣場即將于2011年年底開業(yè)，這就逐漸形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一個以中高檔次為主的集休閑、購物、餐飲、娛樂的新商圈。商業(yè)街道分析 目前，開封市已經(jīng)形成了書店街、寺后街、馬道街、中山路、宋都御街、大梁路、晉安路、宋城路為主的 36 條商業(yè)街道，遍布城市各個區(qū)位。 從商業(yè)街道的空間分布來看，鼓樓區(qū)有 14 條，順河區(qū)有 8 條，南關區(qū)有 6 條，龍亭區(qū)有 8 條 ，鼓樓區(qū)的商業(yè)街道分布最為密集，商業(yè)門店數(shù)目最多。從各條商業(yè)街的輻射范圍來看，基本上都是在城區(qū)內(nèi)部，西區(qū)以東西四條街道為主，而對周邊各縣以及城市的影響較弱。 每條街道基本上都涉及關系居民必需品的銷售，例如：超市、餐飲等。說明這些商業(yè)街道都承擔著本轄區(qū)內(nèi)提供基礎商品消費的功能。 其中行業(yè)集中的街道主要有以下幾條： 晉安路東段中高檔餐飲集中區(qū)域 中山路中高檔服裝品牌專賣店集中區(qū) 宋都御街中低檔旅游商品集中區(qū) 大梁路電動自行車專賣店集中區(qū) 西門大街建材家具集中區(qū)由此可看出開封市老城區(qū)以“鼓樓商圈”和“新街口商圈”為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中；汴西新區(qū)則集中了開封近年來的許多新建小區(qū)，逐漸形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便 ，但商業(yè)設施較為缺乏，高端消費人群多流失至鄭州。目前開封市商業(yè)街仍處于初級狀態(tài)，其硬件不能滿足高檔休閑購物需求；并且臨近城市主干道，車流量大、穿越危險，存在廢氣灰塵；人行道僅2米，寬度不足；商業(yè)延伸較長，購物不集中；缺乏停車場，停車較困難。品牌分析 隨著大商千盛購物廣場的入駐，一些國際一線品牌首次進入開封，如ONLY、VERO MODA、歐時力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來等2,3線品牌有了極大的提高，同時，大商中高檔百貨賣場新瑪特將于2011年底開業(yè)，一些國際奢侈品品牌將會入駐開封，對開封商業(yè)檔次是一個極大的提升。租金分析⑴.開封商業(yè)租金受位置影響較大，核心商圈租金水平較高；⑵.商業(yè)租金受業(yè)態(tài)影響不顯著；⑶.商業(yè)租金受面積因素影響較大；⑷.調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，開封商業(yè)租金除市場原因外，受人際關系影響較大。經(jīng)營分析⑴.核心商圈換手率最低，經(jīng)營狀況最好；⑵.距離核心商圈越遠，其經(jīng)營狀況隨之遞減的情況越明顯；⑶. 晉安路作為餐飲集中街，中檔和中高檔餐飲存在非常嚴重的競爭，造成該街換手率較高；⑷.開封市場存在一種能夠維持營生即可的特殊經(jīng)營心態(tài)，對拓展和再發(fā)展有著很消極的心態(tài)。目前商業(yè)存在的問題⑴.商業(yè)街道以及商業(yè)設施，空間分布不合