【正文】 第五部分結合本項目得到的啟示按商業(yè)常規(guī)，大型百貨商場周邊常住人口在510萬以上，所以目前A1地塊周邊常住人口不足以支持大型的百貨商場，建議公司選擇主力店、次主力店時以目的性消費為主的業(yè)態(tài)，如：家居建材廣場、電影院等，后期根據周邊人口入住情況，在進行調整目前開封現有三星級酒店以上總數共有22家，其中三星15家、四星5家、五星2家在中低端的競爭非常激烈，建議公司錯位經營，考慮4星級以上酒店的入駐。開封市酒店行業(yè)分析：開封市酒店行業(yè)在近三年以內發(fā)展迅速，規(guī)模、檔次逐步提高。經營分析：開封市三星以上級酒店的主要消費群體包括：市政、黨政、單位機關、國內外游客、企事業(yè)單位、企業(yè)公司等舉辦商務會議、商務接待、接待住宿、年會、報告會議等地點。第四部分三星級以上酒店概括分析一、三星級以上酒店概況開封市中高端酒店均具有餐飲、住宿、接待、商務洽談、會議、會展、休閑服務等功能。目前開封寫字樓基本上滿足了辦公需求，但是缺少人性化關懷。配套設施開封市原有及新增的寫字樓公寓均缺乏停車場，停車位較少，設施上只提供水、電，配套相對陳舊，網絡、安防等設施相對落后。第三部分開封市寫字樓調研分析一、寫字樓概況位置分布由于交通的原因，開封市寫字樓、公寓主要分布在核心商圈與西區(qū)商圈交界處，以大梁路、中山路周邊為主。針對消費者則是提供家裝方案。進入開封家具市場的家具品牌商家約有500個，其中國外和港臺地區(qū)的品牌有近50個，占開封市市場品牌的5%左右。⑶.商業(yè)設施的基礎設施建設嚴重滯后開封市主要商業(yè)設施主要集中老城區(qū)內，和西區(qū)東西四條主干道，受城市規(guī)劃限制，目前開封主要商業(yè)設施均缺乏便捷的交通動線、停車場、休閑廣場等相關配套設施。租金分析⑴.開封商業(yè)租金受位置影響較大，核心商圈租金水平較高；⑵.商業(yè)租金受業(yè)態(tài)影響不顯著；⑶.商業(yè)租金受面積因素影響較大；⑷.調研中發(fā)現，開封商業(yè)租金除市場原因外，受人際關系影響較大。說明這些商業(yè)街道都承擔著本轄區(qū)內提供基礎商品消費的功能。商業(yè)街道分析 目前，開封市已經形成了書店街、寺后街、馬道街、中山路、宋都御街、大梁路、晉安路、宋城路為主的 36 條商業(yè)街道，遍布城市各個區(qū)位。；在西區(qū)榮勛花園，老城區(qū)錦繡皇城等項目都有大規(guī)模的社區(qū)臨街底商體量 ，已投放市場，預計總體量超過 50000 ㎡。 局部建筑尚未完工，導致步行街的人流動線不成循環(huán)。 購物配套設施完善，；地理位置優(yōu)越，距離核心商圈較近。書店街書籍、文具的專業(yè)街；長約613米、寬18米，經營面積約14000㎡（計算方法：600（長）8（進深）2（邊）（樓層系數）≈14400㎡）；單鋪面積在10—150㎡220間商鋪0平均每間商鋪在600010000/㎡150～350元/㎡以書籍音像、財會用品、文體用品為主；兼有精品、飾品、餐飲等以專業(yè)店為主本地人為主，兼有滿足游客觀光購物需求；新華書店平日：10～15人/分鐘；假日：30～45人/分鐘新華書店寺后街新商業(yè)物業(yè)不斷涌現，商業(yè)格局和檔次正在不斷提升；長約400米、人行道寬2～7米，經營面積約7300㎡（臨街部分）（計算方法：400（長）8（進深）2（邊）（樓層系數）≈ 7300㎡）；30～40㎡；110間商鋪0平均每間商鋪在20005000/㎡60～90元/㎡；餐飲、服飾、電腦、電訊；專業(yè)店、專業(yè)市場、專賣店；本地人為主；第一樓、肯德基、全家來、百富烤霸平日：10～20人/分鐘；假日：30～50人/分鐘；振河商業(yè)城（專業(yè)市場）；萬寶電腦數碼廣場（電腦城）；鼓樓新天地；愷撒財富廣場鼓樓街缺乏靈魂的商業(yè)旺地；長約400米、人行道寬6～7米；經營面積約9792㎡（臨街部分，計算方法：400（長）8（進深）2（邊）（樓層系數）≈5800㎡）；30～200㎡83家商鋪0平均每間商鋪在50008000/㎡120～180元/㎡；業(yè)種較雜亂，以餐飲（西餐）、服飾、音像、茶葉為主；　本地人為主；全家來、麥當勞；平日：30～40人/分鐘；假日：60～70人/分鐘；三毛書城自由路西段批發(fā)、零售旺地；長約480米、人行道寬約2米，經營面積約9792㎡（臨街部分，計算方法：480（長）6（進深）2（邊）（樓層系數）≈6200㎡）；20～100㎡140家商鋪0平均每間商鋪在30006000/㎡110～160元/㎡；以服飾、電器，小商品（批發(fā)、零售）為主，兼有小食、餐飲、旅業(yè)、照相沖印、副食品等；批發(fā)市場、專業(yè)店、專賣店；本地人為主（中低檔），開封周邊市鎮(zhèn)的個體經營者；雅戈爾、上島咖啡、天力面包房平日：60～70人/分鐘；假日：80～100人/分鐘；相國寺大市場（小商品批發(fā)市場）；光彩商業(yè)街服裝、飾品、餐飲建筑面積1萬多平方米，8～100㎡190家商鋪1015%　　精品服飾、羽絨服大賣場、永樂電器、橫店電影院購物中心本地人為主；以年輕時尚人群為主金伯利鉆石、波斯登羽絨服平日：2～5人/分鐘；假日：10～20人/分鐘；永樂電器、橫店電影院四、開封市現有商業(yè)設施商業(yè)業(yè)態(tài)名稱經營情況面積合計（㎡）客流量面積及業(yè)態(tài)品牌百貨商場航天銅鑼灣百貨1F:4000㎡化妝品、名表、女鞋化妝品：羽西、玉蘭油、自然堂、歐萊雅、美寶蓮；名表：梅花、天梭；女鞋：富貴鳥、索菲婭、星期六、達芙妮、scs；12000㎡270人次/小時2F:4000㎡少女女裝貝拉維拉、迪士尼、維尼、史努比、艾格、夢祥銀飾、佳佰麗、3F:4000㎡女裝家紡家紡：夢蘭家紡、啄木鳥家紡、堂皇家紡；內衣：歐迪芬、安莉芳、伊維斯4F:4000㎡男裝男鞋男裝：雅戈爾、花花公子、鐵獅東尼、英迪龍、富貴鳥大商千盛購物廣場—1F：8000㎡大商超市好當家、同仁堂、賓奴、威豹、九陽、蘇泊爾、美的、過家家、七彩云南、漂亮寶貝、艾妮美甲24000㎡超市：822人次/小時；百貨：366人次/小時。如下圖＞開封商業(yè)層次較低，業(yè)態(tài)不夠豐富，處于起步階段，形成如此狀況有以下幾點原因：（1）開封整體經濟地位低，城市競爭力弱；（2）開封人均GDP水平相對落后，但處于經濟的高速發(fā)展期，對商業(yè)的發(fā)展有較大促進作用；（3）存款總量低，但保持穩(wěn)步增長。鄭汴產業(yè)帶規(guī)劃已經獲批，產業(yè)帶正在快速推進，開封向西發(fā)展的速度將會進一步加快。一體化的過程就是兩個城市之間的聯(lián)系不斷增強的過程，鄭州的重要變化會影響開封，反之亦然。二、鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產影響鄭汴一體化工程已經進入快速推進階段，將對開封商業(yè)地產產生深遠影響：鄭汴一體化首先是拉近了兩個城市的空間距離，鄭開大道暢通無阻，鄭州城市中心至開封老城區(qū)中心的車行時間為60分鐘左右（60分鐘對鄭州人而言，就是從北環(huán)到南環(huán)的時間），交通方便，人流、物流的流動量，為開封注入強大的發(fā)展動力。其中，；。201