河南開封市商業(yè)市場分析-文庫吧資料
2025-06-30 07:59本頁面
【正文】 析⑴.核心商圈換手率最低，經(jīng)營狀況最好；⑵.距離核心商圈越遠(yuǎn)，其經(jīng)營狀況隨之遞減的情況越明顯；⑶. 晉安路作為餐飲集中街，中檔和中高檔餐飲存在非常嚴(yán)重的競爭，造成該街換手率較高；⑷.開封市場存在一種能夠維持營生即可的特殊經(jīng)營心態(tài)，對拓展和再發(fā)展有著很消極的心態(tài)。品牌分析 隨著大商千盛購物廣場的入駐，一些國際一線品牌首次進(jìn)入開封，如ONLY、VERO MODA、歐時力、馬克華菲等，較之以前如利郎、七匹狼、金利來等2,3線品牌有了極大的提高，同時，大商中高檔百貨賣場新瑪特將于2011年底開業(yè)，一些國際奢侈品品牌將會入駐開封，對開封商業(yè)檔次是一個極大的提升。 其中行業(yè)集中的街道主要有以下幾條： 晉安路東段中高檔餐飲集中區(qū)域 中山路中高檔服裝品牌專賣店集中區(qū) 宋都御街中低檔旅游商品集中區(qū) 大梁路電動自行車專賣店集中區(qū) 西門大街建材家具集中區(qū)由此可看出開封市老城區(qū)以“鼓樓商圈”和“新街口商圈”為中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中；汴西新區(qū)則集中了開封近年來的許多新建小區(qū)，逐漸形成了大規(guī)模的生活區(qū)、行政辦公區(qū)，交通方便 ，但商業(yè)設(shè)施較為缺乏，高端消費(fèi)人群多流失至鄭州。 每條街道基本上都涉及關(guān)系居民必需品的銷售，例如：超市、餐飲等。 從商業(yè)街道的空間分布來看，鼓樓區(qū)有 14 條，順河區(qū)有 8 條，南關(guān)區(qū)有 6 條，龍亭區(qū)有 8 條 ，鼓樓區(qū)的商業(yè)街道分布最為密集，商業(yè)門店數(shù)目最多。龍亭新都匯以西迪臣世紀(jì)廣場，大商集團(tuán)新瑪特購物廣場即將于2011年年底開業(yè)，這就逐漸形成了以新街口為中心的“新街口商圈”，以西為西門大街，以東為西大街，以南為中上路北段，以北為宋都御街，形成了一個以中高檔次為主的集休閑、購物、餐飲、娛樂的新商圈。六、商業(yè)現(xiàn)狀分析商圈分析 開封在2008年之前只有一個“鼓樓商圈”，以鼓樓廣場為中心，廣場以東的鼓樓街、以西的寺后街、以南的馬道街、以北的書店街，是開封老城區(qū)最繁華的地段，商圈涵蓋振河商業(yè)城、三毛美美特惠店、萬寶電器連鎖、蘇寧電器連鎖、行宮科技城等綜合性和專業(yè)性賣場。，主要推廣策略為銷售返租；受到開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)營銷售策略影響，目前的開封商業(yè)地產(chǎn)項目依然以銷售為主，而其促銷策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般為 38 年，返祖比例 7－8％。＞綜合商業(yè)體分析，主要集中老城區(qū)；在建和已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目大多集中在舊城商業(yè)區(qū)內(nèi)，而鄭汴新區(qū)、東部城區(qū)沒有在建和已開業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項目。 由于步行街的先天不足，受到天氣的影響較大，太冷太熱客流都會少 大量品牌商戶的撤出，導(dǎo)致目前步行街的經(jīng)營越來越困難。 劣勢：新都匯購物廣場所處于開封新商業(yè)中心位置，但目前現(xiàn)在整個商圈的商業(yè)氛圍不很濃厚。購物廣場內(nèi)有景觀小品、自動電梯、中央空調(diào)、休息座椅、電話亭、花壇等基礎(chǔ)設(shè)施和景觀元素，6000 平米的地下停車位綜合分析 優(yōu)勢：新都匯購物廣場從規(guī)劃之初就采用先進(jìn)的定制化商業(yè)，通過對開封商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的詳細(xì)調(diào)研及與各大商業(yè)巨頭的積極接洽，在新都匯購物廣場三號館設(shè)置了體量為24000平方米的綜合性商業(yè)體。1F:4000㎡時尚精品珠寶：周大福、戴夢得、老銀匠、老鳳祥、周大生、金大福、金伯利、上吉銀飾、漢宮玉瓏；香水：CK香水、范思哲、浪凡；化妝品：玉蘭油、自然堂、佰草集、歐萊雅、美寶蓮、夢妝；女鞋：白麗、星期六、金利來、達(dá)芙妮、康莉、Tata、天美意、森達(dá)、百思圖；名表：梅花、天梭、西鐵城、勞力士、江詩丹頓、歐米茄、浪琴、斯沃琪2F:4000㎡名媛紳士大淑：玖姿、敦奴、歌蒂詩、聲雨竹、紅人、纖、妃萱；男裝男鞋：金利來男鞋、花花公子皮具、利郎、波司登、雅戈爾、木林森、培蒙、鐵獅東尼、英迪龍、喬頓、鄂爾多斯3F:4000㎡青春生活少淑女裝：VERO MODA、ONLY、歐時力、艾格、江南布衣、米珂芭娜、歌莉婭、A0播、古木夕陽、必然、歐尚尼、木果果木、尤西子；兒童服飾：耐克童裝、巴布豆、麗嬰房、海威爾、迪士尼、好孩子、可可鴨；家紡：水星家紡、多喜愛、露斐家飾、羅萊家紡、馨亭 4F:4000㎡運(yùn)動生活運(yùn)動：安踏、李寧、馬克華菲、卡帕、耐克生活、左岸、駱駝、艾迪耐斯、新百倫、阿迪達(dá)斯、佐丹奴、七匹狼運(yùn)動、天坡倫；大商電器超市三毛美美特惠店1F:4500㎡外圍：樂途、李寧、石頭記、德克士、阿利、協(xié)亨、鴻星爾克、公牛巨人、BQ、麥多餡餅、菲爾莫爾、安踏兒童、梅娘、尤西子、秋水伊人、駱駝、雨貝爾、佐伊18000㎡超市：1272人次/小時2F:4500㎡三毛超市3F:4500㎡4F:4500㎡三毛時代1F:4000㎡金伯利、亨利名表、保健品、鞋業(yè)、服飾10000㎡超市：564人次/小時2F:3000㎡三毛超市3F:3000㎡三毛未來1F:6000㎡秋水伊人、德克士、富爾佳、三彩；丸美、藍(lán)秀、天翼、王朝家紡、流行美、夢特嬌、金盾、迪士尼、小豬班納、老北京布鞋、韓國城、雅鹿、朵以、恒源祥、艾萊依24000㎡超市：1380人次/小時2F:6000㎡貝蒂、飾品、好男人、皮具、新疆干果、手表鐘表、三毛美食坊、美甲；三毛超市3F:6000㎡三毛超市 4F:6000㎡五、大型綜合商業(yè)體概況項目名稱在建/已建總體量（㎡）主力店主力店體量（㎡）次主力店已入駐知名品牌新都匯商業(yè)廣場已建60000大商千盛購物廣場24000無肯德基、屈臣氏、豪享來、蘇氏牛肉面振河商業(yè)城已建 迪臣世紀(jì)廣場在建80000大商新瑪特購物廣場50000無浦發(fā)銀行開元商業(yè)廣場在建80000大商千盛購物廣場20000浙江時代院線暫無案名龍亭新都匯物業(yè)公司招商顧問公司：北京天瑜旺地商業(yè)顧問有限公司運(yùn)營商開封市新都匯商業(yè)經(jīng)營管理有限公司開發(fā)商開封瑞信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二級資質(zhì)）地理位置新街口東北角總建筑面積105000㎡營業(yè)面積94000㎡（其中商業(yè)部分為 70000㎡）開業(yè)時間2007年收款方式獨(dú)立收銀是否銷售，各樓層均價一期：⑴30%出售，70%自營、出租；⑵對出售部分實(shí)行 5 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；二期：⑴100%出售，出租；⑵對出售部分實(shí)行 3 年包租，8%返租；⑶統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比1F少淑、大淑、運(yùn)動休閑、餐飲面積及主要品牌玖姿、寶姿、拉夏貝爾、江南布衣、匹克2F童裝、兒童玩具；休閑女裝；休閑男裝；成年女裝；飾品；美容院面積及主要品牌傳統(tǒng)、拼搏、戀尚繡坊3F酒吧、證劵公司面積及主要品牌愛派酒吧、e動力網(wǎng)吧、國都證券售價及租金1F售價：12000 元/平米左右租金：6090 元/平米/月出
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