【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價(jià) 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目名稱 華廈新園二期 雍翠豪苑 所在位臵 大祥區(qū)，敏州西路華廈新園一期對(duì)面 雙清區(qū)，雙坡南路 產(chǎn)品定位 / 高尚生活區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 未定稿， 200 畝，多層、高層、別墅，分三期開(kāi)發(fā) 30 棟 6F 工程進(jìn)度 拆遷 一期、二期、三期現(xiàn)房 多層價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 1200 元 /㎡ 一期 900 元 /㎡、二期 1050 元 /㎡、三期 1200 元 /㎡ 高層價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 1450 元 /㎡；別墅 25003000元 /㎡ / 面積分布（多層） 待定 89 ㎡、 103 ㎡、 112 ㎡、 116 ㎡、 142㎡、 244 ㎡、 254 ㎡ 面積分布（高） 待定 / 商業(yè)單價(jià) 待定 層高 米， 25002800 元 /㎡； 層高 米， 32003500 元 /㎡ 商業(yè)主力面積 待定 5060 ㎡； 7080 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的 市場(chǎng)分析 （ 一）房地產(chǎn)市場(chǎng)處初級(jí)階段，整體開(kāi)發(fā)水平不高 目前邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平仍處于初級(jí)階段，其主要是滿足城市發(fā)展和人口擴(kuò)張所帶來(lái)的市場(chǎng)需求，住宅市場(chǎng)偏好于賣方市場(chǎng)； 從現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，大部分屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，其地塊?。?10－ 30 畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務(wù)弱，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況。 （二）市場(chǎng)矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時(shí)代到來(lái) 隨著在建項(xiàng)目的落成和后續(xù)片區(qū)擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，明年邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供過(guò)于求，進(jìn)入階段性飽和階段，主要問(wèn)題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗 放型產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化所造成，而邵陽(yáng)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地級(jí)市，不具備強(qiáng)大的城市吸引力，城市人口增長(zhǎng)和城市化速度偏慢，城市人口收入增長(zhǎng)慢、收入低，消費(fèi)能力不足，供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供需失調(diào)的市場(chǎng)狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 隨著同質(zhì)化產(chǎn)品滯銷后果的出現(xiàn)，市場(chǎng)將進(jìn)入更新?lián)Q代的發(fā)展階段。隨著海洋明珠、水印名城、凱軒花園、金豪華府等一批高檔小高層項(xiàng)目的開(kāi)工銷售，預(yù)示著邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)更新?lián)Q代時(shí)代的到來(lái)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)必然促其加快發(fā)展。邵陽(yáng)的房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)部的打造、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。 （三）區(qū)域板塊分布日益突出，特色各異 根據(jù)“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展方向，火車南站及汽車南站片區(qū)，將成為未來(lái)城市發(fā)展和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主方向； 邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)，今年屬于擴(kuò)張年。隨著火車南站新城區(qū)大片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、集中開(kāi)發(fā)，今明兩年，邵陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開(kāi)花，最突出的是火車南站片區(qū)、汽車南站片區(qū)，東部片區(qū)、西部片區(qū)、西北片區(qū)北站附近也相繼有代表性的產(chǎn)品的推出， 大量地產(chǎn)產(chǎn)品涌現(xiàn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊特征日益明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的成長(zhǎng) 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場(chǎng)，產(chǎn)品成本的提升，市 場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價(jià)格將進(jìn)一步提升，均價(jià)將從目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多層產(chǎn)品社區(qū)，水漲船高，價(jià)位也將隨之升高，均價(jià)將從目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端產(chǎn)品市場(chǎng)將在產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)一步嚴(yán)重、滯銷與市場(chǎng)價(jià)格提升之間徘徊不前，現(xiàn)有部分項(xiàng)目正進(jìn)行尾盤促銷，一定程度上拉低總體市場(chǎng)價(jià)格。 （五）商業(yè)項(xiàng)目將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn) 目前，邵陽(yáng)每個(gè)在開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，基本都規(guī)劃有 1－ 3 層的底商，特別是火車南站片區(qū)，商鋪店面成群， 明年商業(yè)項(xiàng)目將出現(xiàn)嚴(yán)重滯銷空臵的局面，后續(xù)開(kāi)發(fā)底商鋪面的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目基本概況 （一）地理位臵 項(xiàng)目地塊位于邵陽(yáng)市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場(chǎng)，屬雙清區(qū)管轄。該地塊距雙清區(qū)市委市政府約 500 米，東塔公園及市三中約 公里，離市中心紅旗路約 2 公里左右，距火車南站約 5 公里。 （二）技術(shù)指標(biāo) 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡?tīng)睿貏?shì)西低東高。該地塊西面落差小，地勢(shì)稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 23 （四）周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊位于邵陽(yáng)城市東區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，周邊綜合環(huán)境一般。 項(xiàng)目北靠得豐市場(chǎng)、“雍翠豪苑”，南面、東面屬于村莊和農(nóng)田，西面屬于該片區(qū)拆遷回遷戶；周邊各種配套設(shè)施較少，除農(nóng)業(yè)銀行外，其余市政配套都與項(xiàng)目的地塊有一定的距離；社會(huì)治安環(huán)境一般。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 24 二、項(xiàng)目 SWOT 分 析 （一）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析（ S） 現(xiàn)有項(xiàng)目增強(qiáng)該區(qū)域的居住氛圍，奠定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位成中高檔社區(qū)的基礎(chǔ) 項(xiàng)目北面為“雍翠豪苑”，此項(xiàng)目是目前該區(qū)域內(nèi)已交付使用，面積較大的中高檔社區(qū)之一，其與項(xiàng)目共同形成了一個(gè)居住的“大社區(qū)”，并為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位為中高檔社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 項(xiàng)目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營(yíng)造 項(xiàng)目地塊相對(duì)于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時(shí)，超過(guò)百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設(shè)施將更易營(yíng)造社區(qū)的居住氛圍，促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 25 （二）產(chǎn)品劣勢(shì)分析（ W） 區(qū)域開(kāi)發(fā)空間不高，升值潛力小 項(xiàng)目地塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊農(nóng)