【文章內(nèi)容簡介】 ㎡、 153 ㎡ / / 面積分布（高） / 120150 ㎡ 138 ㎡、 143 ㎡、 163 ㎡、 169 ㎡元 /㎡ 商業(yè)單價 30005800 元 /㎡ 沿街約 10000 元 /㎡ 待定 商業(yè)主力面積 3060 ㎡ 5060 ㎡ 未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 華廈新園二期 雍翠豪苑 所在位臵 大祥區(qū)，敏州西路華廈新園一期對面 雙清區(qū)，雙坡南路 產(chǎn)品定位 / 高尚生活區(qū) 產(chǎn)品規(guī)劃 未定稿， 200 畝，多層、高層、別墅，分三期開發(fā) 30 棟 6F 工程進度 拆遷 一期、二期、三期現(xiàn)房 多層價格 預計均價 1200 元 /㎡ 一期 900 元 /㎡、二期 1050 元 /㎡、三期 1200 元 /㎡ 高層價格 預計均價 1450 元 /㎡；別墅 25003000元 /㎡ / 面積分布（多層） 待定 89 ㎡、 103 ㎡、 112 ㎡、 116 ㎡、 142㎡、 244 ㎡、 254 ㎡ 面積分布（高） 待定 / 商業(yè)單價 待定 層高 米， 25002800 元 /㎡； 層高 米， 32003500 元 /㎡ 商業(yè)主力面積 待定 5060 ㎡； 7080 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、對現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的 市場分析 （ 一）房地產(chǎn)市場處初級階段，整體開發(fā)水平不高 目前邵陽市的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍處于初級階段，其主要是滿足城市發(fā)展和人口擴張所帶來的市場需求，住宅市場偏好于賣方市場； 從現(xiàn)有開發(fā)的地產(chǎn)項目來看，大部分屬經(jīng)濟型產(chǎn)品，其地塊?。?10－ 30 畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務弱，市場同質(zhì)化嚴重。在項目的產(chǎn)品規(guī)劃時應避免出現(xiàn)此類情況。 （二）市場矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時代到來 隨著在建項目的落成和后續(xù)片區(qū)擴張開發(fā)，明年邵陽地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供過于求，進入階段性飽和階段，主要問題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗 放型產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化所造成，而邵陽作為一個經(jīng)濟相對落后的地級市，不具備強大的城市吸引力，城市人口增長和城市化速度偏慢，城市人口收入增長慢、收入低，消費能力不足，供大于求，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供需失調(diào)的市場狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 隨著同質(zhì)化產(chǎn)品滯銷后果的出現(xiàn)，市場將進入更新?lián)Q代的發(fā)展階段。隨著海洋明珠、水印名城、凱軒花園、金豪華府等一批高檔小高層項目的開工銷售，預示著邵陽地產(chǎn)市場更新?lián)Q代時代的到來。 項目競爭必然促其加快發(fā)展。邵陽的房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)的項目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設計、產(chǎn)品細部的打造、項目配套、物業(yè)管理等方面將大大的提升 。 （三）區(qū)域板塊分布日益突出，特色各異 根據(jù)“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展方向，火車南站及汽車南站片區(qū)，將成為未來城市發(fā)展和地產(chǎn)開發(fā)的主方向； 邵陽地產(chǎn)市場，今年屬于擴張年。隨著火車南站新城區(qū)大片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃、集中開發(fā)，今明兩年，邵陽地產(chǎn)市場遍地開花，最突出的是火車南站片區(qū)、汽車南站片區(qū)，東部片區(qū)、西部片區(qū)、西北片區(qū)北站附近也相繼有代表性的產(chǎn)品的推出， 大量地產(chǎn)產(chǎn)品涌現(xiàn)市場，房地產(chǎn)板塊特征日益明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進了房地產(chǎn)價格的成長 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場，產(chǎn)品成本的提升，市 場對高端產(chǎn)品市場需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價格將進一步提升，均價將從目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多層產(chǎn)品社區(qū)，水漲船高，價位也將隨之升高，均價將從目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端產(chǎn)品市場將在產(chǎn)品同質(zhì)化進一步嚴重、滯銷與市場價格提升之間徘徊不前，現(xiàn)有部分項目正進行尾盤促銷，一定程度上拉低總體市場價格。 （五）商業(yè)項目將面臨更加嚴峻的考驗 目前，邵陽每個在開發(fā)的產(chǎn)品，基本都規(guī)劃有 1－ 3 層的底商，特別是火車南站片區(qū)，商鋪店面成群， 明年商業(yè)項目將出現(xiàn)嚴重滯銷空臵的局面，后續(xù)開發(fā)底商鋪面的風險將進一步加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 項目綜合分析 一、項目基本概況 （一）地理位臵 項目地塊位于邵陽市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場，屬雙清區(qū)管轄。該地塊距雙清區(qū)市委市政府約 500 米，東塔公園及市三中約 公里，離市中心紅旗路約 2 公里左右，距火車南站約 5 公里。 （二）技術(shù)指標 總征地面積： 72670 ㎡（ 畝） 用地面積： ㎡ 占地面積： 18247 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30%“海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 22 （三）地塊地貌 該地塊呈梯形狀，整體極不平整，呈坡狀，地勢西低東高。該地塊西面落差小，地勢稍平整；東南面有一突起的小山丘，最大落差近 7 米。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 23 （四）周邊環(huán)境 項目地塊位于邵陽城市東區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，周邊綜合環(huán)境一般。 項目北靠得豐市場、“雍翠豪苑”，南面、東面屬于村莊和農(nóng)田，西面屬于該片區(qū)拆遷回遷戶；周邊各種配套設施較少，除農(nóng)業(yè)銀行外，其余市政配套都與項目的地塊有一定的距離；社會治安環(huán)境一般。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 24 二、項目 SWOT 分 析 （一）產(chǎn)品優(yōu)勢分析（ S） 現(xiàn)有項目增強該區(qū)域的居住氛圍，奠定項目開發(fā)定位成中高檔社區(qū)的基礎 項目北面為“雍翠豪苑”，此項目是目前該區(qū)域內(nèi)已交付使用，面積較大的中高檔社區(qū)之一，其與項目共同形成了一個居住的“大社區(qū)”，并為項目開發(fā)定位為中高檔社區(qū)奠定了基礎。 項目地塊規(guī)模大，社區(qū)配套完整，社區(qū)居住氛圍較易營造 項目地塊相對于市中心區(qū)及火車南站片區(qū)一二十畝的小地塊更具地塊優(yōu)勢； 項目地塊總用地面積 106 畝，地形較為方正完整，更適合規(guī)劃為高尚住宅區(qū)；同時，超過百畝的面積，其必將規(guī)劃更加完整的配套，完善 的配套設施將更易營造社區(qū)的居住氛圍，促進消費者的購買欲望。 “海 洋 明 珠 ” 項 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 25 （二）產(chǎn)品劣勢分析（ W） 區(qū)域開發(fā)空間不高，升值潛力小 項目地塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊農(nóng)