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正文內(nèi)容

武漢南湖項目市場分析(編輯修改稿)

2025-06-18 19:27 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 域內(nèi)客戶群體對品牌和產(chǎn)品的注重,使得項目在區(qū)域內(nèi)銷售情況良好。 ▲ 中高檔客戶群體的支撐 。該項目所在板塊周邊,高校、科研院所、政府機關(guān)及事業(yè)性單位較多,對中高檔樓盤的需求度 較高,而且對總價有較強的承受能力。高層次的客戶來源為項目的銷售業(yè)績提供了重要的因素。 ● 客層分析 從對區(qū)域的價格分析來看,在南湖中心板塊內(nèi)的樓盤銷售總價在 萬的范圍內(nèi)。該總價已處于武昌區(qū)域內(nèi)的中高檔住宅的總價水平。而從板塊內(nèi)樓盤的銷售情況來看,板塊內(nèi)樓盤銷售情況良好,反映出該區(qū)域的客戶群體對總價承受能力強,經(jīng)濟水平較高。該類型客戶群體主要表現(xiàn)為:在板塊周邊高校、科研機構(gòu)、事業(yè)性單位集中,高校教師、科研技術(shù)人員、政府公務(wù)員及私營業(yè)主收入水平高且穩(wěn)定,對今后收入也較高預(yù)期,對生活質(zhì)量要求高,對中 高樓盤需求較高。該類型群體是板塊內(nèi)主要購買群體。 四 、 典型物業(yè)分析 (一)金地 .格林小城 項目概況 總體及 A 地塊規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分項指標(biāo)表 指標(biāo) 總體( A+B+C 三個地塊) A 地塊 A 地塊 一期 規(guī)劃條件 規(guī)劃總用地面積( ha) 居住區(qū)總用地面積( ha) 計容積率總建筑面積( m2) 656850 容積率 覆蓋率 ≤ 28% % % 12 綠地率 ≥ 35% % % 總戶數(shù)(戶) 4702 1481 741 居住總?cè)藬?shù)(人) 16457 5184 2595 計容積率建筑面積 住宅 總面積( m2) 627350 其中 花園洋房( m2) 81555 33870 10628 多層住宅( m2) 282310 108972 小高層住宅( m2) 181930 57260 高層住宅( m2) 81555 0 0 公共設(shè)施 總面積 28200 其中 商業(yè)服務(wù)( m2) 12021 會所 按 2 處設(shè)置( m2) 5500 一期運動會所 3500 一期運 動會所 3500 A 地塊戶型配比表 戶數(shù) 總面積(㎡) 戶數(shù)比 面積比 6 層多層住宅 2 房 2 廳 263 % % 3 房 2 廳 545 % % 4 房 2 廳 20 % % 4 層花園洋房 3 房 2 廳 36 % % 4 房 2 廳 70 % % 5 房以上(復(fù)式) 36 7470 % % 小高層 3 房 2 廳 280 % % 4 房 2 廳 60 9462 % % 5 房以上(復(fù)式) 16 3444 % % 6 層花園洋房 3 房 2 廳 80 % % 4 房 2 廳 40 % % Townhouse 17 % % 合計 1463 100% 100% 戶型 A 地塊配比 兩房 18% 三房 % 四房 % 五房以上 % townhouse % 產(chǎn)品特征 ? 整體布局采用開放式社區(qū)、封閉式組團的方式,保持項目的開放性、與城市未來發(fā)展的接軌,同時保證居住的私密性和安全性; ? 多層產(chǎn)品為主,少量點式小高層,容積率較低,主朝向為南北向,為最大限度利用景觀,大部分小高層為東南向布局; ? 樓間距為 1: ,高于武漢 市 1: 1 的規(guī)定,具有更好的通風(fēng)采光效果; 13 ? 產(chǎn)品具有較好的均好性,無明顯劣勢; ? 結(jié)合包豪斯建筑理念的現(xiàn)代歐式產(chǎn)品外觀設(shè)計,形象鮮明,在本地市場上無雷同項目; ? 戶型設(shè)計注重實用性,尺度開敞舒適,與競爭項目同類產(chǎn)品相比優(yōu)勢明顯; ? 綠化率較高,達(dá)到 55%; ? 景觀特征 ? “水文化”理念,以借水、臨水、親水、賞水為主,塑造水文化居住小區(qū)。 ? “萊茵河畔”理念,以德國著名生態(tài)景觀萊茵河畔的叢林為主題,森林河流,綠色綿延,體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境。 ? “均好性”理念,強調(diào)環(huán)境資源的均享,讓每個住戶都能夠平等的享受優(yōu)美自然環(huán)境和資源文化,達(dá)到 戶戶有景可觀。 ? “參與性與人文環(huán)境”理念,將小區(qū)運動及休閑設(shè)施布置在園林各處,并與自然景觀融為一體,形成一個可欣賞又可參與的環(huán)境。 ? 一條中央景觀帶,九大景觀節(jié)點。 ? 戶型配比中中小戶型比例較高( 80%以上),少量大戶型、特殊戶型,主要考慮項目第一次入市,需試探市場接受情況。 產(chǎn)品劣勢分析 ? 花園洋房產(chǎn)品不是十分成熟,主要問題有廚房面積偏小,入戶方式需要改進(jìn)、復(fù)式戶型實用性不強等。 ? 拼接較長,現(xiàn)房成型后視覺上會有一定壓力,無錯落感,稍感單調(diào)。 ? 銷售時缺乏外部景觀、配套設(shè)施支持 (二) 大華 .南湖世家 基本情況介紹 樓盤名稱 大華南湖公園世家 電話 87398666,87398866 發(fā)展商 大華集團(武漢)房地產(chǎn)有限公司 代理商 無 建筑單位 上海名華 物業(yè)管理 大華物業(yè) 物業(yè)費用 1 元 地理位 洪山洪山區(qū)珞獅南 14 元平方米 置 路 517 號明澤大廈西側(cè) 開盤時間 202172 項目類型 多層 ,小高層 ,高層 ,別墅 占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 建筑用途 綠化率 466900平方米 73萬平方米 1.6 7000 多層 ,小高層 , 高層 ,別墅 住宅 40% 建筑規(guī)劃 /以及建筑特征 以海派風(fēng)情為主題 ,打造上海風(fēng)味的公園化社區(qū) 戶型及面積配比 各種戶型都有 ,現(xiàn)已有戶型為 2室 2廳 2衛(wèi) 107㎡ —— 112㎡ 109㎡ —— 112㎡ 。 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 124 ㎡ —— 126 ㎡ 。 129 ㎡ 。122㎡ —— 125 ㎡ 小區(qū)及周邊配套設(shè)施 內(nèi)部 : 結(jié)構(gòu)外墻:框架、墻磚、高級涂料 門窗陽臺:防盜門 供電供水:預(yù)留入戶 廚房衛(wèi)生間:防水處理,設(shè)置進(jìn)、出水口 外部 : 交通: 57 59 58 503 商貿(mào):中百倉儲、中商平價 教育:珞獅路小學(xué)、武漢理工附中 醫(yī)院:婦 幼保健院、廣州軍區(qū)醫(yī)院 其他:南湖公園近在咫尺 樓盤價格 起價 3300元 /㎡ ,現(xiàn)價 :5樓 (3523元 /㎡ )。12樓 (3801元 /㎡ ) 交房日期 /銷售 于 2021 年 12 月交房 ,銷售情況不是很理想 ,各種戶 15 進(jìn)度 型、各種樓層都可以挑選 現(xiàn)場人氣 很差 付款方式折扣價格策略 一次性付款打 99 折 個人評價 該樓盤占地面積大,可謂大手筆,打造一個近萬人的小區(qū),絕非兩、三年的功夫,現(xiàn)在還看不出什么人氣和起色。只能看見一片建筑工地,可能由于該樓盤剛開始第一期,人們還有個接納的過程。網(wǎng)上評論很不錯,不論從建筑質(zhì)量和 規(guī)劃。其實這并不是真的因為大華這個樓盤真正做得好,而是因為是知名企業(yè)在做這個樓盤。其宣傳資料做成了象樣的書,其中介紹的并不是樓盤如何的好,大華在宣傳冊上炒作一種概念,一種海派文化上海風(fēng)味樓盤的概念,看過大華的雜志很容易給人一種清爽的感覺。周邊的道路全部修好,有一部分已經(jīng)通車。看來一定是有政府的大政策,大華才做這樣大手筆的樓盤。大華銷售部門情況很不理想,接待人員總是一副要理不理的樣子,非常的不積極,網(wǎng)上很多人也這樣評論。給顧客印象很差。 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 ? 本項目位于南湖區(qū)域的中心,距離武昌商業(yè)、金融、行政中心均在 5 公里以內(nèi),生活成本較低。到主要節(jié)點的距離: ? 武漢大學(xué), 4 公里; ? 華中師范大學(xué): 2 公里; ? 武漢理工大學(xué), 公里; ? 華中農(nóng)業(yè)大學(xué), 3 公里; ? 群光 亞貿(mào)商圈, 公里; ? 陸軍總醫(yī)院, 3 公里; 16 ? 湖北省婦幼保健院, 公里; ? 中百倉儲, 2 公里; ? 中商平價倉儲超市( 萬平方米), 1 公里。 交通優(yōu)勢 ? 本項目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá),主要包括珞獅路、出版城路、石牌嶺路、丁字橋路、武珞路、雄楚大街、機場三路等城市一級、二級干道,經(jīng)過本項目的公交線路 包括 5 59 757 576 等,到達(dá)武昌主要商業(yè)中心中南商圈及亞貿(mào)商圈僅需十幾分鐘公交車程。另有590、 5 51 55 53 53 53 57 60 55 571 等 12 條線路經(jīng)過項目周邊 2公里范圍內(nèi)主要交通節(jié)點。 自然環(huán)境優(yōu)勢 ? 周邊自然景觀豐富,南湖水面面積約 6000 畝,視野開闊,適宜居??; ? 項目東西兩側(cè)將建成大面積水上公園(東側(cè)約 500 畝,西側(cè)約 300 畝),進(jìn)一步豐富項目周邊水景資源; ? 項目 A、 B 地塊之間規(guī)劃了寬達(dá) 75 米的公園綠化帶,總面積將近 40000 平方米; ? 項目所在區(qū)域無污染型工業(yè)企業(yè),空氣質(zhì)量好。 人文環(huán)境優(yōu)勢 ? 武昌地區(qū)高校眾多,本項目周邊分布的高校包括武漢理工大學(xué)(新校區(qū)與本項目僅一路之隔)、華中師范大學(xué)、武漢大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等,文化氣息濃厚,人群素質(zhì)較高。 ? 洪山區(qū)政府新址距離本項目僅 500 米; ? 區(qū)域標(biāo)志性建筑 —— 湖北出版文化城距離本項目僅 900 米; 區(qū)域具備成為未來城市次中心的必要條件。 配套優(yōu)勢 ? 本項目周邊基礎(chǔ)配套齊全,半徑三公里以內(nèi)有眾多學(xué)校、銀行、大型超市、醫(yī)院等滿足居民基本生活需要。 ? 項目規(guī)劃中擬建的公建配套共 28200 平方米 ,其中一期約 11200 平方米 與住宅開發(fā)同步推進(jìn),足以滿足社區(qū)內(nèi)的基本生活需要 ,包括:運動會所 4000 平方米,德國風(fēng)情商業(yè)街
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