【文章內(nèi)容簡介】 域內(nèi)客戶群體對(duì)品牌和產(chǎn)品的注重，使得項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)銷售情況良好。 ▲ 中高檔客戶群體的支撐 。該項(xiàng)目所在板塊周邊，高校、科研院所、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)性單位較多，對(duì)中高檔樓盤的需求度 較高，而且對(duì)總價(jià)有較強(qiáng)的承受能力。高層次的客戶來源為項(xiàng)目的銷售業(yè)績提供了重要的因素。 ● 客層分析 從對(duì)區(qū)域的價(jià)格分析來看，在南湖中心板塊內(nèi)的樓盤銷售總價(jià)在 萬的范圍內(nèi)。該總價(jià)已處于武昌區(qū)域內(nèi)的中高檔住宅的總價(jià)水平。而從板塊內(nèi)樓盤的銷售情況來看，板塊內(nèi)樓盤銷售情況良好，反映出該區(qū)域的客戶群體對(duì)總價(jià)承受能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)水平較高。該類型客戶群體主要表現(xiàn)為：在板塊周邊高校、科研機(jī)構(gòu)、事業(yè)性單位集中，高校教師、科研技術(shù)人員、政府公務(wù)員及私營業(yè)主收入水平高且穩(wěn)定，對(duì)今后收入也較高預(yù)期，對(duì)生活質(zhì)量要求高，對(duì)中 高樓盤需求較高。該類型群體是板塊內(nèi)主要購買群體。 四 、 典型物業(yè)分析 （一）金地 .格林小城 項(xiàng)目概況 總體及 A 地塊規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)分項(xiàng)指標(biāo)表 指標(biāo) 總體（ A+B+C 三個(gè)地塊） A 地塊 A 地塊 一期 規(guī)劃條件 規(guī)劃總用地面積（ ha） 居住區(qū)總用地面積（ ha） 計(jì)容積率總建筑面積（ m2） 656850 容積率 覆蓋率 ≤ 28% ％ ％ 12 綠地率 ≥ 35% ％ ％ 總戶數(shù)（戶） 4702 1481 741 居住總?cè)藬?shù)（人） 16457 5184 2595 計(jì)容積率建筑面積 住宅 總面積（ m2） 627350 其中 花園洋房（ m2） 81555 33870 10628 多層住宅（ m2） 282310 108972 小高層住宅（ m2） 181930 57260 高層住宅（ m2） 81555 0 0 公共設(shè)施 總面積 28200 其中 商業(yè)服務(wù)（ m2） 12021 會(huì)所 按 2 處設(shè)置（ m2） 5500 一期運(yùn)動(dòng)會(huì)所 3500 一期運(yùn) 動(dòng)會(huì)所 3500 A 地塊戶型配比表 戶數(shù) 總面積（㎡） 戶數(shù)比 面積比 6 層多層住宅 2 房 2 廳 263 % % 3 房 2 廳 545 % % 4 房 2 廳 20 % % 4 層花園洋房 3 房 2 廳 36 % % 4 房 2 廳 70 % % 5 房以上（復(fù)式） 36 7470 % % 小高層 3 房 2 廳 280 % % 4 房 2 廳 60 9462 % % 5 房以上（復(fù)式） 16 3444 % % 6 層花園洋房 3 房 2 廳 80 % % 4 房 2 廳 40 % % Townhouse 17 % % 合計(jì) 1463 100% 100% 戶型 A 地塊配比 兩房 18% 三房 % 四房 % 五房以上 % townhouse % 產(chǎn)品特征 ? 整體布局采用開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)的方式，保持項(xiàng)目的開放性、與城市未來發(fā)展的接軌，同時(shí)保證居住的私密性和安全性； ? 多層產(chǎn)品為主，少量點(diǎn)式小高層，容積率較低，主朝向?yàn)槟媳毕?，為最大限度利用景觀，大部分小高層為東南向布局； ? 樓間距為 1： ，高于武漢 市 1： 1 的規(guī)定，具有更好的通風(fēng)采光效果； 13 ? 產(chǎn)品具有較好的均好性，無明顯劣勢； ? 結(jié)合包豪斯建筑理念的現(xiàn)代歐式產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)，形象鮮明，在本地市場上無雷同項(xiàng)目； ? 戶型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，尺度開敞舒適，與競爭項(xiàng)目同類產(chǎn)品相比優(yōu)勢明顯； ? 綠化率較高，達(dá)到 55%； ? 景觀特征 ? “水文化”理念，以借水、臨水、親水、賞水為主，塑造水文化居住小區(qū)。 ? “萊茵河畔”理念，以德國著名生態(tài)景觀萊茵河畔的叢林為主題，森林河流，綠色綿延，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境。 ? “均好性”理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均享，讓每個(gè)住戶都能夠平等的享受優(yōu)美自然環(huán)境和資源文化，達(dá)到 戶戶有景可觀。 ? “參與性與人文環(huán)境”理念，將小區(qū)運(yùn)動(dòng)及休閑設(shè)施布置在園林各處，并與自然景觀融為一體，形成一個(gè)可欣賞又可參與的環(huán)境。 ? 一條中央景觀帶，九大景觀節(jié)點(diǎn)。 ? 戶型配比中中小戶型比例較高（ 80％以上），少量大戶型、特殊戶型，主要考慮項(xiàng)目第一次入市，需試探市場接受情況。 產(chǎn)品劣勢分析 ? 花園洋房產(chǎn)品不是十分成熟，主要問題有廚房面積偏小，入戶方式需要改進(jìn)、復(fù)式戶型實(shí)用性不強(qiáng)等。 ? 拼接較長，現(xiàn)房成型后視覺上會(huì)有一定壓力，無錯(cuò)落感，稍感單調(diào)。 ? 銷售時(shí)缺乏外部景觀、配套設(shè)施支持 （二） 大華 .南湖世家 基本情況介紹 樓盤名稱 大華南湖公園世家 電話 87398666,87398866 發(fā)展商 大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司 代理商 無 建筑單位 上海名華 物業(yè)管理 大華物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 1 元 地理位 洪山洪山區(qū)珞獅南 14 元平方米 置 路 517 號(hào)明澤大廈西側(cè) 開盤時(shí)間 202172 項(xiàng)目類型 多層 ,小高層 ,高層 ,別墅 占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 建筑用途 綠化率 466900平方米 73萬平方米 1.6 7000 多層 ,小高層 , 高層 ,別墅 住宅 40% 建筑規(guī)劃 /以及建筑特征 以海派風(fēng)情為主題 ,打造上海風(fēng)味的公園化社區(qū) 戶型及面積配比 各種戶型都有 ,現(xiàn)已有戶型為 2室 2廳 2衛(wèi) 107㎡ —— 112㎡ 109㎡ —— 112㎡ 。 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 124 ㎡ —— 126 ㎡ 。 129 ㎡ 。122㎡ —— 125 ㎡ 小區(qū)及周邊配套設(shè)施 內(nèi)部 : 結(jié)構(gòu)外墻：框架、墻磚、高級(jí)涂料 門窗陽臺(tái)：防盜門 供電供水：預(yù)留入戶 廚房衛(wèi)生間：防水處理，設(shè)置進(jìn)、出水口 外部 : 交通： 57 59 58 503 商貿(mào)：中百倉儲(chǔ)、中商平價(jià) 教育：珞獅路小學(xué)、武漢理工附中 醫(yī)院：婦 幼保健院、廣州軍區(qū)醫(yī)院 其他：南湖公園近在咫尺 樓盤價(jià)格 起價(jià) 3300元 /㎡ ,現(xiàn)價(jià) :5樓 (3523元 /㎡ )。12樓 (3801元 /㎡ ) 交房日期 /銷售 于 2021 年 12 月交房 ,銷售情況不是很理想 ,各種戶 15 進(jìn)度 型、各種樓層都可以挑選 現(xiàn)場人氣 很差 付款方式折扣價(jià)格策略 一次性付款打 99 折 個(gè)人評(píng)價(jià) 該樓盤占地面積大，可謂大手筆，打造一個(gè)近萬人的小區(qū)，絕非兩、三年的功夫，現(xiàn)在還看不出什么人氣和起色。只能看見一片建筑工地，可能由于該樓盤剛開始第一期，人們還有個(gè)接納的過程。網(wǎng)上評(píng)論很不錯(cuò)，不論從建筑質(zhì)量和 規(guī)劃。其實(shí)這并不是真的因?yàn)榇笕A這個(gè)樓盤真正做得好，而是因?yàn)槭侵髽I(yè)在做這個(gè)樓盤。其宣傳資料做成了象樣的書，其中介紹的并不是樓盤如何的好，大華在宣傳冊(cè)上炒作一種概念，一種海派文化上海風(fēng)味樓盤的概念，看過大華的雜志很容易給人一種清爽的感覺。周邊的道路全部修好，有一部分已經(jīng)通車?？磥硪欢ㄊ怯姓拇笳撸笕A才做這樣大手筆的樓盤。大華銷售部門情況很不理想，接待人員總是一副要理不理的樣子，非常的不積極，網(wǎng)上很多人也這樣評(píng)論。給顧客印象很差。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目位于南湖區(qū)域的中心，距離武昌商業(yè)、金融、行政中心均在 5 公里以內(nèi)，生活成本較低。到主要節(jié)點(diǎn)的距離： ? 武漢大學(xué)， 4 公里； ? 華中師范大學(xué)： 2 公里； ? 武漢理工大學(xué)， 公里； ? 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)， 3 公里； ? 群光 亞貿(mào)商圈， 公里； ? 陸軍總醫(yī)院， 3 公里； 16 ? 湖北省婦幼保健院， 公里； ? 中百倉儲(chǔ)， 2 公里； ? 中商平價(jià)倉儲(chǔ)超市（ 萬平方米）， 1 公里。 交通優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，主要包括珞獅路、出版城路、石牌嶺路、丁字橋路、武珞路、雄楚大街、機(jī)場三路等城市一級(jí)、二級(jí)干道，經(jīng)過本項(xiàng)目的公交線路 包括 5 59 757 576 等，到達(dá)武昌主要商業(yè)中心中南商圈及亞貿(mào)商圈僅需十幾分鐘公交車程。另有590、 5 51 55 53 53 53 57 60 55 571 等 12 條線路經(jīng)過項(xiàng)目周邊 2公里范圍內(nèi)主要交通節(jié)點(diǎn)。 自然環(huán)境優(yōu)勢 ? 周邊自然景觀豐富，南湖水面面積約 6000 畝，視野開闊，適宜居??； ? 項(xiàng)目東西兩側(cè)將建成大面積水上公園（東側(cè)約 500 畝，西側(cè)約 300 畝），進(jìn)一步豐富項(xiàng)目周邊水景資源； ? 項(xiàng)目 A、 B 地塊之間規(guī)劃了寬達(dá) 75 米的公園綠化帶，總面積將近 40000 平方米； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域無污染型工業(yè)企業(yè)，空氣質(zhì)量好。 人文環(huán)境優(yōu)勢 ? 武昌地區(qū)高校眾多，本項(xiàng)目周邊分布的高校包括武漢理工大學(xué)（新校區(qū)與本項(xiàng)目僅一路之隔）、華中師范大學(xué)、武漢大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等，文化氣息濃厚，人群素質(zhì)較高。 ? 洪山區(qū)政府新址距離本項(xiàng)目僅 500 米； ? 區(qū)域標(biāo)志性建筑 —— 湖北出版文化城距離本項(xiàng)目僅 900 米； 區(qū)域具備成為未來城市次中心的必要條件。 配套優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套齊全，半徑三公里以內(nèi)有眾多學(xué)校、銀行、大型超市、醫(yī)院等滿足居民基本生活需要。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃中擬建的公建配套共 28200 平方米 ，其中一期約 11200 平方米 與住宅開發(fā)同步推進(jìn)，足以滿足社區(qū)內(nèi)的基本生活需要 ，包括：運(yùn)動(dòng)會(huì)所 4000 平方米，德國風(fēng)情商業(yè)街