【正文】 現(xiàn)象，綜上所述是市場在發(fā)展而為何又出現(xiàn)部分商品過勝呢？那就是市場需要一個(gè)合理的供需性及良性的發(fā)展勢態(tài)，我們將通過對本項(xiàng)目的闡述及項(xiàng)目的對比，來促動(dòng)市場的發(fā)展從而讓哈爾濱市場有一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)模式及良好的發(fā)展前景。 大商集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，麥凱樂國際商場、新哈一百的重新組建、大型超市、地下 600余位停車位，即停即車，以及本項(xiàng)目自身招商業(yè)態(tài)互補(bǔ)之中，形成一站式購物廣場，真正意義上的 shoppingmall。 相比 ： 愛建沒有大堂，戶型設(shè)計(jì)以及走廊迂回曲折 走廊形 “工 ”字型，安全性另人擔(dān)憂，舒適度差。 ? 酒店的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 目前黑龍江省酒店業(yè) 星級 三星級 四星級 五星級 數(shù)量 104家 29家 6家 (國家評定 3家 ) 目前哈爾濱市內(nèi)酒店業(yè) 星級 三星級 四星級 五星級 數(shù)量 49（含國家評定 18家） 15家 3家 (含新加坡酒店 ) 發(fā)展趨勢： 從整個(gè)市場來看以 2023年為屆，新增酒店至 2023年增長率在 40%以上，同時(shí)也存在 有不斷停業(yè)及轉(zhuǎn)讓的各星級酒店。 6月哈洽會(huì)， 12月份冰 雪節(jié)為最佳季節(jié)及 2月份的全國政協(xié)、人大會(huì)議，等，全國各大、中、小型會(huì)議也在不 斷攀升并來哈舉辦，及外資和各地的投資也給市場帶了新的活力。 近來隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)的不斷速度發(fā)展，及在國際上的知名度不斷提升，政府招商引資的政策不對推出，將有大批的國內(nèi)外企業(yè)來哈創(chuàng)業(yè)。 2）設(shè)服務(wù)中心（先進(jìn)的中介、家政、洗衣等）。所以舉例酒店對比分析，從而發(fā)現(xiàn)由于哈爾濱經(jīng)濟(jì)的訊速發(fā)展帶動(dòng)酒店式公寓、寫字樓的市場高需求，在酒店業(yè)中也給我們提供一定的客源，主要“常住房”客層是各業(yè)界駐哈人員及來哈投資人員。 華驛大廈 恒運(yùn)大廈 東方大廈 在售寫字樓 122,000 在售或在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá)到 12萬平米，基本為 05年開始推出的項(xiàng)目，今年推出量是前 5年推出量總和，租賃市場從去年底有明顯下滑跡象，待這批項(xiàng)目交付使用后，市場租賃價(jià)格將得到平抑。 新世界 曼哈頓酒店 公寓 44,000 哈爾濱去年出現(xiàn)集辦公、住宅、酒店式管理于一體功能之公寓，彌補(bǔ)寫字樓不能居住、酒店不能辦公之空擋，項(xiàng)目雖然位置較佳，但面積小、私密性和自主性較差，內(nèi)部硬件和軟件配置并不完善，這類物業(yè)市場前景并不被看，對寫字樓市場尚不構(gòu)成沖擊，主要分流了酒店商務(wù)客戶。 ? 道里區(qū)一百附近是哈爾濱百年以來的老商圈，是哈爾濱最繁華地段，可是卻很少有專業(yè)寫字樓項(xiàng)目，只有社科大廈（在租）、財(cái)富中心（未租）、愛建寫字樓（未租）、中俄貿(mào)易大廈（在租），多以酒店內(nèi)寫字間形式出現(xiàn)，如香格里拉、曼哈頓商務(wù)酒店、匯融大廈、天植大酒店、永源伊春商務(wù)酒店等。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。 ? 本項(xiàng)目需求定位 ? 建議本項(xiàng)目定位：國際知名企業(yè)、大品牌公司、中小型企業(yè)、本地的私企以及考慮環(huán)境的便利的公司，重點(diǎn)放在中小型成長企業(yè)以及周邊商貿(mào)辦事處。 ? 以上所選均是哈爾濱市區(qū)內(nèi)中高檔寫字樓。(含 所有物 ) 外包 無 地下可停 20臺(tái)車 , 多 用于冬季大車 40元 / 天小車 20元 /天 810元 /位 員工餐廳 咖啡 吧、書吧 華驛大廈 /天 /M178。而奧威斯是于03年末開始正式進(jìn)戶的一家集商場和寫字樓相結(jié)合的綜合性大廈，其現(xiàn)代化的辦公環(huán)境及便利的交通等等使其在這兩年內(nèi)快速發(fā)展，不僅價(jià)格逐步提高，并且達(dá)到市內(nèi)最高出租率。 ? 寫字樓市場競爭比較激烈，舊有專業(yè)大型寫字樓明顯步履為艱，以信息產(chǎn)業(yè)大廈為例，其 04年租金在 3元 /天 /M左右，而目前價(jià)格大約在 ,出租率也由80%下降至６０ %左右。以租賃和出售為主要開發(fā)目的高檔寫字樓項(xiàng)目而言，必須具備一定的整體規(guī)模，這需要開發(fā)商具有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以 高品質(zhì)：集商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)議、文化娛樂 等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合，進(jìn)而在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系，成為現(xiàn)在辦公環(huán)境的一種時(shí)尚。不計(jì)土地升值； ? 盡量完善配套服務(wù)，高檔舒適相結(jié)合； ? 建議本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)劃分使寫字間與公寓形成各自的獨(dú)立體，營造專業(yè)化氛圍； ? 在招商過程中建議加大對未來租戶的宣傳力度。 娛樂服務(wù)項(xiàng)目 保齡球、網(wǎng)球、游泳池、健身、美容、美發(fā)、桑拿浴或蒸汽浴、按摩等。 前臺(tái)接待 ：設(shè)在大堂內(nèi)，接受來電、來訪、問詢。 公共區(qū)域清潔。 劣勢 沒有產(chǎn)權(quán)，沒有升值空間 ? 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢及建議 本項(xiàng)目 優(yōu) 勢 1） 占據(jù)絕佳地段，交通便利（唯一性）。 5）迎合當(dāng)前市場的 “柔性辦公 ”理念，能夠簡單休憩的功能，方便加班 。 8） 三玻二空式玻璃保暖、隔音防噪（先進(jìn)的產(chǎn)品，效果較好） 9） 有先進(jìn)的通風(fēng)設(shè)施 “呼吸窗 ”（有效的保持室內(nèi)溫度且空氣暢通）。 2）交通情況復(fù)雜，相對喧鬧 ３）土地成本高，導(dǎo)致售價(jià)偏高 建 議 １）進(jìn)戶大廳設(shè)商務(wù)中心及票務(wù)中心； 2）設(shè)服務(wù)中心（中介、家政、洗衣等）； 3）在大堂設(shè)信件接收、報(bào)紙收發(fā)服務(wù)。養(yǎng)成 立即行動(dòng) 的習(xí)慣，你的人生將變得更有意義。 ? 人生不是一種享樂，而是一樁十分沉重的工作。 ? 成功開始于想法，但是，只有這樣的想法，卻沒有付出行動(dòng)，還是不可能成功的。 ? 人生偉業(yè)的建立，不在能知，乃在能行。 ? 管理職能包括明確地說明目標(biāo)及獲得實(shí)現(xiàn)所定目標(biāo)必需的資源和努力。 ? 懶惰象生銹一樣，比操勞更能消耗身體 。 :39:4901:39:49 ? 用他，就要信任他；不信任他，就不要用他。不會(huì)永遠(yuǎn)如旭日東升，也不會(huì)永遠(yuǎn)痛苦潦倒。 2023年 3月 上午 1時(shí) 39分 ? 不要把災(zāi)難當(dāng)作公關(guān)，不然你的員工會(huì)制造更多的災(zāi)難。 ? 如果你不能戰(zhàn)勝對手，就加入到他們中間。這是我的策略，質(zhì)樸示人，真實(shí)有力。 ? 獲得成功有兩個(gè)重要的前題 :一是堅(jiān)決，二是忍耐。賺錢是做了什么才賺來了錢。 :39:4901:39Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :39:4901:39:49March 24, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 1時(shí) 39分 49秒 01:39:4924 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :39:4901:39Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 24日星期五 上午 1時(shí) 39分 49秒 01:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提