【正文】 求相對比較旺盛；u 通州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn) 量、價齊升 的良好景象，整體市場出現(xiàn)供略小于求的現(xiàn)象。完善的生活休閑娛樂設施216。新城規(guī)劃216。處于開發(fā)區(qū)，區(qū)域內生產(chǎn)型企業(yè)較多首府名邸、江?；识?、中瑾世紀城由于新市政府的遷入，帶動周邊配套設施的完善，加上開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，周邊眾多的企業(yè)，使得開發(fā)區(qū)內的商品房成為購房置業(yè)的首選。19典型樓盤分析 —— 首府名邸 項目概述：u總建筑面積： 90844㎡ u其中：宙輝五星級酒店 34537㎡ 住宅 :56307㎡ 住宅規(guī)劃套數(shù)： 280套u住宅戶型面積： 110280 ㎡u主力戶型： 150㎡左右u產(chǎn)品類型：高層、酒店公寓、商業(yè)u住宅部分共 4幢高層，分二期開發(fā)，在售為二期u綠化率： %u停車位： 216u2023年u客 戶 構成：私 營業(yè) 主、公 務員 、教 師 、通州返 鄉(xiāng) 人 員u營銷推廣途徑：戶外，媒體和報紙u銷售情況：項目一期基本銷售完畢，剩余為復式公寓房，二期主要以 150平方米左右的大戶型配合 90138的小戶型為主，小戶型銷售相對緩慢u借鑒之處： 良好的現(xiàn)場包裝和銷售展示20典型樓盤分析 —— 星湖 ?城市之星 項目概述：u建筑面積： 11萬㎡u產(chǎn)品類型：小高層、商業(yè)u住宅部分共 14幢高層，u容積率： u綠化率： 45%u主力戶型： 80120㎡u銷售價格： 36003700元 /㎡u開盤時間： 2023年u客 戶 構成：通州市區(qū)原先居民以及通州下屬區(qū)域 為 提升生活質 量 進 行置 業(yè) 的客 戶 ，部分在通州做生意的客 戶u營銷推廣途徑：采用常規(guī)推廣方式u銷售情況：項目銷售至今主要剩余房源集中在 90㎡和 152㎡的兩個戶型，其余基本銷售完畢u借鑒之處： 產(chǎn)品設計和項目整體規(guī)劃以及項目細節(jié)部分21典型樓盤分析 —— 萬豪公寓 項目概述：u占地面積： 1萬多㎡u總套數(shù)： 216戶u產(chǎn)品類型：小高層、商業(yè)u住宅部分共 3幢高層，其余是商業(yè)裙房u容積率： 3左右u綠化率： 30%u銷售價格： 38004800元 /㎡u主力戶型： 140150㎡u開盤時間： 2023年 10月 15日u客 戶 構成：多數(shù) 為 通州市區(qū)生意人、老板和通州下屬 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 員u營銷推廣途徑：本地推廣銷售u借鑒之處： 在產(chǎn)品設計和戶型上要規(guī)避其不足之處。12242023－ 2023通州開發(fā)區(qū)出讓土地明細序號 編號 地塊座落 用地性質 掛牌日期 地塊面積 容積率 成交價 成交總額1 202353 中心豎河西 商住 12月 18日 —12 月 29日 149697 ≤\ 11200 11,2002 202351 檢察院西 商業(yè) 12月 14日 —12 月 27日 26084 ≤ 3800 3,8003 202350 中心路東原北大干細胞地塊 居住 12月 15日 —12 月 28日 29426 ≤ 2023 2,0204 202349 金通公路東保利源北 商住 12月 15日 —12 月 28日 95445 ≤ 10700 10,7005 202348 農林局北 商住 12月 14日 —12 月 27日 100302 ≤ 16700 16,7006 202346 中心路西 商住 12月 8日 —12 月 21日 46230 ＜ 4160 4,1607 202345 金橋路南 商住 12月 7日 —12 月 20日 26518 ＜ 2500 2,5008 202344 銀河公寓北 居住 12月 8日 —12 月 19日 18692 ＜ 345 3459 202314 開發(fā)區(qū)碧華路北側 商住 9月 8日 —9 月 21日 22946 ≤ 5760 5,76010 202353 通呂公路北 綜合 9月 25日 —10 月 15日 70906 ≤\ 9920 9,92011 202333 新城區(qū) 居住 (零星商業(yè) ) 7月 23日 —8 月 3日 135018 ≤ 15000 15,00012 202329 開發(fā)區(qū)朝霞路北 綜合 6月 13日 —6 月 26日 15893 ≤ 2380 2,38025板塊分析總結u 通州的房地產(chǎn)開發(fā)自從新市政府的遷入開發(fā)區(qū)，加上重大市政工程的配套跟進，已經(jīng)以為房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，引領整個通州房地產(chǎn)市場發(fā)展潮流； u 地段在通州不能成為左右商品房價格的關鍵；u 未來各板塊同質化競爭將加劇。項目屬性分析? 物業(yè)類型：由一棟 26層寫字樓＋一棟 26層商住樓＋3層商場組成。 如何利用低成本高效策略提升住宅檔次是項目的重點。目標客戶需求分析32規(guī)模小、稀缺性景觀資源缺乏不利于豪宅的打造；混合型物業(yè)類型影響住宅社區(qū)檔次的提升；如何利用低成本高效功略提升住宅物業(yè)檔次；如何提升產(chǎn)品核心競爭力，弱化劣勢，打造住宅特色。躍式戶型錯層空間（送面積或打造空中 TH的復式空間）客戶導向：高品質、人性化的尊貴都市社區(qū)特色戶型打造? 需求關鍵詞：尊貴、風水、人氣、都市、社區(qū)、景觀尊貴形象打造硬件優(yōu)化46擴大人們普通的尺度感覺，產(chǎn)生較強的視覺沖擊力，提高居住舒適性。市場導向：全面超越，打造核心競爭力60項目住宅物業(yè)發(fā)展建議 61?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即在控制成本的前提下，最大化客戶附加值的因素 。v 強調景觀的均好性。同時注意樓王的打造。n 板式高層結構，最大限度滿足戶型的方正和通透性。下沉式浴缸示意圖77產(chǎn)品價值攻略 —— 景觀建議打造立體景觀n運用水體打造中央主題景觀，能體現(xiàn)尊貴感的地中海風情園林；n注意園林的細節(jié)處理，以反映人文的藝術體現(xiàn)和品質感；n注意通過空中花園以及底層架空層景觀的營造打造立體景觀空間。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 通過人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對私密的 “ 單元大堂 ” 雙重大堂空間。 第二重 “ 單元大堂 ” 是相對私密的會客、休閑空間，內設控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風格豪華、溫馨，內部裝飾結合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內室外雙重景觀。86地中海式園林品質服務攻略 —— 會所配套建議n 設立與樓盤形象相符的豪華經(jīng)營性會所（可考慮將美容 SPA、健身運動作為會所的主題概念）在商場三層打造經(jīng)營性會所，引入一定的主題概念（如美容養(yǎng)生健康）（體現(xiàn)區(qū)域的唯一性，如美容院），既服務客戶又可以對外營業(yè)，同時在住宅與三層商場之間修建連橋，將兩部分有機聯(lián)系，同時做好安防門，確保住宅用戶安全性。品質服務攻略 —— 物業(yè)管理建議92品質服務攻略 —— 人性化細節(jié)設計n住宅入口、電梯、社區(qū)道路等的無障礙設計n社區(qū)內清晰的標識系統(tǒng)n各樓宇組團的多樣性和識別性n自然生態(tài)型的地下車庫入口93分項內容 本項目 本項目強調點產(chǎn)品 戶型升級、空中院落的建筑主題 入戶空中花園打造、特色戶型配套 經(jīng)營性會所 以健身運動、美容 SPA作為會所主題概念，引入經(jīng)營性商業(yè)，對外營業(yè)景觀 立體景觀花園 空中花園＋地中海主題水景＋底層架空景觀物業(yè)管理 高品質物管 強調物業(yè)管理的私密性和安全性（可視對講、安防系統(tǒng)）項目展示 分期局部重點展示 商業(yè)廣場、公寓品質感、整體布局、入戶大堂、主入口、立體景觀、外立面裝修建議 針對住宅提供裝修套餐 住宅部分提供裝修套餐選擇物業(yè)發(fā)展建議總結94祝世紀廣場項目圓滿成功！THE END！95本報告是嚴格保密的。 二月 2100:07:4600:07Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 21二月 2100:07:4600:07:46February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/17 0:07:4600:07:4617 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 2100:07:4600:07Feb2117Feb21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 17 二月 202312:07:47 上午 00:07:47二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自