【正文】 人力資源豐富 ， 與廣東著名人才 市場(chǎng) 智通等建立了 伙伴合作關(guān)系 。隨著東莞城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) ， 依據(jù)東莞市中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2001年 2020 年），中心城區(qū)將在短期內(nèi)把莞城區(qū)內(nèi)的工業(yè)全部外遷。莞城區(qū) 在資源和土地制約比較突出的情況下，對(duì)莞城區(qū)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和深厚的商業(yè)文化內(nèi)涵進(jìn)行深度挖掘與提煉，實(shí)現(xiàn)文化與經(jīng)濟(jì)、文化與城市、文化與社會(huì)相融合，全面提升莞邑 特色的城市文化、消費(fèi)文化，努力打造一個(gè)重量級(jí)的商貿(mào)文化活動(dòng)品牌。 按照《控規(guī)》，莞城將形成 “ 兩 軸 兩 帶 ” 的發(fā)展構(gòu)架 —— “ 兩 軸 ” 是沿東城中路所形成的公建發(fā)展軸，以及從東縱大道向西透過(guò)人民公園、文化廣場(chǎng)延伸至可園及周邊地區(qū)的商業(yè)文化發(fā)展軸； “ 兩 帶 ” 是指東江南支流沿江公建帶和東莞運(yùn)河發(fā)展帶。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動(dòng)為一體的觀光區(qū)。 三、 2020 年?yáng)|莞房地產(chǎn)解讀 國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁 ⑴ 四大行業(yè)投資門(mén)檻大幅提高 2020 年 4 月底， 國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是政府建立土地市場(chǎng)化交易機(jī)制的必由之路，也是未來(lái)土地市場(chǎng)公開(kāi)和公正的基礎(chǔ)。本次加息幅度溫和，對(duì)購(gòu)房者而言，實(shí)際影響并未大于心理影響 。 2020 年 的 地產(chǎn)變數(shù) 猶如 印度洋海嘯 ， 措手不及 、 一發(fā)不可收拾。 ⑵ 宏觀調(diào)控舉措迅雷不及掩耳 關(guān)鍵詞： 3 月 17日 、 個(gè)人房貸年利率 、 房貸最低首期 在 2020“ 兩會(huì) ” 閉幕后的第三天， 央行 宣布 從 2020 年 3 月 17 日起 ， 取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高 個(gè)百分點(diǎn) 。資本競(jìng)爭(zhēng)將成為 2020 年的主流， 通過(guò)合作方式獲取資源，尤其是盤(pán)活存量土地，成為必然出路之一。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會(huì)有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 買(mǎi)殼 上市的行列中 ； 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出 。土地儲(chǔ)備量這一重要指標(biāo)成為歷史。 其中住宅 銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡ ， 均價(jià) 2660 元／㎡ ， 達(dá)到歷史最高點(diǎn) 。 在 32 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，南城和東城的上市量以 92萬(wàn)㎡和 80萬(wàn)㎡穩(wěn)居前兩名，第二梯隊(duì)的是常平和長(zhǎng)安，約在 40— 45 萬(wàn)㎡之間，第三梯隊(duì)是虎門(mén)和厚街，在 33萬(wàn)㎡左右，第四梯隊(duì)是塘廈、鳳崗、萬(wàn)江、城區(qū)和沙田，均在 20 多萬(wàn)㎡以上。 ⑵住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 ，東莞的房?jī)r(jià)太低 東莞住宅市場(chǎng)的高端產(chǎn)品每平方米才 6000 多元，整體房?jī)r(jià)水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門(mén)和常平的房?jī)r(jià)也比城區(qū)貴。 2020 年 1 月 19 日 ， 深圳國(guó)投攜沃爾瑪拿下了市政府旁邊的黃金地塊 —— 兩塊地塊共 萬(wàn)多平方米， 元， 地價(jià) 平均 3000 元／平方 米左右 ， 比一兩年前有了明顯提升 ； 、水泥等原材料的價(jià)格上漲 篇章Ⅱ 項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況小結(jié) 項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo) 占地面積 83156 ㎡ 建筑面積 241152 ㎡ 容積率 開(kāi)發(fā)周期 34 年 交通行車(chē)路線分析 運(yùn)河一線串南北 通過(guò)我們對(duì)地塊周邊 歷史人文景 點(diǎn)的初步探源，可園、 西城樓 、 金鰲洲塔 、蠔崗蘇氏 宗祠 、 蠔崗 貝丘遺址公園、 卻金亭碑等歷史文脈資源，通過(guò) 運(yùn)河這樣一條主軸成為 一個(gè) 有機(jī)的 文化 生命鏈 。造園時(shí)，運(yùn)用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色。 張敬修雖然身任武職，但對(duì)琴棋書(shū)畫(huà)造詣?lì)H深。 經(jīng)過(guò)幾百年的風(fēng)雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場(chǎng)以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠(yuǎn)、文化內(nèi)涵深厚的獨(dú)特魅力。據(jù)悉，建塔之目的為“以培風(fēng)氣，亦堪興家所宜也”。曾經(jīng)的 運(yùn)河兩岸綠樹(shù)成 蔭，是東莞人引以為豪的一道亮麗風(fēng)景線。之前東莞運(yùn)河沿岸的養(yǎng)豬廠每年的存欄量為 28 萬(wàn)多頭，僅每年 500 頭以上存欄量的養(yǎng)豬廠就有 400 多家。 其中 文化廣場(chǎng)段是運(yùn)河景觀的核心區(qū) ， 構(gòu)成運(yùn)河沿線的景觀高潮。從宗祠第二進(jìn)明間所掛的匾額 “ 德本堂 ” 落款的年代看，該宗祠又于光緒丙子年重修。 ⑹蠔崗 貝丘遺址公園 位于南城勝和蠔崗村，所在地是 5000 年前新石器時(shí)代古人活動(dòng)的重要遺址之一：蠔崗貝丘遺址。 ⑺卻金亭碑 立于明嘉靖二十一年（公元 1542 年），現(xiàn)座落于莞城光明路與教場(chǎng)街交叉的街 角處，碑高 184 厘米，寬 102 厘米，青石碑身和紅砂巖的底座顯得非常厚重。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S） 、醫(yī)療配套齊全，生活便利； ，城市文脈底蘊(yùn)深厚 ； ； 中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆； e. 萬(wàn) 科品牌優(yōu) 勢(shì)； 圖：購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的認(rèn)知度知道136%不知道73% （以上圖表來(lái)自慧谷城市研究中心 2020年 3月數(shù)據(jù)庫(kù)，后文資料來(lái)源同） [圖表數(shù)據(jù)庫(kù)說(shuō)明 ] 研究方法：本次調(diào)研采用街頭攔訪的定量研究方式。 樣本量：計(jì)劃完成樣本量為 220份，實(shí)際完成有效樣本 209份。 近代 工業(yè)文明的 痕跡令城市思索更多 ， 雖然 我們已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，我們的空間形態(tài)也產(chǎn)生 了 相應(yīng)的變化 ，但 城市的更新不需要擯棄歷史。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 對(duì)城市 建筑肌理、 文脈 的保留 ，使 廠房與現(xiàn)代感極強(qiáng)的樓體 “ 和諧無(wú)間 ” 地 相融共生 ，在 對(duì)如何處理城市歷史與未來(lái)發(fā)展的問(wèn)題上，達(dá)到了 理解、 思考和解讀 ，整個(gè)社區(qū)成為 新舊建筑肌理 的和諧 交融 體。 讓歷史告訴未來(lái) 從地 塊 的現(xiàn)狀，看到它的過(guò)去和未來(lái)；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經(jīng)濟(jì)效益，看到它的政治因素和文化價(jià)值； 從它的有形物態(tài)，看到它的無(wú)形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。運(yùn)河兩岸的改造圖：購(gòu)房者對(duì)老三廠的認(rèn)知度聽(tīng)說(shuō)過(guò)67%沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)142%圖：認(rèn)知老三廠購(gòu)房者認(rèn)為最合適的舊廠房處理方式51%1%14%1%完全拆除 完全保留 部分保留 說(shuō)不清 將成為新的 城市節(jié)點(diǎn) ， 既有地理的概念，又有歷史和文化的內(nèi)涵 ，有希望 成為城市生命和城市活力復(fù)蘇的溫床 。 利用基因，人們可以改良果蔬品種 ， 更多的轉(zhuǎn)基因植物 、 動(dòng)物、食品將問(wèn)世 。 繼承傳統(tǒng) ,在于推陳出新 ， 創(chuàng)新更是漸進(jìn)中繼承，繼承中的變革。運(yùn)河?xùn)| 1 號(hào) ”具有 物理和精神層面的雙重高度 ， 在 老三廠工作或 生活 過(guò)的人都 帶上 了那里的 人文基因，當(dāng)他們?cè)俅位氐?老三廠 時(shí)，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā) 記憶 或 文明的 碎片 ，由此見(jiàn)證出 東莞城市的變遷。 需特別提及的兩個(gè)傳播方式 ⑴樓書(shū) —— “人文基因地產(chǎn)”藍(lán)皮書(shū) 將樓書(shū)打造為熱銷(xiāo)書(shū)籍，業(yè)界有不少先例。 ⑵影像 — — DV 原生態(tài) 紀(jì)錄 片 DV 原生態(tài) 紀(jì)錄片在 支離破碎的記憶中流露出一種真切的歷史和現(xiàn)實(shí)感 念，截取東莞 本土化題材 ， 關(guān)注 東莞歷史變遷中的人文關(guān)懷?！逗窠帧芬砸粋€(gè)派出所編號(hào)為 4432 的出租屋為地理線 索，記錄東莞市厚街鎮(zhèn)三屯村一群民工的艱辛生活。該片參加“云之南人類(lèi)學(xué)影像展”獲“最佳新人獎(jiǎng)”。 五、總體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 開(kāi)發(fā)節(jié)奏三部曲 特色商業(yè)沖鋒在前 ，商住公寓 尾隨其后，住宅公寓全力推進(jìn) 。 ” 無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)， 越來(lái)越 多 的 地產(chǎn)項(xiàng)目 依次 亮出 時(shí)尚人文態(tài)度， 扛起 人文 地產(chǎn)大旗 ， 演繹 文化 與地產(chǎn)的水乳交融，一切與 人文 有關(guān)的人、事、房子，都 是 人文地產(chǎn)的基因所在 。 地產(chǎn)是硬件、文化是軟件；地產(chǎn)是軀 殼，文化是靈魂；地產(chǎn)是物質(zhì)舞臺(tái)，文 化是精神表演；地產(chǎn)是價(jià)值形態(tài)，文化是價(jià)值源泉 。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運(yùn)河流域水環(huán)境污染 “ 高強(qiáng)度，收集難，面源廣，負(fù)荷重 ” 的特點(diǎn)，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點(diǎn)、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)推進(jìn) ” 的原則，狠抓 “ 一項(xiàng)龍頭工程、兩項(xiàng)清理工作、三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”， 以達(dá)到 “ 苦戰(zhàn)三五年，實(shí)現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏 ” 的目標(biāo)。 ⑵人們對(duì) 運(yùn)河區(qū)域美好愿景 的信心 莞城區(qū)地塊列表（來(lái)源： 東莞市土地儲(chǔ)備中心 ） 圖：認(rèn)知東莞運(yùn)河的購(gòu)房對(duì)運(yùn)河治污的信心34%118%43%7%政府會(huì)短期進(jìn)行整治，效果會(huì)很快顯示這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，將需要一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，但還是很有信心沒(méi)有信心，根本不可能治理說(shuō)不清 三條主線：歷史旅游線、商業(yè)餐飲線、人文情感線 ⑴歷史旅游線 “ 可園蘊(yùn)秀 ” （東莞可園）、 “ 城樓集瑞 ” （迎恩門(mén)城樓）、 “ 蠔崗探古 ” （蠔崗貝丘遺址） 、 “ 金鰲塔影 ” （金鰲洲塔） 等四大景觀占據(jù)了 “ 東莞文物八景 ”的半壁江山，足以說(shuō)明運(yùn)河沿線占據(jù)莞邑歷史的份量所在。 2020 年年底可園北路進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，可園博物館、嶺南畫(huà)院、文學(xué)院、可園文化商業(yè)街等項(xiàng)目進(jìn)入方案階段，估計(jì)2020 年即可組織實(shí)施，是東莞將可園申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的第一步工作。如貝丘遺址公園、蘇氏宗祠、建設(shè)路機(jī)械游樂(lè)場(chǎng)、度香亭公園、南城文化廣場(chǎng)、富民步行街等，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目涉及到商業(yè)、旅游、飲食、文娛等多方面；同時(shí)在沿河商業(yè)旅游帶的基礎(chǔ)上打造東莞一日游線路，為可園 —— 沿河商業(yè)旅游帶 —— 綠色世界 —— 水濂山郊野公園。 隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經(jīng)貿(mào)中心周邊的餐飲生意大不如前，經(jīng)營(yíng)狀況日益衰落，加上運(yùn)河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。 ⑶人文情感線 ，情感運(yùn)河 項(xiàng)目緊鄰運(yùn)河，運(yùn)河雖然因?yàn)槲廴締?wèn)題一直為市民所詬病，但其跌宕變化的歷程在東莞人心目中有不可磨滅的記憶和不可替代的位置 。老三廠（氮肥廠、皮革廠、糖廠）作為城市的一個(gè)記憶節(jié)點(diǎn)，將能夠發(fā)起一場(chǎng)緬懷青春的運(yùn)動(dòng)。 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) “ 降溫年” 2020 年 3 月 29 日，東莞中心區(qū)唯一大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目第一國(guó)際開(kāi)始認(rèn)籌，以其優(yōu)越的地段、功能的復(fù)合互補(bǔ)性，成為 2020 年?yáng)|莞商業(yè)地產(chǎn)的勝出者。 目前東莞潛在的商業(yè)項(xiàng)目 除了第一國(guó)際 第二期外， 還有 世紀(jì)廣場(chǎng)、綜藝廣場(chǎng)、皇城廣場(chǎng)、金月灣廣場(chǎng) 二期、 國(guó)際米蘭商業(yè)中心、勝和商業(yè)廣場(chǎng) 、 金美城、東城旺角等 等 項(xiàng)目 ，新上馬項(xiàng)目在招商方面不可避免地要打商家資源 爭(zhēng)奪戰(zhàn) 。 ⑶大項(xiàng)目招商難度日益加劇 有網(wǎng)絡(luò)留言： 如果你愛(ài)一個(gè)人，就叫他來(lái)東莞，因?yàn)檫@里的治安很亂，警察從來(lái)不管，適合 他去 搶劫 ； 如果你恨一個(gè)人， 就 叫他來(lái)莞招商 ， 保證他的任何信心都可以摧毀。成則成、敗則敗，經(jīng)營(yíng)管理水平的打造提升，對(duì)東莞零售業(yè)而言將是一道必須 逾越的鴻溝和陣痛。 大眾餐館類(lèi)業(yè)態(tài) 、 高檔正餐類(lèi)業(yè)態(tài) 、 主題類(lèi)餐飲業(yè)態(tài) 、 休閑類(lèi)餐飲業(yè)態(tài) 、 娛樂(lè)類(lèi)餐飲業(yè)態(tài) 等較適合引進(jìn)萬(wàn)科超市（小型）、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài) 較適合引進(jìn)萬(wàn)科 四、商鋪 主題定位 案名提議 ⑴上河工社 /上河院館 /上河倉(cāng)（ Upriver Block） 曾經(jīng)的“清明 上河圖”是商業(yè)繁華的代名詞，取義“上河”同時(shí)還寓意運(yùn)河美好愿景不斷向上的趨勢(shì)；“工社”諧音于“公社”，代表那個(gè)年代的歷史記憶；“院館”側(cè)重于商業(yè)街區(qū)院落式分布的建筑形態(tài)描述；“倉(cāng)”既代表倉(cāng)庫(kù)（ loft）這種建筑形態(tài)，也暗指非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代所特有的“糧倉(cāng)”。 ⑸運(yùn)河部落（ Canal Clan） /上河部落（ Upriver Clan） “部落”的本來(lái)詞義是指若干血緣相近的氏族結(jié)合而成的集體，“運(yùn)河部落”就代表一個(gè)志趣相近的群體經(jīng)常來(lái)找樂(lè)子的地方。 特色定位 在萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū)所在區(qū)域烙上了文化的印記， 其 商業(yè)街區(qū)也浸淫著歷史與當(dāng)代的 人文基因，因此 該街區(qū)吸引人的地方主要在于其消費(fèi)的文化含量。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū)的 定位是 “華南地區(qū) 具有歷史文化特色的都市 品位休閑消費(fèi)場(chǎng)所”， 這 樣的 定位 是 希望所有 來(lái)到東莞 的人 ，都有必要 來(lái) 萬(wàn)科 商業(yè)街區(qū) 以原創(chuàng)精神為主題，在極簡(jiǎn)主義的框架包裹下，具有 極強(qiáng) 的 視覺(jué)審美沖擊力 ， 形成 了一個(gè) 詩(shī)意 的商業(yè) 空間 。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的主流經(jīng)濟(jì)模式 ， 目前 全球當(dāng)紅 熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì) 。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū) ，我們還會(huì)要求它能帶來(lái)無(wú)限的遐想 和 魅力 。 ⑵商業(yè)街區(qū)所承載的“人文商業(yè) ”魅力 萬(wàn)科1