【正文】 運河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū) ，我們還會要求它能帶來無限的遐想 和 魅力 。運河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū)所在區(qū)域烙上了文化的印記， 其 商業(yè)街區(qū)也浸淫著歷史與當代的 人文基因，因此 該街區(qū)吸引人的地方主要在于其消費的文化含量。超市（小型）、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài) 較適合引進萬科 目前東莞潛在的商業(yè)項目 除了第一國際 第二期外， 還有 世紀廣場、綜藝廣場、皇城廣場、金月灣廣場 二期、 國際米蘭商業(yè)中心、勝和商業(yè)廣場 、 金美城、東城旺角等 等 項目 ，新上馬項目在招商方面不可避免地要打商家資源 爭奪戰(zhàn) 。 隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經(jīng)貿(mào)中心周邊的餐飲生意大不如前，經(jīng)營狀況日益衰落，加上運河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運河流域水環(huán)境污染 “ 高強度，收集難，面源廣，負荷重 ” 的特點，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點、政府主導(dǎo)、市場推進 ” 的原則，狠抓 “ 一項龍頭工程、兩項清理工作、三項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”， 以達到 “ 苦戰(zhàn)三五年，實現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏 ” 的目標。該片參加“云之南人類學(xué)影像展”獲“最佳新人獎”。運河?xùn)| 1 號 ”具有 物理和精神層面的雙重高度 ， 在 老三廠工作或 生活 過的人都 帶上 了那里的 人文基因，當他們再次回到 老三廠 時，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā) 記憶 或 文明的 碎片 ，由此見證出 東莞城市的變遷。 讓歷史告訴未來 從地 塊 的現(xiàn)狀，看到它的過去和未來；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經(jīng)濟效益，看到它的政治因素和文化價值； 從它的有形物態(tài)，看到它的無形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。 二、項目地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢（ S） 、醫(yī)療配套齊全，生活便利； ，城市文脈底蘊深厚 ； ； 中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆； e. 萬 科品牌優(yōu) 勢； 圖：購房者對萬科地產(chǎn)的認知度知道136%不知道73% （以上圖表來自慧谷城市研究中心 2020年 3月數(shù)據(jù)庫，后文資料來源同） [圖表數(shù)據(jù)庫說明 ] 研究方法：本次調(diào)研采用街頭攔訪的定量研究方式。 其中 文化廣場段是運河景觀的核心區(qū) ， 構(gòu)成運河沿線的景觀高潮。 經(jīng)過幾百年的風(fēng)雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠、文化內(nèi)涵深厚的獨特魅力。 ⑵住宅房價穩(wěn)中有升 ，東莞的房價太低 東莞住宅市場的高端產(chǎn)品每平方米才 6000 多元，整體房價水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門和常平的房價也比城區(qū)貴。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 買殼 上市的行列中 ； 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出 。本次加息幅度溫和，對購房者而言，實際影響并未大于心理影響 。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動為一體的觀光區(qū)。 莞城是全市人才交流中心 ， 人力資源豐富 ， 與廣東著名人才 市場 智通等建立了 伙伴合作關(guān)系 。 對比內(nèi)容 生產(chǎn)總值（ GDP） GDP 增長 率 第三產(chǎn)業(yè)增加值 東莞 億元 ％ 487 億元 ， 增長 ％ 深圳 億元 % 1300 億元，增長 % 廣州 億元 15％ 2183 億元，增長 ％ 中國 萬 億元 ％ / 表 1： 2020 年珠三角左翼經(jīng)濟“三劍客”經(jīng)濟發(fā)展指標對照 工業(yè)對 GDP 增長貢獻率近 70％ 工業(yè)一直是東莞的 “ 經(jīng)濟命脈 ” ， 2020 年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值突破 3000 億元大關(guān) ， 尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭作用突出。餐飲業(yè)全年完成 億元，增長 %，高出社會消費品零售總額平均增速 個百分點。 莞城公開 20年“控制性詳細規(guī)劃” 關(guān)鍵詞： 控規(guī)、兩軸兩帶 《莞城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》劃分出 3 大片區(qū) 12 功能組團， 展示 了未來 20年莞城整個轄區(qū)的編制性詳細規(guī)劃 。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標方式為主的“陽光地”。 同時，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體 調(diào)整方式由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀切 。 由于東莞在 2002 年城市化進程的正式啟動，導(dǎo)致當年樓市急速擴容，而近兩年房地產(chǎn)銷售面積在經(jīng)歷了 2002 年市場激增之后，開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢?？蓤@的第一大特點是：四通八達。 90 年代以來，由于東莞二、三產(chǎn)業(yè)的連年迅猛發(fā)展，沿岸工廠和人口急劇增加，排入東莞運河的污水也日趨增多。原規(guī)劃廣州南越王墓的專家已進行了規(guī)劃建設(shè)，將建成一個展現(xiàn)東莞悠久歷史的文化公園。 建筑評論家王明賢在其《重新解讀中國空間》一書中說：這么快地摧毀歷史，卻又創(chuàng)造不出新的歷史 ，只是制造了 一個個毫無個性的建筑，一個個毫無個性的城市。通過 控制人體的生化特性，人類將能夠恢復(fù)或修復(fù)人體細胞和器官的功能，甚至改變?nèi)祟惖倪M化過程。 附錄：記錄城市化的另類檔案 ◇《三元里》 2020 年，創(chuàng)作總監(jiān)歐寧和曹斐集體制作了黑白紀錄片《三元里》。 在概念扎堆的樓市中，文化的魅力正在被放大：鋼筋水泥被賦予了文化， 商鋪 銷售掛上了文化 。 可園休閑文化區(qū)除了將可園進行擴建外，還將在其周邊建設(shè)可園文化商貿(mào)區(qū)，發(fā)展步行旅游觀光、古玩字畫等高雅文化產(chǎn)業(yè)。 篇章Ⅳ 商鋪營銷策略 篇 一、商業(yè)地產(chǎn)市場 環(huán)境 2020 年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“輝煌年” 2020 年，東莞 城市化進程 突飛猛進， 商業(yè)地產(chǎn) 氣勢如虹 、 放量激增 ， 開發(fā)量接近 200 萬㎡， 業(yè)界驚呼 “ 商業(yè)地產(chǎn)年 ” 到來 ，同期 CBD、 CLD 浮出水面 。 二、類比競爭項目分析 項目名稱 租售價格 物業(yè)參數(shù) 銷售形式 物業(yè)管理費 雍華庭東城風(fēng)情步行街 租 110元 /M2，售價 40000元 70200㎡，隔斷后首層 米，二層與三層均達 3米，面寬 57米，進深 14米 無返租 /㎡ 萬江都會廣場 租 7090元 /M2，售價 11000元 70多㎡，層高 ，面寬4米，進深 20米，有夾層 410年返租，年回報率 % 3元 /㎡ 城市假日 租 100元 /M2，售價 20000元 180㎡，層高 ，面寬 8米，進深 22米，有夾 層 3年返租，年回報率6% /㎡ 景湖春天 租 70元 /M2，售價 1700022000元 4060㎡，層高 ，面寬4米，進深 11米，有夾層 無返租 3元 /㎡ 怡豐都市廣場 一樓 19000元/M2，二樓 5000元 /M2 70120㎡，一樓層高 4米，二樓層高 ,面寬 47米，進深 16米，無夾層 無返租 2元 /㎡ 宏遠 時代廣場 臨街首層商鋪20000元 /㎡，租金 80100元 /㎡ 3490㎡，面寬 ，進深18m 臨街商鋪不返租、內(nèi)部商鋪 3年返租 /㎡ 新世紀酒吧街 全部售完，僅從私人業(yè)主出租，租金為 7080元 /㎡ 63㎡，面寬 4m，進深 15m 出租，酒吧、西餐、美容、休閑 /㎡ 花園新村 全部售完，租金為100元 /㎡左右 50㎡，面寬 4米，進深 12米 出租 服裝、餐飲、百貨、布藝 怡豐陽光大廈裙樓 首層 21000元 /㎡，二層 4000元 /㎡ 首層 99161㎡，二層282466㎡，面寬 ，進深 20m 返租 服裝、餐飲、休閑用品 時代創(chuàng)展中心 25000元 /㎡，賣首層送二層 10130㎡ 未定 未定 鴻禧中心 30000元 /㎡，賣首層 送二層，租金約 150元 /㎡ 層高 7m。 ⑹莞邑夢工場 (My City Block) 莞邑即 東莞代稱，代表具有當代嶺南人文氣息的商業(yè)街區(qū)， “夢工場”同上。 所謂 “ 體驗經(jīng)濟 ” ，就是企業(yè)以服務(wù)為中心，以商品為素材，為消費者提供值得回憶的感受 。 特色 人 文 街 區(qū)在成為文化娛樂集中地的同時，也 能 為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供新的思路與視野， 放眼國內(nèi)， 人 文 已經(jīng)成為進軍商業(yè)地產(chǎn)的有力武器。運河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū)，錯落的院落形態(tài)，曲折回環(huán)的購物通道，設(shè)定了探索式體驗消費的樂趣。 ⑷運河印象（ Canal Impression） 運河給老東莞人一種悲喜的跌跌落落，從當初的“問渠哪得清如許”到世紀之交時如染缸一般的“黑龍江”，運河承載了太多的情結(jié)與期望，因此用“印象”這一后綴，表達對運河過去與未來的情感寄托。 ⑷經(jīng)營能力面臨考驗 已經(jīng)敲定部分主力商家的大型商業(yè)項目將面臨如何一炮而紅、經(jīng)營旺場的難 題， 考驗經(jīng)營管理水平的時刻來臨， 持續(xù)經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)利潤最大化的保證，才是商業(yè)地產(chǎn)的成功之本 ， 各大 商業(yè)項目成功與否都 將在 2020 年得到初步 驗證 。雖然現(xiàn)今這種輝煌已經(jīng)不復(fù)存在，但曾經(jīng)在這里度過青春歲月的人們，每當回想起那段歲月，總是感懷頗多。計劃建設(shè)的可園北路分為規(guī)劃一路和規(guī)劃二路以及跨越運河的橋梁，將向陽路和東江大道聯(lián) 接起來。以行為藝術(shù) 類的形式，展開別開生面的開工儀式； ⑶ 6 月 東莞萬客會會員活動營銷展開攻勢，如天津水晶城考察、上海蘇州河考察等等，加快客戶積累； ⑷ 7 月 — 9 月 各類重頭新聞事件營銷，環(huán)環(huán)相扣，層層推進，形成市場焦點所在，快速蓄積客戶； ⑸ 9 月下旬 項目國慶全面開放的廣告推進； ⑹ 10 月 廣告、事件齊頭并進，密集攻勢乘勝追擊，為 11 月正式開盤做好全面沖刺準備； 六、總體營銷的“點線面”概括 一面旗幟：人文基因地產(chǎn) 飽含人文精神的 文化地產(chǎn) 猶如印記 了 DNA 基因 的高科技 芯片 ，“ 昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化。 一個好的建筑，應(yīng)該是這個時代的反映和記錄，而不是單純的像小孩搭積木一樣，搭建建筑本身。 基因不僅可以通過復(fù)制把遺傳信息傳遞給下一代，還可以使遺傳信息得到表達 。 圖：目標樓盤購買者年齡特征62%58%7%2%2029歲 3039歲4049歲 5059歲圖：目標樓盤購買者戶口特征17% 13%50%49%市區(qū)（萬江/ 南城/ 東城/ 莞城）東莞其它鎮(zhèn)區(qū)廣東其它地區(qū)其它省份圖：目標樓盤購買者職業(yè)特征517101748918113% % % % % % % %% %0102030405060機關(guān)/事業(yè)單位干部專業(yè)技術(shù)人員/教師/醫(yī)生/律師企業(yè)管理人員/廠長經(jīng)理私營業(yè)主/合伙人/私營老板白領(lǐng)/職員/辦事員 工人/服務(wù)員/一般職工 離退休人員待業(yè)人員/沒有工作農(nóng)民 其它 圖：目標樓盤購買者對商品房結(jié)構(gòu)與總價需求特征%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% % % % % %一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)四房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房一廳兩衛(wèi)2 0 萬元以下2 1 萬 3 0 萬元3 1 萬 4 0 萬元4 1 萬 5 0 萬元5 1 萬 6 0 萬元6 1 萬 8 0 萬元8 1 萬 1 0 0 萬元1 0 0 萬 1 2 0 萬元1 5 0 萬元以上 篇章Ⅲ 總體 營銷策略篇 一、建筑規(guī)劃解讀 對城市建筑肌 理的保留 一個時代的建筑 打上了 一個時代經(jīng)濟、文化的 烙印 。蠔崗民俗文物館乃通過陳列清至民國時期的家具和陶瓷器等民間生活用具、用品 , 向人們展示當時的社會生活場景和習(xí)俗 ， 使得這座古老的祠堂再次煥發(fā)出生機 ,成為記載歷史、傳承文化的文物載體 。 ⑷ 運河的前世今 生 東莞運河 ， 1958 年 5 月 1 日通水 的重點水利工程 。 可園為莞城人張敬修所建，解放前，該園破敗不堪，解放后經(jīng)多次重修，現(xiàn)對外開放。 2020 年東莞 房地產(chǎn)市場狀況 ⑴ 房產(chǎn)銷售面積同比增長 33％ 2020 年 東莞 全年商品房銷售面積 (含預(yù)售 ) 萬㎡，比上年 萬㎡增長了近 33％ ， 這一增長率與 2020 年的同類增長率 32％相持平，比 2002 年的77％下降約一倍。 溫家寶總理 在 《政府工作報告》中 兩次 明確 提到了房地產(chǎn) ， 一是在 2020