【正文】 大泌尿醫(yī)院、健力口腔醫(yī)院及區(qū)屬莞城醫(yī)院等一批大型綜合性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，代表著全市最先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)秀的醫(yī)療服務(wù) 。 按照 2020 年的數(shù)據(jù) ， 一個(gè) 東莞普通的三口之家 ， 利用正常的節(jié)余購(gòu)買一套 70 ㎡的商品房 （ 年節(jié)余按其年收入的 57％計(jì)算 ）， 需要 ， 深圳需要 年 ，而 上海 則需要 年 。由此數(shù)據(jù)對(duì)比顯示， 東莞餐飲零售 保持了較高的增速。 2020 年年底，“ 首批東莞市 50強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)”評(píng)選出爐，為市委市政府實(shí)施“民營(yíng)牌”戰(zhàn)略三周年作了一個(gè)較好的總結(jié)。在此形 勢(shì)下，東莞 早就于 2001 年提出了 “ 一網(wǎng)兩區(qū)三張牌 ” 的 工作思路 ， 2020 年提出了“ 一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先 ”的發(fā)展戰(zhàn)略， 全面提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ， 力避 “ 外源型 經(jīng)濟(jì) 依賴 ” ，其中 承載東莞科技經(jīng)濟(jì)再 次 騰飛夢(mèng)想 的 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 成為 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的龍頭 ， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變 。 對(duì)比解讀： “最佳中國(guó)魅力城市”、“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”的榮耀名副其實(shí)。 2020 年中國(guó) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 136515 億元，比上年增長(zhǎng) ％ ； 身邊的兩位大哥 —— 廣州 2020 年 GDP 突破 4000 億元 大關(guān)， 比上年增長(zhǎng) 15％ ， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 2183 億元，增長(zhǎng) ％ ； 深圳 2020 年 GDP 突破 3000 億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 1300 億元，增長(zhǎng) %。 在由 外源型 經(jīng)濟(jì) 向 內(nèi) 源型 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中 ， 新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)必然要吸引更多的人才落戶東莞 ， 引發(fā)東莞城市升級(jí) ，從而帶來(lái) 東莞的房?jī)r(jià)上漲 。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 2020 年，東莞市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè)零售為 億元，同比增長(zhǎng) ％ 。 對(duì)比內(nèi)容 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng) 率 餐飲業(yè)零售 總額 增長(zhǎng) 率 東莞 億元 ％ 億元 ％ 深圳 億元 % 億元 % 表 3： 2020 年莞深 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 “ 雙城記” 城市居民人均可支配收入超 2 萬(wàn) 2020 年城市居民人均可支配收入首次超過(guò) 2 萬(wàn)元，達(dá)到 20526 元，同比增長(zhǎng) ％；城市居民人均消費(fèi)性支出為 18428 元，同比增長(zhǎng) ％；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) ％。 對(duì)比內(nèi)容 城市居民人均可支配收入 增長(zhǎng) 率 平均房?jī)r(jià) 收入節(jié)余購(gòu)房 所 需年 限 東莞 20526 元 ％ 2660 元 /平方米 深圳 27596 元 % 5851 元 /平方米 年 上海 16683 元 ％ 6627 元 /平方米 表 4： 2020 年珠三角長(zhǎng)三角 部分城市 居民收入 與購(gòu)房對(duì)照 二、莞城經(jīng)濟(jì)發(fā)展解讀 東莞市的經(jīng)濟(jì)文化中心 關(guān)鍵詞：可園、優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)中心、醫(yī)療中心 莞城區(qū)總面積 15平方公里，人口 30 多 萬(wàn) ， 有著一千多年的悠久歷史文化 ，其中廣東四大名園之一的可園、西城樓和代表東莞人開(kāi)放、務(wù)實(shí)精神的卻金亭碑等文物久負(fù)盛名 。 定位“商貿(mào)旅游文化中心” 關(guān)鍵詞： 退二進(jìn)三 、 商貿(mào)旅游文化中心 莞城區(qū)地處核心市區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人才資金集中，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。 莞城打造商貿(mào)旅游文化中心新舉措 關(guān)鍵詞：消費(fèi)文化節(jié)、莞邑特色 2020 年 5 月 1 日，由莞城區(qū)舉辦的首屆東莞消費(fèi)文化節(jié)正式開(kāi)幕。 A 片區(qū)的劃分主要以歷史風(fēng)貌的保護(hù)和協(xié)調(diào)為標(biāo)準(zhǔn)； B 片區(qū)的劃分主要以完善公共設(shè)施的配套為標(biāo)準(zhǔn)； C片區(qū)被分為兩部分，以東縱大道為分界線，大道北面規(guī)劃為發(fā)展商業(yè)為主 ，南面則以居住、辦公的建設(shè)為主。從可園北路到高架橋的范圍內(nèi)，將建三大文化設(shè)施 —— 可園博物館、嶺南畫院、文學(xué)院。其中，博廈等區(qū)域拆遷的建筑將比較多。 ⑵ 大限出臺(tái) 2020 年 3 月 30 日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā) 202071 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“ 71 號(hào)令”），要求各省市在 2020 年 8月 31 日之前將歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢， 8月 31日之后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性 國(guó)有土地使用權(quán)。 8． 31 土地大限，對(duì)于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)趨于有序，是土地市場(chǎng)走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向成熟的重要標(biāo)志。其中，個(gè)人住房公積金貸款上調(diào) %；而 5年 (含 )以下個(gè)人住房商業(yè)貸款利率上調(diào) %， 5年以上商貸利率上調(diào) %。對(duì)于大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存；對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則生存壓力緊迫 。 溫家寶總理 在 《政府工作報(bào)告》中 兩次 明確 提到了房地產(chǎn) ， 一是在 2020 年中重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，二是在整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序中，將房地產(chǎn)市場(chǎng)列為整頓和規(guī)范的對(duì)象 ， 繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。 ⑶“資本合縱連橫”時(shí)代， 行業(yè)洗牌風(fēng)起云涌 關(guān)鍵詞： 資本競(jìng)爭(zhēng) 、 萬(wàn)科、 18 億 土地政策與金融政策的調(diào)整，使過(guò)去最不透明的土地成本陽(yáng)光化了。 ⑷融資多元化 關(guān)鍵詞：上市融資、房地產(chǎn)信托 、 準(zhǔn)地產(chǎn)基金 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 ⑸ 中國(guó)地產(chǎn)終結(jié)大盤時(shí)代 關(guān)鍵詞：資金導(dǎo)向、中小項(xiàng)目 土地政策的變革，首先受到?jīng)_擊的是中小開(kāi)發(fā)商和民營(yíng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。 2020 年?yáng)|莞 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ⑴ 房產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng) 33％ 2020 年 東莞 全年商品房銷售面積 (含預(yù)售 ) 萬(wàn)㎡，比上年 萬(wàn)㎡增長(zhǎng)了近 33％ ， 這一增長(zhǎng)率與 2020 年的同類增長(zhǎng)率 32％相持平，比 2002 年的77％下降約一倍。前兩年?yáng)|莞商業(yè)地產(chǎn)的火爆及集中上市，引起政府的極大關(guān)注，不僅在審批新的項(xiàng)目時(shí)有所控制，同時(shí)也與部分發(fā)展商相應(yīng)地調(diào)整了投資方向有關(guān) 。這些土地儲(chǔ)備也會(huì)在未來(lái)幾年中得到開(kāi)發(fā)上市，按 的容積率保守計(jì)算，建筑面積為 252 萬(wàn)㎡。外地購(gòu)房人群逐漸增加，房?jī)r(jià)提升不會(huì)太快，應(yīng)該是穩(wěn)步上升； 政府加大市政建設(shè)的投入，改善城市環(huán)境，逐漸增加了區(qū)域投資價(jià)值，從而也提高了土地本身的價(jià)值 ， 土地交易價(jià)節(jié)節(jié)攀升 。 可園為莞城人張敬修所建，解放前，該園破敗不堪，解放后經(jīng)多次重修，現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放?？蓤@的第二大特點(diǎn)是：雅意文風(fēng)。六十年代重修時(shí)，將原來(lái)一條通道兩重城門改為三條通道。古塔始建于明朝 1597 年，合尖于天啟四年（ 1624 年），歷時(shí) 27 年。 ⑷ 運(yùn)河的前世今 生 東莞運(yùn)河 ， 1958 年 5 月 1 日通水 的重點(diǎn)水利工程 。 為了增加農(nóng)民收入，東莞市曾經(jīng)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民養(yǎng)豬。 景觀工程的范圍北至大王洲橋，南至宏遠(yuǎn)大橋，全長(zhǎng)約 ，設(shè)計(jì)為城市景觀通道。 該宗祠始建于明朝嘉靖二十年（ 1541）。蠔崗民俗文物館乃通過(guò)陳列清至民國(guó)時(shí)期的家具和陶瓷器等民間生活用具、用品 , 向人們展示當(dāng)時(shí)的社會(huì)生活場(chǎng)景和習(xí)俗 ， 使得這座古老的祠堂再次煥發(fā)出生機(jī) ,成為記載歷史、傳承文化的文物載體 。墓葬中出土了兩具珠江三角洲迄今保存最為完整的古人類遺骸，蠔崗貝丘遺址因此被專家譽(yù)為 “ 珠江三角洲第一村 ” ?！皡s金亭碑”已被列入廣東省省級(jí)文物保護(hù)單位。 抽樣方法：系統(tǒng)抽隨機(jī)樣方法。 圖：目標(biāo)樓盤購(gòu)買者年齡特征62%58%7%2%2029歲 3039歲4049歲 5059歲圖：目標(biāo)樓盤購(gòu)買者戶口特征17% 13%50%49%市區(qū)（萬(wàn)江/ 南城/ 東城/ 莞城）東莞其它鎮(zhèn)區(qū)廣東其它地區(qū)其它省份圖：目標(biāo)樓盤購(gòu)買者職業(yè)特征517101748918113% % % % % % % %% %0102030405060機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部專業(yè)技術(shù)人員/教師/醫(yī)生/律師企業(yè)管理人員/廠長(zhǎng)經(jīng)理私營(yíng)業(yè)主/合伙人/私營(yíng)老板白領(lǐng)/職員/辦事員 工人/服務(wù)員/一般職工 離退休人員待業(yè)人員/沒(méi)有工作農(nóng)民 其它 圖：目標(biāo)樓盤購(gòu)買者對(duì)商品房結(jié)構(gòu)與總價(jià)需求特征%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% % % % % %一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)四房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房一廳兩衛(wèi)2 0 萬(wàn)元以下2 1 萬(wàn) 3 0 萬(wàn)元3 1 萬(wàn) 4 0 萬(wàn)元4 1 萬(wàn) 5 0 萬(wàn)元5 1 萬(wàn) 6 0 萬(wàn)元6 1 萬(wàn) 8 0 萬(wàn)元8 1 萬(wàn) 1 0 0 萬(wàn)元1 0 0 萬(wàn) 1 2 0 萬(wàn)元1 5 0 萬(wàn)元以上 篇章Ⅲ 總體 營(yíng)銷策略篇 一、建筑規(guī)劃解讀 對(duì)城市建筑肌 理的保留 一個(gè)時(shí)代的建筑 打上了 一個(gè)時(shí)代經(jīng)濟(jì)、文化的 烙印 。 萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)深深領(lǐng)悟 文化遺存的意義所在， 為了一份新的城市遺產(chǎn) ，項(xiàng)目整舊如故，以存其真，讓人們觸摸嶺南工業(yè)文明的同時(shí)，體味辯證的破舊立新。 有回憶的建筑，有思想的街區(qū) 項(xiàng)目與 特殊年代 的 特殊記憶有關(guān) ，那 是一個(gè)理想主 義盛行的年代，是 “ 激情燃燒的歲月 ” ， 中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程和狂熱的理想主義同步發(fā)生 。 基因不僅可以通過(guò)復(fù)制把遺傳信息傳遞給下一代，還可以使遺傳信息得到表達(dá) 。傳授知識(shí)，有選擇地繼承，并將其發(fā)揚(yáng)光大；創(chuàng)新，從本質(zhì)上說(shuō)，就是拋開(kāi)舊的，創(chuàng)造新的，是開(kāi)拓與突破，是 在吸收借鑒的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出新的形式 。 人文基因佐證東莞城市變遷 項(xiàng)目“萬(wàn)科 ⑵感動(dòng)，溝通力，震撼力 以 簡(jiǎn)約清新 的廣告 創(chuàng)意 ， 出奇制勝的 廣告形式，讓人在“心理不設(shè)防”之時(shí)主動(dòng)接受廣告訴求，達(dá)到既 叫好 又 叫座 的效果。 一個(gè)好的建筑，應(yīng)該是這個(gè)時(shí)代的反映和記錄，而不是單純的像小孩搭積木一樣，搭建建筑本身。 ◇《厚街》 2001年到 2020年，廣州攝影記者周浩與妻子吉江紅共同拍攝制作紀(jì)錄片《厚街》。 11”事件影響漸小，該出租屋民工消散為止。把客村街翻譯成英文是 Stranger’ sStreet，就是“陌生人的街道” —— 大家都生活 在路上，遷移人群遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，這是一個(gè)異鄉(xiāng)人時(shí)代。以行為藝術(shù) 類的形式，展開(kāi)別開(kāi)生面的開(kāi)工儀式； ⑶ 6 月 東莞萬(wàn)客會(huì)會(huì)員活動(dòng)營(yíng)銷展開(kāi)攻勢(shì)，如天津水晶城考察、上海蘇州河考察等等，加快客戶積累； ⑷ 7 月 — 9 月 各類重頭新聞事件營(yíng)銷，環(huán)環(huán)相扣，層層推進(jìn)，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)所在，快速蓄積客戶； ⑸ 9 月下旬 項(xiàng)目國(guó)慶全面開(kāi)放的廣告推進(jìn)； ⑹ 10 月 廣告、事件齊頭并進(jìn)，密集攻勢(shì)乘勝追擊，為 11 月正式開(kāi)盤做好全面沖刺準(zhǔn)備； 六、總體營(yíng)銷的“點(diǎn)線面”概括 一面旗幟：人文基因地產(chǎn) 飽含人文精神的 文化地產(chǎn) 猶如印記 了 DNA 基因 的高科技 芯片 ，“ 昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化。目前，住宅已較成功地將文化與地產(chǎn)融入一體，從建筑到營(yíng)銷到社區(qū)文化 ， 文化在地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)根深蒂固 ，也 印證了地產(chǎn)與文化結(jié)合的巨大影響力。 針對(duì)東莞運(yùn)河目前的形勢(shì)，《東莞運(yùn)河流域水污染控制工程規(guī)劃》詳細(xì)制訂了總體思 路、總體目標(biāo)及主要任務(wù) 、 行動(dòng)計(jì)劃等。運(yùn)河治理需要時(shí)間來(lái)?yè)?dān)當(dāng)證言人，只不過(guò)沒(méi)有人們預(yù)期想象的那樣見(jiàn)效迅速。計(jì)劃建設(shè)的可園北路分為規(guī)劃一路和規(guī)劃二路以及跨越運(yùn)河的橋梁，將向陽(yáng)路和東江大道聯(lián) 接起來(lái)。 附錄 b： 南城打造沿河商業(yè)旅游帶 東莞運(yùn)河兩岸一直是商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)、具有文化氣息的地方，但需要把商業(yè)和旅游進(jìn)一步 重新整合。 ⑵商業(yè)餐飲線 在運(yùn)河南北縱向的發(fā)展軸 上，可以劃分出 5個(gè)餐飲商業(yè)的軸點(diǎn)，從北到南依次為： 花園新村在東莞是各路餐飲商家的旺地，沿街兩邊開(kāi)滿了各種各樣的靚湯食肆，從粵菜海鮮到地方小吃，應(yīng)有盡有 ， 一些生意好的店有時(shí)要營(yíng)業(yè)到半夜三、四點(diǎn) 。 美食街的經(jīng)營(yíng)是南城富民步行街最興旺的部分，主要消費(fèi)群分布于南城、萬(wàn)江及周邊工業(yè)區(qū)的中等收入者，主要口味鎖定川湘粵，大排檔經(jīng)營(yíng)形式較多，相對(duì)檔次較低。雖然現(xiàn)今這種輝煌已經(jīng)不復(fù)存在，但曾經(jīng)在這里度過(guò)青春歲月的人們，每當(dāng)回想起那段歲月，總是感懷頗多。 2020 年， 在 各大 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目各種 營(yíng)銷 手段的營(yíng)造下 ，東莞 商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)了 激情澎湃 的繁榮 階段。雖然 前兩年?yáng)|莞商業(yè) 地產(chǎn) 的 火爆集中上市 ， 引起 了政府的極大關(guān)注，在審批新項(xiàng)目時(shí)有所控制 ，但 東莞商業(yè)地產(chǎn) 2020 年 的 整體供貨量 仍 會(huì) 明顯 供大于求 。 而作為受宏觀調(diào)整影響較小的社區(qū)商鋪，其投資四