【正文】 響很大，完全不會(huì)考慮購(gòu)買該樓盤的商品房影響較大，但會(huì)購(gòu)買該樓盤離加油站較近位置的商品房影響較小，如果商品房合適，即使離加油站位置很近也會(huì)購(gòu)買完全沒有影響，我會(huì)無視它的存在 機(jī)遇（ O） ，土地出讓金上調(diào)； 20 年控規(guī) 中“兩 軸 兩 帶 ”的規(guī)劃令區(qū)域向好； 壩頭路改造 ， 現(xiàn)有壩頭橋拆除重建 ； 建設(shè)； 、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，區(qū)域環(huán)境向好； ，加建跨越運(yùn)河的橋梁； ； ，商業(yè)部分處理得當(dāng)可借勢(shì)發(fā)展； 啟用， 運(yùn)河流域水污染 逐步得到 控制 。 調(diào)查區(qū)域：選取了文化廣場(chǎng)、東城步行街、沃爾瑪三處作為攔截訪問地點(diǎn)。根據(jù)碑文的記載，演武場(chǎng)筑亭、建坊、立碑、掛匾，名卻金亭，碑即名“卻金亭碑”，此碑以表彰李愷的廉政。原規(guī)劃廣州南越王墓的專家已進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)，將建成一個(gè)展現(xiàn)東莞悠久歷史的文化公園。近兩年，蠔崗的蘇氏村民啟動(dòng)了蘇氏宗祠的修繕工程。通過 拓寬人行步道 、 增設(shè)濱水平臺(tái) 、 搭配動(dòng)物雕塑 、 橋梁全部改造 、 綠地現(xiàn)代造園 等手法， 采用花崗巖鋪設(shè)人行道路面，配古典的燈飾等等 ， 形成 了 城市空間的人文景觀通道 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1頭豬的污染相當(dāng)于 6 個(gè)人的污染。 90 年代以來，由于東莞二、三產(chǎn)業(yè)的連年迅猛發(fā)展，沿岸工廠和人口急劇增加，排入東莞運(yùn)河的污水也日趨增多。原為抗御水害的鎮(zhèn)水寶塔， 8角10層，塔高 50 米，后于清乾隆二年（ 1737 年）重建，塔基距水邊僅三、五米之遙，此塔處于江心陸洲，三面環(huán)水，經(jīng)二百五十多年，保存完整，基礎(chǔ)穩(wěn)固，巍然聳立于東江之濱。 ⑶金鰲洲塔 金鰲洲塔位于莞城西南 1公里處，即萬 江橋畔。 ⑵西城樓 莞城 迎恩門樓，俗稱西城樓，位于莞城西正路口。可園的第一大特點(diǎn)是：四通八達(dá)。（附： 運(yùn)河 文化 生命鏈 ） ⑴ 可園 可園建 于清咸豐年間，是廣東四大名園之一，前人贊為“可羨人間福地，園夸天上仙宮”。參照深圳的人均收入和房?jī)r(jià) 比，東莞的人均收入和房?jī)r(jià)比與城市發(fā)展很不相稱。 其中商鋪的上市量以東城區(qū)最為集中，達(dá) 20 萬㎡，而市內(nèi)其它三區(qū)均不足10萬㎡；寫字樓以南城最為集中，高達(dá) 23 萬㎡，而 城區(qū)、東城 8萬㎡都不到，2020 的別墅上市量則被萬江獨(dú)占鰲頭，達(dá) 8萬㎡。 由于東莞在 2002 年城市化進(jìn)程的正式啟動(dòng)，導(dǎo)致當(dāng)年樓市急速擴(kuò)容，而近兩年房地產(chǎn)銷售面積在經(jīng)歷了 2002 年市場(chǎng)激增之后，開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)將從項(xiàng)目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變 。 資料顯示，2020 年以來信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 100 多億元 ； 其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出 ， 對(duì)于投 資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲(chǔ)備的公司、高負(fù)債公司都有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局。 同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體 調(diào)整方式由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切 。 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ⑴重拳抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快 關(guān)鍵詞： 兩會(huì) 、 房?jī)r(jià)、溫家寶、 房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓 2020 年 3 月 “ 兩會(huì) ” 期間， 全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù) 上 漲的房?jī)r(jià)成為最 熱門 的話題之一 。 對(duì)比 某些房地產(chǎn)過熱地區(qū) ，對(duì) 東莞房地產(chǎn) 的影響 可謂是 “ 任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步 ” 。 ⑶ 央行九年來首次 加 息， 金融又添“緊箍咒” 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光地”。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上 ，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由 20%及以上提高到 35%及以上 。 為了保證莞城區(qū)的城市功能升級(jí)以及城市歷史文化遺產(chǎn)，《控規(guī)》將對(duì)莞城 區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有建筑形態(tài)采取有保留性的拆除。 《控規(guī)》針對(duì)莞城區(qū)內(nèi)舊村居住用地較多的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)改造提供了兩個(gè)思路：一是對(duì)位于市橋傳統(tǒng)商業(yè)組團(tuán)和東正現(xiàn)代商業(yè)組團(tuán)、沿主要干道兩側(cè)，以及重要景觀區(qū)域內(nèi)的舊村居住用地，采取全部融入城市統(tǒng)一改造的模式，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和其他公共設(shè)施；二是對(duì)偏離城市核心和沿次要道路的 舊村居住用地，采取內(nèi)部整理、有序發(fā)展的改造模式，逐步整合形成 4 個(gè)大的居住組團(tuán)。 莞城公開 20年“控制性詳細(xì)規(guī)劃” 關(guān)鍵詞： 控規(guī)、兩軸兩帶 《莞城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》劃分出 3 大片區(qū) 12 功能組團(tuán)， 展示 了未來 20年莞城整個(gè)轄區(qū)的編制性詳細(xì)規(guī)劃 。 因此， 莞城制定了“退二進(jìn)三”，打造“商貿(mào)旅游文 化中心”這一新的發(fā)展思路。 高水平和優(yōu)秀的教育質(zhì)量是莞城的無形資產(chǎn)，是全市名校云集的教育中心。 幸福的東莞人 —— 對(duì)比 平均 房 價(jià)和人均可支配收 入兩個(gè)指標(biāo) ， 東莞屬于較 高的人均可支配收入與相對(duì)較低房?jī)r(jià) 的 完美結(jié)合 。餐飲業(yè)全年完成 億元，增長(zhǎng) %，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速 個(gè)百分點(diǎn)。 發(fā)展解讀： 20 多年來 ， 東莞共引進(jìn) 多家外資企業(yè) ， 隨著 “ 一網(wǎng)兩區(qū)三張牌 ” 戰(zhàn)略 的 成功 實(shí)施 ， 東莞 的 內(nèi)源型經(jīng)濟(jì) 與 外源型經(jīng) 濟(jì) 占據(jù)了 同等重要的地位 ， 外資經(jīng)濟(jì)多年來一枝獨(dú)秀的局面被徹底打破 ， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì) “ 奇跡 ” 般地崛起，創(chuàng)造了 “ 三年時(shí)間資產(chǎn)總額翻三番 ” 的神話 ， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 、 外資經(jīng)濟(jì)和集體經(jīng)濟(jì) 成為拉動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的三套馬車，不再靠一條腿走路，“臺(tái)資北移”、“產(chǎn)業(yè)空心化”所帶來的不利影響日趨式微，防范了“把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。 策略解讀：以 資源嚴(yán)重消耗為代價(jià)的粗放型增長(zhǎng)已無法適應(yīng)新的發(fā)展 ，珠三角 長(zhǎng)期依賴外源型經(jīng)濟(jì) 的 隱患 在 2020 年 進(jìn)一步 顯露端倪 。 萬科地產(chǎn) 運(yùn)河?xùn)| 1 號(hào) 住宅項(xiàng)目 總體營(yíng)銷策劃報(bào)告 202036 [目 錄 ] 篇章Ⅰ 宏觀經(jīng)濟(jì)篇 一、 2020 年?yáng)|莞宏觀經(jīng)濟(jì)解讀 GDP 首次突破千億大關(guān) 工業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率近 70％ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)超千億 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 城市居民人均可支配收入超 2萬 二、莞城經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 解讀 東莞市的經(jīng)濟(jì)文化中心 定位“商貿(mào)旅游文化中心” 莞城打造商貿(mào)旅游文化中心新舉措 莞城 公開 20年 “ 控制性詳細(xì)規(guī)劃 ” 三、 2020 年?yáng)|莞房地產(chǎn)解讀 國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年 東莞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況 2020 年?yáng)|莞住宅樓市預(yù)測(cè) 篇章Ⅱ 項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況小結(jié) 項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo) 交通行車路線分析 運(yùn)河一線串南北 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)遇（ O） 威脅 （ T） 篇章Ⅲ 總體 營(yíng)銷策略篇 一、建筑規(guī)劃解讀 對(duì)城市建筑肌理的保留 原汁原味的改造 讓歷史告訴未來 二、形象定位 具有獨(dú)特人 文內(nèi)涵的社區(qū) 有 回憶 的建筑 ， 有思想的 街區(qū) 三、主題概念 什么是基因 （ gene） 傳承釋義 人文基因佐證東莞城市變遷 四、廣告?zhèn)鞑? 廣告風(fēng)格 需特別提及的兩個(gè)傳播方式 五、總體營(yíng)銷節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏 三部曲 營(yíng)銷 入市初步推進(jìn)計(jì)劃 六、總體營(yíng)銷的“點(diǎn)線面”概括 一面旗幟：人文基因地產(chǎn) 兩點(diǎn)信心：對(duì)運(yùn)河治理的信心、對(duì)運(yùn)河區(qū)域的信心 三條主線： 歷史 旅游線、商業(yè)餐飲線、人文情感線 篇章Ⅳ 商鋪營(yíng)銷策略 篇 一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) “輝煌 年 ” 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) “ 降溫 年” 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) “ 理性年 ” 二、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 三、 業(yè)態(tài)業(yè)種建議 常規(guī)業(yè)態(tài)梳理 篩選具有獨(dú)特、差異化競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài) 四、商鋪 主題定位 案名提議 Slogan 中心廣告語 特色定位 商業(yè)概念深化 五、商鋪性質(zhì)界定 商業(yè)街商鋪 社區(qū)商鋪 專業(yè) 市場(chǎng)商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 六、目標(biāo)投資客戶 分析 目標(biāo) 投資者 區(qū)域界定 投資心理分析 目標(biāo) 投資者 特征描述 七、目標(biāo)消費(fèi)客戶 分析 目標(biāo) 消費(fèi)者 區(qū)域界定 消費(fèi)心理分析 目標(biāo) 消費(fèi)者 特征描述 八、銷售模式分析 招商先行 商業(yè)氛圍成型尚待培育 適度的投資回報(bào)承諾 適度的降低投資門檻 九、招商建議 商家資源選擇 四大 主題分區(qū)包裝 十、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要性和重要性 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 原則 建議 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具體實(shí)施 十一、銷售分析 商鋪基礎(chǔ)資料 可售數(shù)據(jù) 定價(jià)系統(tǒng) 銷售瓶頸分析 十二、廣告表現(xiàn) 軟文引導(dǎo) 硬廣攻略構(gòu)想 十三、事件營(yíng)銷 十四、媒體策略及評(píng)估 電視 戶外 報(bào)紙 雜志 網(wǎng)絡(luò) 十五、商 鋪推廣費(fèi)用預(yù)算 商鋪推廣費(fèi)用 費(fèi)用分配走向 附錄：類似業(yè)態(tài)國(guó)內(nèi)借鑒案例 摘錄：上海新天地（曾經(jīng)只是一個(gè)香港人的個(gè)人理想） 798，與理想無關(guān)（ 798，典型的“無心插柳”） 摘錄：杭州西湖天地（在這里，向上海說“不”） 摘錄：上海蘇州河藝術(shù)家倉(cāng)庫(kù) (蘇河藝術(shù)館是幸運(yùn)的，并非因?yàn)榧~約的遠(yuǎn)房親戚叫 SOHO) 文化建筑的價(jià)值回歸 篇章Ⅴ 住宅營(yíng)銷策略 篇 一、 04年?yáng)|莞住宅銷售數(shù)據(jù)與市調(diào)結(jié)果對(duì)照 二、 目標(biāo)購(gòu)房群分析 篇章Ⅵ 銷售管理篇 一、銷售組織 銷售人員和團(tuán)隊(duì)的特征 銷售隊(duì)伍 的組建 二、銷售培訓(xùn) 培訓(xùn)目的 培訓(xùn)步驟 三、銷售管理 管理工作規(guī)范化 日常銷售管理工作 篇章Ⅶ 資源團(tuán)隊(duì)篇 一、優(yōu)勢(shì)資源 滲透型本土思維 外界資源優(yōu)勢(shì) 客戶資源優(yōu)勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 成本 控制優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新 優(yōu)勢(shì) 二、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 篇章Ⅰ 宏觀經(jīng)濟(jì)篇 一、 2020 年?yáng)|莞宏觀經(jīng)濟(jì)解讀 GDP 首次突破千億大關(guān) 2020 年 ， 東莞市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 億元，增長(zhǎng) 率 ％ ， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 487 億元，同比增長(zhǎng) ％ ， 綜合實(shí)力躍居全國(guó)地級(jí)市第 一位 。 對(duì)比內(nèi)容 生產(chǎn)總值（ GDP） GDP 增長(zhǎng) 率 第三產(chǎn)業(yè)增加值 東莞 億元 ％ 487 億元 ， 增長(zhǎng) ％ 深圳 億元 % 1300 億元，增長(zhǎng) % 廣州 億元 15％ 2183 億元，增長(zhǎng) ％ 中國(guó) 萬 億元 ％ / 表 1： 2020 年珠三角左翼經(jīng)濟(jì)“三劍客”經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)對(duì)照 工業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率近 70％ 工業(yè)一直是東莞的 “ 經(jīng)濟(jì)命脈 ” ， 2020 年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值突破 3000 億元大關(guān) ， 尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭作用突出。 2001 年， 一網(wǎng)兩區(qū)三張牌 2020 年， 一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先 一網(wǎng) ： 東莞 2465 平方公里 的環(huán) 市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) （ 水、氣、路、電、信息網(wǎng) ） 一城 ： 現(xiàn)代制造業(yè)名城 兩區(qū) ： 城市新區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū) 三創(chuàng)：創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力 三張牌 ： 城市牌、外資牌和民營(yíng)牌 五爭(zhēng)先 ： 外源型經(jīng)濟(jì)、內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、文化建設(shè)、黨的建設(shè)五個(gè)方面爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu) 表 2： 2001 年 — 2020 年，東莞市委市政府 施政 綱領(lǐng) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)超千億 2020 年全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展 ， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)達(dá) 1600 多億元，實(shí)現(xiàn)三年翻一番。 對(duì)比解讀： 2020 年，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng)%。 對(duì)比解讀： 2020 年廣東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13628 元，比上年增長(zhǎng)%； 深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 27596 元，比上年同期增長(zhǎng) %，東莞的增長(zhǎng)率高于深圳 。 莞城是全市人才交流中心 ，