【正文】 2，售價(jià) 11000元 70多㎡，層高 ，面寬4米，進(jìn)深 20米，有夾層 410年返租，年回報(bào)率 % 3元 /㎡ 城市假日 租 100元 /M2，售價(jià) 20000元 180㎡，層高 ，面寬 8米，進(jìn)深 22米，有夾 層 3年返租，年回報(bào)率6% /㎡ 景湖春天 租 70元 /M2，售價(jià) 1700022000元 4060㎡，層高 ，面寬4米，進(jìn)深 11米，有夾層 無(wú)返租 3元 /㎡ 怡豐都市廣場(chǎng) 一樓 19000元/M2，二樓 5000元 /M2 70120㎡，一樓層高 4米，二樓層高 ,面寬 47米，進(jìn)深 16米，無(wú)夾層 無(wú)返租 2元 /㎡ 宏遠(yuǎn) 時(shí)代廣場(chǎng) 臨街首層商鋪20000元 /㎡，租金 80100元 /㎡ 3490㎡，面寬 ，進(jìn)深18m 臨街商鋪不返租、內(nèi)部商鋪 3年返租 /㎡ 新世紀(jì)酒吧街 全部售完，僅從私人業(yè)主出租，租金為 7080元 /㎡ 63㎡，面寬 4m，進(jìn)深 15m 出租，酒吧、西餐、美容、休閑 /㎡ 花園新村 全部售完，租金為100元 /㎡左右 50㎡，面寬 4米，進(jìn)深 12米 出租 服裝、餐飲、百貨、布藝 怡豐陽(yáng)光大廈裙樓 首層 21000元 /㎡，二層 4000元 /㎡ 首層 99161㎡，二層282466㎡，面寬 ，進(jìn)深 20m 返租 服裝、餐飲、休閑用品 時(shí)代創(chuàng)展中心 25000元 /㎡，賣(mài)首層送二層 10130㎡ 未定 未定 鴻禧中心 30000元 /㎡，賣(mài)首層 送二層，租金約 150元 /㎡ 層高 7m。 ⑵商鋪投資理性回歸 貸款 資金源頭收緊、土地 宏觀調(diào)控受限、銀行逐步加息信號(hào)放出，大型、超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈將備受考驗(yàn)，東莞商業(yè)地產(chǎn)任重道遠(yuǎn)。 篇章Ⅳ 商鋪營(yíng)銷(xiāo)策略 篇 一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 環(huán)境 2020 年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“輝煌年” 2020 年，東莞 城市化進(jìn)程 突飛猛進(jìn)， 商業(yè)地產(chǎn) 氣勢(shì)如虹 、 放量激增 ， 開(kāi)發(fā)量接近 200 萬(wàn)㎡， 業(yè)界驚呼 “ 商業(yè)地產(chǎn)年 ” 到來(lái) ，同期 CBD、 CLD 浮出水面 。 本地塊商業(yè)側(cè)重于東莞最具生命力業(yè)態(tài)的餐飲業(yè)定位，是最有希望快速旺場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇，但在商家風(fēng)味的經(jīng)營(yíng)選擇上需考慮錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 可園休閑文化區(qū)除了將可園進(jìn)行擴(kuò)建外，還將在其周邊建設(shè)可園文化商貿(mào)區(qū)，發(fā)展步行旅游觀光、古玩字畫(huà)等高雅文化產(chǎn)業(yè)。 據(jù)了解，一項(xiàng)龍頭工程即東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠建設(shè)工程 ， 首期計(jì)劃于2020 年 8 月投入使用 ， 建成后 是 世界第一大的水質(zhì)凈化廠 ；兩項(xiàng)清理工作即運(yùn)河沿岸畜禽養(yǎng)殖業(yè)清理工作、運(yùn)河清淤泥和沿岸垃圾清理工作；三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)即城鎮(zhèn)污 水處理廠及其配套截污管網(wǎng)工程建設(shè)、生活污水治理設(shè)施建設(shè)。 在概念扎堆的樓市中，文化的魅力正在被放大：鋼筋水泥被賦予了文化， 商鋪 銷(xiāo)售掛上了文化 。 ◇《客村街》 2002 年和 2020 年，廣州某廣告公司職員符號(hào)分別自籌資金拍攝劇情片《客村街》。 附錄：記錄城市化的另類檔案 ◇《三元里》 2020 年，創(chuàng)作總監(jiān)歐寧和曹斐集體制作了黑白紀(jì)錄片《三元里》。 四、廣告?zhèn)鞑? 廣告風(fēng)格 ⑴追求原創(chuàng)思考 通過(guò)對(duì)具有人文關(guān)懷、 人文底蘊(yùn) 的 城市形態(tài) ，進(jìn)行富于 魅力 的原創(chuàng) 梳理 ，創(chuàng)作蘊(yùn)涵項(xiàng)目 原創(chuàng)精神和城市包容精神的 作品。通過(guò) 控制人體的生化特性，人類將能夠恢復(fù)或修復(fù)人體細(xì)胞和器官的功能，甚至改變?nèi)祟惖倪M(jìn)化過(guò)程。 對(duì)傳統(tǒng)與時(shí)尚的重新捏合 ，使歷史 與未來(lái)在一個(gè)現(xiàn)實(shí)載體上相融共生 ， 這種建筑形式成了會(huì)說(shuō)話的歷史 。 建筑評(píng)論家王明賢在其《重新解讀中國(guó)空間》一書(shū)中說(shuō)：這么快地摧毀歷史，卻又創(chuàng)造不出新的歷史 ，只是制造了 一個(gè)個(gè)毫無(wú)個(gè)性的建筑，一個(gè)個(gè)毫無(wú)個(gè)性的城市。 調(diào)查區(qū)域：選取了文化廣場(chǎng)、東城步行街、沃爾瑪三處作為攔截訪問(wèn)地點(diǎn)。原規(guī)劃廣州南越王墓的專家已進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)，將建成一個(gè)展現(xiàn)東莞悠久歷史的文化公園。通過(guò) 拓寬人行步道 、 增設(shè)濱水平臺(tái) 、 搭配動(dòng)物雕塑 、 橋梁全部改造 、 綠地現(xiàn)代造園 等手法， 采用花崗巖鋪設(shè)人行道路面，配古典的燈飾等等 ， 形成 了 城市空間的人文景觀通道 。 90 年代以來(lái)，由于東莞二、三產(chǎn)業(yè)的連年迅猛發(fā)展，沿岸工廠和人口急劇增加，排入東莞運(yùn)河的污水也日趨增多。 ⑶金鰲洲塔 金鰲洲塔位于莞城西南 1公里處，即萬(wàn) 江橋畔。可園的第一大特點(diǎn)是：四通八達(dá)。參照深圳的人均收入和房?jī)r(jià) 比，東莞的人均收入和房?jī)r(jià)比與城市發(fā)展很不相稱。 由于東莞在 2002 年城市化進(jìn)程的正式啟動(dòng)，導(dǎo)致當(dāng)年樓市急速擴(kuò)容，而近兩年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在經(jīng)歷了 2002 年市場(chǎng)激增之后，開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 資料顯示，2020 年以來(lái)信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 100 多億元 ； 其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出 ， 對(duì)于投 資者來(lái)說(shuō)，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體 調(diào)整方式由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切 。 對(duì)比 某些房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū) ，對(duì) 東莞房地產(chǎn) 的影響 可謂是 “ 任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步 ” 。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過(guò)去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光地”。 為了保證莞城區(qū)的城市功能升級(jí)以及城市歷史文化遺產(chǎn)，《控規(guī)》將對(duì)莞城 區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有建筑形態(tài)采取有保留性的拆除。 莞城公開(kāi) 20年“控制性詳細(xì)規(guī)劃” 關(guān)鍵詞： 控規(guī)、兩軸兩帶 《莞城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》劃分出 3 大片區(qū) 12 功能組團(tuán)， 展示 了未來(lái) 20年莞城整個(gè)轄區(qū)的編制性詳細(xì)規(guī)劃 。 高水平和優(yōu)秀的教育質(zhì)量是莞城的無(wú)形資產(chǎn)，是全市名校云集的教育中心。餐飲業(yè)全年完成 億元，增長(zhǎng) %，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速 個(gè)百分點(diǎn)。 策略解讀：以 資源嚴(yán)重消耗為代價(jià)的粗放型增長(zhǎng)已無(wú)法適應(yīng)新的發(fā)展 ，珠三角 長(zhǎng)期依賴外源型經(jīng)濟(jì) 的 隱患 在 2020 年 進(jìn)一步 顯露端倪 。 對(duì)比內(nèi)容 生產(chǎn)總值（ GDP） GDP 增長(zhǎng) 率 第三產(chǎn)業(yè)增加值 東莞 億元 ％ 487 億元 ， 增長(zhǎng) ％ 深圳 億元 % 1300 億元，增長(zhǎng) % 廣州 億元 15％ 2183 億元，增長(zhǎng) ％ 中國(guó) 萬(wàn) 億元 ％ / 表 1： 2020 年珠三角左翼經(jīng)濟(jì)“三劍客”經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)對(duì)照 工業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率近 70％ 工業(yè)一直是東莞的 “ 經(jīng)濟(jì)命脈 ” ， 2020 年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值突破 3000 億元大關(guān) ， 尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭作用突出。 對(duì)比解讀： 2020 年，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng)%。 莞城是全市人才交流中心 ， 人力資源豐富 ， 與廣東著名人才 市場(chǎng) 智通等建立了 伙伴合作關(guān)系 。莞城區(qū) 在資源和土地制約比較突出的情況下，對(duì)莞城區(qū)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和深厚的商業(yè)文化內(nèi)涵進(jìn)行深度挖掘與提煉，實(shí)現(xiàn)文化與經(jīng)濟(jì)、文化與城市、文化與社會(huì)相融合，全面提升莞邑 特色的城市文化、消費(fèi)文化，努力打造一個(gè)重量級(jí)的商貿(mào)文化活動(dòng)品牌。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動(dòng)為一體的觀光區(qū)。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。本次加息幅度溫和，對(duì)購(gòu)房者而言，實(shí)際影響并未大于心理影響 。 ⑵ 宏觀調(diào)控舉措迅雷不及掩耳 關(guān)鍵詞： 3 月 17日 、 個(gè)人房貸年利率 、 房貸最低首期 在 2020“ 兩會(huì) ” 閉幕后的第三天， 央行 宣布 從 2020 年 3 月 17 日起 ， 取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高 個(gè)百分點(diǎn) 。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會(huì)有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 買(mǎi)殼 上市的行列中 ； 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出 。 其中住宅 銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡ ， 均價(jià) 2660 元／㎡ ， 達(dá)到歷史最高點(diǎn) 。 ⑵住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 ，東莞的房?jī)r(jià)太低 東莞住宅市場(chǎng)的高端產(chǎn)品每平方米才 6000 多元，整體房?jī)r(jià)水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門(mén)和常平的房?jī)r(jià)也比城區(qū)貴。造園時(shí)，運(yùn)用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色。 經(jīng)過(guò)幾百年的風(fēng)雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場(chǎng)以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠(yuǎn)、文化內(nèi)涵深厚的獨(dú)特魅力。曾經(jīng)的 運(yùn)河兩岸綠樹(shù)成 蔭，是東莞人引以為豪的一道亮麗風(fēng)景線。 其中 文化廣場(chǎng)段是運(yùn)河景觀的核心區(qū) ， 構(gòu)成運(yùn)河沿線的景觀高潮。 ⑹蠔崗 貝丘遺址公園 位于南城勝和蠔崗村，所在地是 5000 年前新石器時(shí)代古人活動(dòng)的重要遺址之一：蠔崗貝丘遺址。 二、項(xiàng)目地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S） 、醫(yī)療配套齊全，生活便利； ，城市文脈底蘊(yùn)深厚 ； ； 中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆； e. 萬(wàn) 科品牌優(yōu) 勢(shì)； 圖：購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的認(rèn)知度知道136%不知道73% （以上圖表來(lái)自慧谷城市研究中心 2020年 3月數(shù)據(jù)庫(kù)，后文資料來(lái)源同） [圖表數(shù)據(jù)庫(kù)說(shuō)明 ] 研究方法：本次調(diào)研采用街頭攔訪的定量研究方式。 近代 工業(yè)文明的 痕跡令城市思索更多 ， 雖然 我們已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，我們的空間形態(tài)也產(chǎn)生 了 相應(yīng)的變化 ，但 城市的更新不需要擯棄歷史。 讓歷史告訴未來(lái) 從地 塊 的現(xiàn)狀，看到它的過(guò)去和未來(lái)；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經(jīng)濟(jì)效益，看到它的政治因素和文化價(jià)值； 從它的有形物態(tài)，看到它的無(wú)形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。 利用基因，人們可以改良果蔬品種 ， 更多的轉(zhuǎn)基因植物 、 動(dòng)物、食品將問(wèn)世 。運(yùn)河?xùn)| 1 號(hào) ”具有 物理和精神層面的雙重高度 ， 在 老三廠工作或 生活 過(guò)的人都 帶上 了那里的 人文基因，當(dāng)他們?cè)俅位氐?老三廠 時(shí)，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā) 記憶 或 文明的 碎片 ，由此見(jiàn)證出 東莞城市的變遷。 ⑵影像 — — DV 原生態(tài) 紀(jì)錄 片 DV 原生態(tài) 紀(jì)錄片在 支離破碎的記憶中流露出一種真切的歷史和現(xiàn)實(shí)感 念，截取東莞 本土化題材 ， 關(guān)注 東莞歷史變遷中的人文關(guān)懷。該片參加“云之南人類學(xué)影像展”獲“最佳新人獎(jiǎng)”。 ” 無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)， 越來(lái)越 多 的 地產(chǎn)項(xiàng)目 依次 亮出 時(shí)尚人文態(tài)度， 扛起 人文 地產(chǎn)大旗 ， 演繹 文化 與地產(chǎn)的水乳交融，一切與 人文 有關(guān)的人、事、房子，都 是 人文地產(chǎn)的基因所在 。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運(yùn)河流域水環(huán)境污染 “ 高強(qiáng)度，收集難，面源廣，負(fù)荷重 ” 的特點(diǎn)，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點(diǎn)、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)推進(jìn) ” 的原則，狠抓 “ 一項(xiàng)龍頭工程、兩項(xiàng)清理工作、三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”， 以達(dá)到 “ 苦戰(zhàn)三五年，實(shí)現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏 ” 的目標(biāo)。 2020 年年底可園北路進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，可園博物館、嶺南畫(huà)院、文學(xué)院、可園文化商業(yè)街等項(xiàng)目進(jìn)入方案階段，估計(jì)2020 年即可組織實(shí)施，是東莞將可園申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的第一步工作。 隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經(jīng)貿(mào)中心周邊的餐飲生意大不如前，經(jīng)營(yíng)狀況日益衰落，加上運(yùn)河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。老三廠（氮肥廠、皮革廠、糖廠）作為城市的一個(gè)記憶節(jié)點(diǎn)，將能夠發(fā)起一場(chǎng)緬懷青春的運(yùn)動(dòng)。 目前東莞潛在的商業(yè)項(xiàng)目 除了第一國(guó)際 第二期外， 還有 世紀(jì)廣場(chǎng)、綜藝廣場(chǎng)、皇城廣場(chǎng)、金月灣廣場(chǎng) 二期、 國(guó)際米蘭商業(yè)中心、勝和商業(yè)廣場(chǎng) 、 金美城、東城旺角等 等 項(xiàng)目 ，新上馬項(xiàng)目在招商方面不可避免地要打商家資源 爭(zhēng)奪戰(zhàn) 。成則成、敗則敗，經(jīng)營(yíng)管理水平的打造提升，對(duì)東莞零售業(yè)而言將是一道必須 逾越的鴻溝和陣痛。超市（小型）、便利店、專業(yè)店、專賣(mài)店等業(yè)態(tài) 較適合引進(jìn)萬(wàn)科 ⑸運(yùn)河部落（ Canal Clan） /上河部落（ Upriver Clan） “部落”的本來(lái)詞義是指若干血緣相近的氏族結(jié)合而成的集體，“運(yùn)河部落”就代表一個(gè)志趣相近的群體經(jīng)常來(lái)找樂(lè)子的地方。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū)所在區(qū)域烙上了文化的印記， 其 商業(yè)街區(qū)也浸淫著歷史與當(dāng)代的 人文基因，因此 該街區(qū)吸引人的地方主要在于其消費(fèi)的文化含量。 商業(yè)街區(qū) 以原創(chuàng)精神為主題，在極簡(jiǎn)主義的框架包裹下，具有 極強(qiáng) 的 視覺(jué)審美沖擊力 ， 形成 了一個(gè) 詩(shī)意 的商業(yè) 空間 。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū) ，我們還會(huì)要求它能帶來(lái)無(wú)限的遐想 和