【正文】 2，售價 11000元 70多㎡，層高 ，面寬4米，進深 20米，有夾層 410年返租，年回報率 % 3元 /㎡ 城市假日 租 100元 /M2，售價 20000元 180㎡，層高 ，面寬 8米，進深 22米，有夾 層 3年返租，年回報率6% /㎡ 景湖春天 租 70元 /M2，售價 1700022000元 4060㎡，層高 ，面寬4米，進深 11米，有夾層 無返租 3元 /㎡ 怡豐都市廣場 一樓 19000元/M2，二樓 5000元 /M2 70120㎡，一樓層高 4米，二樓層高 ,面寬 47米，進深 16米，無夾層 無返租 2元 /㎡ 宏遠 時代廣場 臨街首層商鋪20000元 /㎡，租金 80100元 /㎡ 3490㎡，面寬 ，進深18m 臨街商鋪不返租、內部商鋪 3年返租 /㎡ 新世紀酒吧街 全部售完，僅從私人業(yè)主出租，租金為 7080元 /㎡ 63㎡，面寬 4m，進深 15m 出租，酒吧、西餐、美容、休閑 /㎡ 花園新村 全部售完，租金為100元 /㎡左右 50㎡，面寬 4米，進深 12米 出租 服裝、餐飲、百貨、布藝 怡豐陽光大廈裙樓 首層 21000元 /㎡，二層 4000元 /㎡ 首層 99161㎡，二層282466㎡，面寬 ，進深 20m 返租 服裝、餐飲、休閑用品 時代創(chuàng)展中心 25000元 /㎡，賣首層送二層 10130㎡ 未定 未定 鴻禧中心 30000元 /㎡，賣首層 送二層，租金約 150元 /㎡ 層高 7m。 ⑵商鋪投資理性回歸 貸款 資金源頭收緊、土地 宏觀調控受限、銀行逐步加息信號放出，大型、超大型商業(yè)地產項目資金鏈將備受考驗，東莞商業(yè)地產任重道遠。 篇章Ⅳ 商鋪營銷策略 篇 一、商業(yè)地產市場 環(huán)境 2020 年，東莞商業(yè)地產“輝煌年” 2020 年，東莞 城市化進程 突飛猛進， 商業(yè)地產 氣勢如虹 、 放量激增 ， 開發(fā)量接近 200 萬㎡， 業(yè)界驚呼 “ 商業(yè)地產年 ” 到來 ，同期 CBD、 CLD 浮出水面 。 本地塊商業(yè)側重于東莞最具生命力業(yè)態(tài)的餐飲業(yè)定位，是最有希望快速旺場的業(yè)態(tài)選擇，但在商家風味的經營選擇上需考慮錯位經營。 可園休閑文化區(qū)除了將可園進行擴建外，還將在其周邊建設可園文化商貿區(qū)，發(fā)展步行旅游觀光、古玩字畫等高雅文化產業(yè)。 據(jù)了解，一項龍頭工程即東莞運河樟村水質凈化廠建設工程 ， 首期計劃于2020 年 8 月投入使用 ， 建成后 是 世界第一大的水質凈化廠 ；兩項清理工作即運河沿岸畜禽養(yǎng)殖業(yè)清理工作、運河清淤泥和沿岸垃圾清理工作；三項基礎設施建設即城鎮(zhèn)污 水處理廠及其配套截污管網工程建設、生活污水治理設施建設。 在概念扎堆的樓市中，文化的魅力正在被放大：鋼筋水泥被賦予了文化， 商鋪 銷售掛上了文化 。 ◇《客村街》 2002 年和 2020 年，廣州某廣告公司職員符號分別自籌資金拍攝劇情片《客村街》。 附錄：記錄城市化的另類檔案 ◇《三元里》 2020 年，創(chuàng)作總監(jiān)歐寧和曹斐集體制作了黑白紀錄片《三元里》。 四、廣告?zhèn)鞑? 廣告風格 ⑴追求原創(chuàng)思考 通過對具有人文關懷、 人文底蘊 的 城市形態(tài) ，進行富于 魅力 的原創(chuàng) 梳理 ，創(chuàng)作蘊涵項目 原創(chuàng)精神和城市包容精神的 作品。通過 控制人體的生化特性，人類將能夠恢復或修復人體細胞和器官的功能，甚至改變人類的進化過程。 對傳統(tǒng)與時尚的重新捏合 ，使歷史 與未來在一個現(xiàn)實載體上相融共生 ， 這種建筑形式成了會說話的歷史 。 建筑評論家王明賢在其《重新解讀中國空間》一書中說：這么快地摧毀歷史，卻又創(chuàng)造不出新的歷史 ，只是制造了 一個個毫無個性的建筑，一個個毫無個性的城市。 調查區(qū)域：選取了文化廣場、東城步行街、沃爾瑪三處作為攔截訪問地點。原規(guī)劃廣州南越王墓的專家已進行了規(guī)劃建設，將建成一個展現(xiàn)東莞悠久歷史的文化公園。通過 拓寬人行步道 、 增設濱水平臺 、 搭配動物雕塑 、 橋梁全部改造 、 綠地現(xiàn)代造園 等手法， 采用花崗巖鋪設人行道路面，配古典的燈飾等等 ， 形成 了 城市空間的人文景觀通道 。 90 年代以來，由于東莞二、三產業(yè)的連年迅猛發(fā)展，沿岸工廠和人口急劇增加，排入東莞運河的污水也日趨增多。 ⑶金鰲洲塔 金鰲洲塔位于莞城西南 1公里處，即萬 江橋畔。可園的第一大特點是：四通八達。參照深圳的人均收入和房價 比，東莞的人均收入和房價比與城市發(fā)展很不相稱。 由于東莞在 2002 年城市化進程的正式啟動，導致當年樓市急速擴容，而近兩年房地產銷售面積在經歷了 2002 年市場激增之后，開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。 資料顯示，2020 年以來信托公司已為房地產企業(yè)成功募資 100 多億元 ； 其三，房地產基金呼之欲出 ， 對于投 資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風險。 同時，對于房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體 調整方式由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀切 。 對比 某些房地產過熱地區(qū) ，對 東莞房地產 的影響 可謂是 “ 任憑風吹浪打，勝似閑庭信步 ” 。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權的日子將成為過去，取而代之的是以招投標方式為主的“陽光地”。 為了保證莞城區(qū)的城市功能升級以及城市歷史文化遺產，《控規(guī)》將對莞城 區(qū)內的現(xiàn)有建筑形態(tài)采取有保留性的拆除。 莞城公開 20年“控制性詳細規(guī)劃” 關鍵詞： 控規(guī)、兩軸兩帶 《莞城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》劃分出 3 大片區(qū) 12 功能組團， 展示 了未來 20年莞城整個轄區(qū)的編制性詳細規(guī)劃 。 高水平和優(yōu)秀的教育質量是莞城的無形資產，是全市名校云集的教育中心。餐飲業(yè)全年完成 億元，增長 %，高出社會消費品零售總額平均增速 個百分點。 策略解讀：以 資源嚴重消耗為代價的粗放型增長已無法適應新的發(fā)展 ，珠三角 長期依賴外源型經濟 的 隱患 在 2020 年 進一步 顯露端倪 。 對比內容 生產總值（ GDP） GDP 增長 率 第三產業(yè)增加值 東莞 億元 ％ 487 億元 ， 增長 ％ 深圳 億元 % 1300 億元，增長 % 廣州 億元 15％ 2183 億元，增長 ％ 中國 萬 億元 ％ / 表 1： 2020 年珠三角左翼經濟“三劍客”經濟發(fā)展指標對照 工業(yè)對 GDP 增長貢獻率近 70％ 工業(yè)一直是東莞的 “ 經濟命脈 ” ， 2020 年全市完成工業(yè)總產值突破 3000 億元大關 ， 尤其是電子信息產業(yè)的龍頭作用突出。 對比解讀： 2020 年，深圳市社會消費品零售總額 億元，比上年增長%。 莞城是全市人才交流中心 ， 人力資源豐富 ， 與廣東著名人才 市場 智通等建立了 伙伴合作關系 。莞城區(qū) 在資源和土地制約比較突出的情況下，對莞城區(qū)獨特的文化底蘊和深厚的商業(yè)文化內涵進行深度挖掘與提煉，實現(xiàn)文化與經濟、文化與城市、文化與社會相融合，全面提升莞邑 特色的城市文化、消費文化，努力打造一個重量級的商貿文化活動品牌。三大文化設施建成后，可園區(qū)域內將形成集旅游和文化活動為一體的觀光區(qū)。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經營性國有土地使用權的最后期限。本次加息幅度溫和，對購房者而言，實際影響并未大于心理影響 。 ⑵ 宏觀調控舉措迅雷不及掩耳 關鍵詞： 3 月 17日 、 個人房貸年利率 、 房貸最低首期 在 2020“ 兩會 ” 閉幕后的第三天， 央行 宣布 從 2020 年 3 月 17 日起 ， 取消商業(yè)銀行對于個人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個人房貸年利率最低將提高 個百分點 。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會有越來越多的大型房地產企業(yè)加入到 買殼 上市的行列中 ； 其次，房地產信托將脫穎而出 。 其中住宅 銷售面積 萬㎡ ， 均價 2660 元／㎡ ， 達到歷史最高點 。 ⑵住宅房價穩(wěn)中有升 ，東莞的房價太低 東莞住宅市場的高端產品每平方米才 6000 多元，整體房價水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門和常平的房價也比城區(qū)貴。造園時，運用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色。 經過幾百年的風雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠、文化內涵深厚的獨特魅力。曾經的 運河兩岸綠樹成 蔭，是東莞人引以為豪的一道亮麗風景線。 其中 文化廣場段是運河景觀的核心區(qū) ， 構成運河沿線的景觀高潮。 ⑹蠔崗 貝丘遺址公園 位于南城勝和蠔崗村，所在地是 5000 年前新石器時代古人活動的重要遺址之一：蠔崗貝丘遺址。 二、項目地塊 SWOT 總結 優(yōu)勢（ S） 、醫(yī)療配套齊全，生活便利； ，城市文脈底蘊深厚 ； ； 中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆； e. 萬 科品牌優(yōu) 勢； 圖：購房者對萬科地產的認知度知道136%不知道73% （以上圖表來自慧谷城市研究中心 2020年 3月數(shù)據(jù)庫，后文資料來源同） [圖表數(shù)據(jù)庫說明 ] 研究方法：本次調研采用街頭攔訪的定量研究方式。 近代 工業(yè)文明的 痕跡令城市思索更多 ， 雖然 我們已經進入信息化時代，我們的空間形態(tài)也產生 了 相應的變化 ，但 城市的更新不需要擯棄歷史。 讓歷史告訴未來 從地 塊 的現(xiàn)狀，看到它的過去和未來；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經濟效益，看到它的政治因素和文化價值； 從它的有形物態(tài)，看到它的無形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。 利用基因，人們可以改良果蔬品種 ， 更多的轉基因植物 、 動物、食品將問世 。運河東 1 號 ”具有 物理和精神層面的雙重高度 ， 在 老三廠工作或 生活 過的人都 帶上 了那里的 人文基因，當他們再次回到 老三廠 時，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā) 記憶 或 文明的 碎片 ，由此見證出 東莞城市的變遷。 ⑵影像 — — DV 原生態(tài) 紀錄 片 DV 原生態(tài) 紀錄片在 支離破碎的記憶中流露出一種真切的歷史和現(xiàn)實感 念，截取東莞 本土化題材 ， 關注 東莞歷史變遷中的人文關懷。該片參加“云之南人類學影像展”獲“最佳新人獎”。 ” 無論是住宅還是商業(yè)地產市場， 越來越 多 的 地產項目 依次 亮出 時尚人文態(tài)度， 扛起 人文 地產大旗 ， 演繹 文化 與地產的水乳交融，一切與 人文 有關的人、事、房子，都 是 人文地產的基因所在 。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運河流域水環(huán)境污染 “ 高強度，收集難，面源廣，負荷重 ” 的特點，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點、政府主導、市場推進 ” 的原則，狠抓 “ 一項龍頭工程、兩項清理工作、三項基礎設施建設 ”， 以達到 “ 苦戰(zhàn)三五年，實現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏 ” 的目標。 2020 年年底可園北路進入拆遷實施階段，可園博物館、嶺南畫院、文學院、可園文化商業(yè)街等項目進入方案階段，估計2020 年即可組織實施，是東莞將可園申報世界文化遺產的第一步工作。 隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經貿中心周邊的餐飲生意大不如前，經營狀況日益衰落，加上運河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。老三廠（氮肥廠、皮革廠、糖廠）作為城市的一個記憶節(jié)點，將能夠發(fā)起一場緬懷青春的運動。 目前東莞潛在的商業(yè)項目 除了第一國際 第二期外， 還有 世紀廣場、綜藝廣場、皇城廣場、金月灣廣場 二期、 國際米蘭商業(yè)中心、勝和商業(yè)廣場 、 金美城、東城旺角等 等 項目 ，新上馬項目在招商方面不可避免地要打商家資源 爭奪戰(zhàn) 。成則成、敗則敗，經營管理水平的打造提升，對東莞零售業(yè)而言將是一道必須 逾越的鴻溝和陣痛。超市（小型）、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài) 較適合引進萬科 ⑸運河部落（ Canal Clan） /上河部落（ Upriver Clan） “部落”的本來詞義是指若干血緣相近的氏族結合而成的集體，“運河部落”就代表一個志趣相近的群體經常來找樂子的地方。運河東 1號商業(yè)街區(qū)所在區(qū)域烙上了文化的印記， 其 商業(yè)街區(qū)也浸淫著歷史與當代的 人文基因，因此 該街區(qū)吸引人的地方主要在于其消費的文化含量。 商業(yè)街區(qū) 以原創(chuàng)精神為主題，在極簡主義的框架包裹下，具有 極強 的 視覺審美沖擊力 ， 形成 了一個 詩意 的商業(yè) 空間 。運河東 1號商業(yè)街區(qū) ，我們還會要求它能帶來無限的遐想 和