【正文】 詳細(xì)規(guī)劃》劃分出 3 大片區(qū) 12 功能組團(tuán)， 展示 了未來 20年莞城整個(gè)轄區(qū)的編制性詳細(xì)規(guī)劃 。 《控規(guī)》把莞城按照社區(qū)邊界和主干道，劃分為 A（城外區(qū)）、 B（城內(nèi)區(qū)）、 C（新區(qū)） 3個(gè)片區(qū)以及 25個(gè)街坊 ， 并將形成中心放射狀結(jié)構(gòu)。 A 片區(qū)的劃分主要以歷史風(fēng)貌的保護(hù)和協(xié)調(diào)為標(biāo)準(zhǔn)； B 片區(qū)的劃分主要以完善公共設(shè)施的配套為標(biāo)準(zhǔn)； C片區(qū)被分為兩部分，以東縱大道為分界線，大道北面規(guī)劃為發(fā)展商業(yè)為主 ，南面則以居住、辦公的建設(shè)為主。 按照《控規(guī)》，莞城將形成 “ 兩 軸 兩 帶 ” 的發(fā)展構(gòu)架 —— “ 兩 軸 ” 是沿東城中路所形成的公建發(fā)展軸，以及從東縱大道向西透過人民公園、文化廣場延伸至可園及周邊地區(qū)的商業(yè)文化發(fā)展軸； “ 兩 帶 ” 是指東江南支流沿江公建帶和東莞運(yùn)河發(fā)展帶。 《控規(guī)》針對(duì)莞城區(qū)內(nèi)舊村居住用地較多的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)改造提供了兩個(gè)思路：一是對(duì)位于市橋傳統(tǒng)商業(yè)組團(tuán)和東正現(xiàn)代商業(yè)組團(tuán)、沿主要干道兩側(cè)，以及重要景觀區(qū)域內(nèi)的舊村居住用地，采取全部融入城市統(tǒng)一改造的模式，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和其他公共設(shè)施；二是對(duì)偏離城市核心和沿次要道路的 舊村居住用地，采取內(nèi)部整理、有序發(fā)展的改造模式，逐步整合形成 4 個(gè)大的居住組團(tuán)。 按照《控規(guī)》方案，莞城將形成以可園為核心的觀光區(qū)域，以及以東縱大道為核心的東縱商區(qū)，近期內(nèi)將開通可園北路以及運(yùn)河路至東江大道。從可園北路到高架橋的范圍內(nèi)，將建三大文化設(shè)施 —— 可園博物館、嶺南畫院、文學(xué)院。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動(dòng)為一體的觀光區(qū)。 為了保證莞城區(qū)的城市功能升級(jí)以及城市歷史文化遺產(chǎn)，《控規(guī)》將對(duì)莞城 區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有建筑形態(tài)采取有保留性的拆除。比如西城樓、位于大西路的騎樓街區(qū)及西正路、市橋路、邁豪 街等屬于保護(hù)建筑物、建筑區(qū)，其他的區(qū)域均在此次《控規(guī)》計(jì)劃中。其中，博廈等區(qū)域拆遷的建筑將比較多。 三、 2020 年東莞房地產(chǎn)解讀 國家宏觀調(diào)控頻繁 ⑴ 四大行業(yè)投資門檻大幅提高 2020 年 4 月底， 國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上 ，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由 20%及以上提高到 35%及以上 。 提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的資本金比例，是加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資 宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段，是針對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢采取的有效措施，有利于引導(dǎo)社會(huì)投資方向，有利于抑制固定資產(chǎn)投資膨脹和信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，也有利于鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展。 ⑵ 大限出臺(tái) 2020 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā) 202071 號(hào)，以下簡稱“ 71 號(hào)令”），要求各省市在 2020 年 8月 31 日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢， 8月 31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性 國有土地使用權(quán)。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽光地”。此次土地整治工作，是近年來政府采取的最強(qiáng)硬的一次土地整治工作。 8． 31 土地大限，對(duì)于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場的經(jīng)營態(tài)勢趨于有序，是土地市場走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營走向成熟的重要標(biāo)志。從長遠(yuǎn)來看，這是政府建立土地市場化交易機(jī)制的必由之路，也是未來土地市場公開和公正的基礎(chǔ)。 ⑶ 央行九年來首次 加 息， 金融又添“緊箍咒” 中國人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮。 此次央行的加息主要調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房商貸利率。其中，個(gè)人住房公積金貸款上調(diào) %；而 5年 (含 )以下個(gè)人住房商業(yè)貸款利率上調(diào) %， 5年以上商貸利率上調(diào) %。本次加息幅度溫和，對(duì)購房者而言，實(shí)際影響并未大于心理影響 。 對(duì)比 某些房地產(chǎn)過熱地區(qū) ，對(duì) 東莞房地產(chǎn) 的影響 可謂是 “ 任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步 ” 。 從短期看，加息幅度溫和，實(shí)際影響 較??；而從長期來看，資金壓力加大，行業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。對(duì)于大型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存；對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，則生存壓力緊迫 。 2020 年 的 地產(chǎn)變數(shù) 猶如 印度洋海嘯 ， 措手不及 、 一發(fā)不可收拾。 2020 年 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ⑴重拳抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快 關(guān)鍵詞： 兩會(huì) 、 房價(jià)、溫家寶、 房地產(chǎn)市場整頓 2020 年 3 月 “ 兩會(huì) ” 期間， 全國范圍內(nèi)持續(xù) 上 漲的房價(jià)成為最 熱門 的話題之一 。 全國人大代表、上海市發(fā)改委副主任俞國生說的 “ 不要談房價(jià)，一談房價(jià)我就暈 ” 成為經(jīng)典話語。 溫家寶總理 在 《政府工作報(bào)告》中 兩次 明確 提到了房地產(chǎn) ， 一是在 2020 年中重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，二是在整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序中，將房地產(chǎn)市場列為整頓和規(guī)范的對(duì)象 ， 繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。 ⑵ 宏觀調(diào)控舉措迅雷不及掩耳 關(guān)鍵詞： 3 月 17日 、 個(gè)人房貸年利率 、 房貸最低首期 在 2020“ 兩會(huì) ” 閉幕后的第三天， 央行 宣布 從 2020 年 3 月 17 日起 ， 取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高 個(gè)百分點(diǎn) 。 同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體 調(diào)整方式由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切 。 “ 兩會(huì) ” 上 政府 所提出的對(duì)房地產(chǎn) 更 大力度的 宏觀 調(diào)控舉措正式出臺(tái)，速度之快大大超出人們的預(yù)期。 ⑶“資本合縱連橫”時(shí)代， 行業(yè)洗牌風(fēng)起云涌 關(guān)鍵詞： 資本競爭 、 萬科、 18 億 土地政策與金融政策的調(diào)整，使過去最不透明的土地成本陽光化了。資本競爭將成為 2020 年的主流， 通過合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為必然出路之一。 大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲(chǔ)備的公司、高負(fù)債公司都有可能在這一輪競爭中出局。 如新近的 萬科斥資 18 億元受讓南都集團(tuán)子公司資產(chǎn)震動(dòng)業(yè)界，一舉創(chuàng)下了國內(nèi)房 地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購并案例紀(jì)錄。 ⑷融資多元化 關(guān)鍵詞：上市融資、房地產(chǎn)信托 、 準(zhǔn)地產(chǎn)基金 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 在新的融資渠道中 ， 上市融資首先成為最好的選擇 ， 會(huì)有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 買殼 上市的行列中 ； 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出 。 資料顯示，2020 年以來信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 100 多億元 ； 其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出 ， 對(duì)于投 資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 3 月 11 日 ， 聯(lián)華信托在與建設(shè)銀行福建省分行達(dá)成最終監(jiān)管協(xié)議后，內(nèi)地首只 “ 準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金 ” 開始公開發(fā)售 ， 被稱為向國際地產(chǎn)基金模式靠攏的“ 準(zhǔn)地產(chǎn)基金 ” 。 ⑸ 中國地產(chǎn)終結(jié)大盤時(shí)代 關(guān)鍵詞：資金導(dǎo)向、中小項(xiàng)目 土地政策的變革，首先受到?jīng)_擊的是中小開發(fā)商和民營的土地一級(jí)開發(fā)商。土地儲(chǔ)備量這一重要指標(biāo)成為歷史。中國房地產(chǎn)將從項(xiàng)目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變 。大量 圈地分期開發(fā)的方式 不 再行得通，中小項(xiàng)目將成為市場主體。 2020 年東莞 房地產(chǎn)市場狀況 ⑴ 房產(chǎn)銷售面積同比增長 33％ 2020 年 東莞 全年商品房銷售面積 (含預(yù)售 ) 萬㎡，比上年 萬㎡增長了近 33％ ， 這一增長率與 2020 年的同類增長率 32％相持平，比 2002 年的77％下降約一倍。 其中住宅 銷售面積 萬㎡ ， 均價(jià) 2660 元／㎡ ， 達(dá)到歷史最高點(diǎn) 。 由于東莞在 2002 年城市化進(jìn)程的正式啟動(dòng)，導(dǎo)致當(dāng)年樓市急速擴(kuò)容，而近兩年房地產(chǎn)銷售面積在經(jīng)歷了 2002 年市場激增之后，開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。 ⑵房地產(chǎn)行業(yè)市場特征 2020 年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所放緩，全年基本上沒有新的大型商業(yè)地產(chǎn)上馬，目前市場上活躍的仍然是前兩年開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。前兩年東莞商業(yè)地產(chǎn)的火爆及集中上市，引起政府的極大關(guān)注，不僅在審批新的項(xiàng)目時(shí)有所控制，同時(shí)也與部分發(fā)展商相應(yīng)地調(diào)整了投資方向有關(guān) 。 在 32 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，南城和東城的上市量以 92萬㎡和 80萬㎡穩(wěn)居前兩名，第二梯隊(duì)的是常平和長安，約在 40— 45 萬㎡之間，第三梯隊(duì)是虎門和厚街，在 33萬㎡左右，第四梯隊(duì)是塘廈、鳳崗、萬江、城區(qū)和沙田，均在 20 多萬㎡以上。 其中商鋪的上市量以東城區(qū)最為集中，達(dá) 20 萬㎡，而市內(nèi)其它三區(qū)均不足10萬㎡；寫字樓以南城最為集中，高達(dá) 23 萬㎡，而 城區(qū)、東城 8萬㎡都不到，2020 的別墅上市量則被萬江獨(dú)占鰲頭，達(dá) 8萬㎡。 ⑶市區(qū)多極發(fā)展格局形成 ：原傳統(tǒng)商業(yè)旺地，大批商業(yè)項(xiàng)目把這一板塊炒得炙手可熱； ，中信、光大、宏遠(yuǎn)、金地已打造了一個(gè)成熟的住宅區(qū)； ：理想 076華南 MALL 將萬江打造為另一城市地產(chǎn)中心，加上各級(jí)路網(wǎng)的改造使得萬江成為東莞地產(chǎn)邊緣擴(kuò)張的第一站； ：隨著行政中心的遷入，府前經(jīng)濟(jì)已具雛形； ：松山湖大道的通車和萬科城市高爾夫的成功開發(fā)，加快融入大市區(qū)； 2020 年東 莞住宅樓市預(yù)測 ⑴ 供應(yīng)量顯著增加 2020 年竣工面積僅為所有施工面積的 16%，表明余下的 萬㎡將會(huì)在未來幾年中推出，未來幾年供應(yīng)量大增，樓市消化承受壓力； 2020 年上半年東莞土地審批總面積達(dá) 210 萬平方米，遠(yuǎn)超以往同期數(shù)量。這些土地儲(chǔ)備也會(huì)在未來幾年中得到開發(fā)上市，按 的容積率保守計(jì)算，建筑面積為 252 萬㎡。 ⑵住宅房價(jià)穩(wěn)中有升 ，東莞的房價(jià)太低 東莞住宅市場的高端產(chǎn)品每平方米才 6000 多元，整體房價(jià)水平在每平 方米3000 元左右，甚至虎門和常平的房價(jià)也比城區(qū)貴。參照深圳的人均收入和房價(jià) 比，東莞的人均收入和房價(jià)比與城市發(fā)展很不相稱。從東莞目前的地緣優(yōu)勢以及城市發(fā)展的速度來看，房價(jià)上漲是遲早的事情。外地購房人群逐漸增加，房價(jià)提升不會(huì)太快，應(yīng)該是穩(wěn)步上升； 政府加大市政建設(shè)的投入，改善城市環(huán)境，逐漸增加了區(qū)域投資價(jià)值，從而也提高了土地本身的價(jià)值 ， 土地交易價(jià)節(jié)節(jié)攀升 。 2020 年 1 月 19 日 ， 深圳國投攜沃爾瑪拿下了市政府旁邊的黃金地塊 —— 兩塊地塊共 萬多平方米， 元， 地價(jià) 平均 3000 元／平方 米左右 ， 比一兩年前有了明顯提升 ； 、水泥等原材料的價(jià)格上漲 篇章Ⅱ 項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況小結(jié) 項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo) 占地面積 83156 ㎡ 建筑面積 241152 ㎡ 容積率 開發(fā)周期 34 年 交通行車路線分析 運(yùn)河一線串南北 通過我們對(duì)地塊周邊 歷史人文景 點(diǎn)的初步探源，可園、 西城樓 、 金鰲洲塔 、蠔崗蘇氏 宗祠 、 蠔崗 貝丘遺址公園、 卻金亭碑等歷史文脈資源，通過 運(yùn)河這樣一條主軸成為 一個(gè) 有機(jī)的 文化 生命鏈 。（附： 運(yùn)河 文化 生命鏈 ） ⑴ 可園 可園建 于清咸豐年間，是廣東四大名園之一，前人贊為“可羨人間福地，園夸天上仙宮”。 占地面積 2200 ㎡，外緣呈三角形，園內(nèi)有一樓、六閣、五亭、六臺(tái)、五池、三橋、十九廳、十五間房，其名多以“可”字命名，如可樓、可軒、可堂、可洲??其建筑是清一色的水磨青磚結(jié)構(gòu)。 可園為莞城人張敬修所建，解放前，該園破敗不堪，解放后經(jīng)多次重修，現(xiàn)對(duì)外開放。造園時(shí)，運(yùn)用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色?？蓤@的第一大特點(diǎn)是：四通八達(dá)。把孫子兵法融匯在可園建筑之中，成為整座園林的一大特色?？蓤@的第二大特點(diǎn)是：雅意文風(fēng)。 張敬修雖然身任武職，但對(duì)琴棋書畫造詣?lì)H深。 ⑵西城樓 莞城 迎恩門樓，俗稱西城樓，位于莞城西正路口。建于明洪武十七年（ 1384年）， 是莞城標(biāo)志性古建筑，距今已有 600 多年歷史，與東門和陽、南門崇德、北門鎮(zhèn)海三城樓同時(shí)建于明洪武年間，是東莞重點(diǎn)文物保護(hù)單位。六十年代重修時(shí)，將原來一條通道兩重城門改為三條通道。 經(jīng)過幾百年的風(fēng)雨洗禮 ,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下 ,散發(fā)出其歷史久遠(yuǎn)、文化內(nèi)涵深厚的獨(dú)特魅力。 ⑶金鰲洲塔 金鰲洲塔位于莞城西南 1公里處，即萬 江橋畔。因其座落于萬江金鰲洲，故名。古塔始建于明