【正文】 ， 更多的轉(zhuǎn)基因植物 、 動物、食品將問世 。 傳承釋義 傳承就是傳授和繼承。 繼承傳統(tǒng) ,在于推陳出新 ， 創(chuàng)新更是漸進(jìn)中繼承，繼承中的變革。運(yùn)河?xùn)| 1 號”傳承了充滿記憶的建筑肌理，同時(shí)創(chuàng)新出符合時(shí)代潮流的建筑實(shí)體， 融合亙久不變的 工業(yè)文明 傳承 ， 激蕩出傳承與創(chuàng)新的和諧美感。運(yùn)河?xùn)| 1 號 ”具有 物理和精神層面的雙重高度 ， 在 老三廠工作或 生活 過的人都 帶上 了那里的 人文基因，當(dāng)他們再次回到 老三廠 時(shí)，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā) 記憶 或 文明的 碎片 ，由此見證出 東莞城市的變遷。 原創(chuàng) 不僅是 努力 的 方向 ， 資本 和實(shí)效 也 是 。 需特別提及的兩個(gè)傳播方式 ⑴樓書 —— “人文基因地產(chǎn)”藍(lán)皮書 將樓書打造為熱銷書籍，業(yè)界有不少先例。 《雜碎》這本書有內(nèi)容、有價(jià)值 ，跳出了 地產(chǎn)商只關(guān)心建筑 的 狹隘 視野， 把這個(gè)時(shí)代變化最明顯的特征羅列 了 出來 。 ⑵影像 — — DV 原生態(tài) 紀(jì)錄 片 DV 原生態(tài) 紀(jì)錄片在 支離破碎的記憶中流露出一種真切的歷史和現(xiàn)實(shí)感 念，截取東莞 本土化題材 ， 關(guān)注 東莞歷史變遷中的人文關(guān)懷。該片是應(yīng) 威尼斯雙年展邀請制作的“三元里計(jì)劃”的影像部分，記錄了三元里這一典型廣州城中村里的奇異建筑、街區(qū)生態(tài)、嶺南古老村落的宗法色彩及政府的施政痕跡，考察政府的規(guī)劃政策和處理城中村問題上的責(zé)任和力度?！逗窠帧芬砸粋€(gè)派出所編號為 4432 的出租屋為地理線 索，記錄東莞市厚街鎮(zhèn)三屯村一群民工的艱辛生活。 11”事件后當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)受創(chuàng)大量倒閉或裁員開始，一直記錄到“ 9該片參加“云之南人類學(xué)影像展”獲“最佳新人獎”?！犊痛褰帧肥欠柕牡谝徊块L片，講述從外地到廣州打工的業(yè)務(wù)員阿偉和發(fā)廊妹阿秀在異鄉(xiāng)生存的故事，探討年輕異鄉(xiāng)人的精神狀態(tài)。 五、總體營銷節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏三部曲 特色商業(yè)沖鋒在前 ，商住公寓 尾隨其后，住宅公寓全力推進(jìn) 。 營銷 入市初步推進(jìn)計(jì)劃 ⑴ 4 月底 項(xiàng)目對外告知類形象廣告出街，同時(shí)調(diào)用客戶網(wǎng)絡(luò)資源，戶外、會刊、報(bào)廣第一擊， 未見 項(xiàng)目 先聞其聲 ， 攔截黃金周意向客戶； ⑵ 5 月 不一樣的項(xiàng)目，不一樣的開工儀式。 ” 無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)市場， 越來越 多 的 地產(chǎn)項(xiàng)目 依次 亮出 時(shí)尚人文態(tài)度， 扛起 人文 地產(chǎn)大旗 ， 演繹 文化 與地產(chǎn)的水乳交融，一切與 人文 有關(guān)的人、事、房子，都 是 人文地產(chǎn)的基因所在 。 未來房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不一定是房地產(chǎn)最后的價(jià)值，而能夠征服消費(fèi)者的是文化取向而不是價(jià)值取向。 地產(chǎn)是硬件、文化是軟件；地產(chǎn)是軀 殼，文化是靈魂；地產(chǎn)是物質(zhì)舞臺，文 化是精神表演；地產(chǎn)是價(jià)值形態(tài)，文化是價(jià)值源泉 。 兩點(diǎn)信心：對運(yùn)河治理的信心、對運(yùn)河區(qū)域的信心 ⑴人們對運(yùn)河治理的信心 為整治東莞運(yùn)河 ， 《東莞運(yùn)河流域水污染控制工程規(guī)劃》通過了由省環(huán)保局 、中山大學(xué)地理環(huán)境學(xué)院、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)的教授及高級工程師們的評審 。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運(yùn)河流域水環(huán)境污染 “ 高強(qiáng)度，收集難，面源廣，負(fù)荷重 ” 的特點(diǎn)，按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點(diǎn)、政府主導(dǎo)、市場推進(jìn) ” 的原則，狠抓 “ 一項(xiàng)龍頭工程、兩項(xiàng)清理工作、三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”， 以達(dá)到 “ 苦戰(zhàn)三五年，實(shí)現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏 ” 的目標(biāo)。 事實(shí)上，不是運(yùn)河治理沒變化，現(xiàn)在運(yùn)河的污染與 90 年代中期運(yùn)河的污染已經(jīng)不可同日而語了。 ⑵人們對 運(yùn)河區(qū)域美好愿景 的信心 莞城區(qū)地塊列表（來源： 東莞市土地儲備中心 ） 圖：認(rèn)知東莞運(yùn)河的購房對運(yùn)河治污的信心34%118%43%7%政府會短期進(jìn)行整治，效果會很快顯示這是一個(gè)長期過程，將需要一個(gè)比較長的時(shí)間，但還是很有信心沒有信心，根本不可能治理說不清 三條主線：歷史旅游線、商業(yè)餐飲線、人文情感線 ⑴歷史旅游線 “ 可園蘊(yùn)秀 ” （東莞可園）、 “ 城樓集瑞 ” （迎恩門城樓）、 “ 蠔崗探古 ” （蠔崗貝丘遺址） 、 “ 金鰲塔影 ” （金鰲洲塔） 等四大景觀占據(jù)了 “ 東莞文物八景 ”的半壁江山，足以說明運(yùn)河沿線占據(jù)莞邑歷史的份量所在。 附錄 a：大可園商貿(mào)區(qū) 可園文化休閑區(qū)包括東江大道、廣深公路、運(yùn)河西路、政協(xié)路向北延伸段圍成的地塊以及廣深公路以西博廈沿江的部分工業(yè)區(qū)、三類居住用地，總面積 27公頃 (405 畝 )。 2020 年年底可園北路進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，可園博物館、嶺南畫院、文學(xué)院、可園文化商業(yè)街等項(xiàng)目進(jìn)入方案階段，估計(jì)2020 年即可組織實(shí)施，是東莞將可園申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的第一步工作。可園北路以南，規(guī)劃有嶺南圖：認(rèn)知東莞運(yùn)河的購房得獲取運(yùn)河信息的途徑126513218 171466 2 . 4 % 2 5 . 2 % 1 5 . 8 % 8 . 9 % 8 . 4 % 6 . 9 % 3 . 0 %020406080100120140經(jīng)常路過運(yùn)河 偶爾經(jīng)過運(yùn)河自己居住在運(yùn)河附近 住在運(yùn)河附近的親戚朋友告之媒體報(bào)道自己在運(yùn)河附近工作其它應(yīng)答數(shù)百分比 畫院、可園博物館，以北及以南地區(qū)則規(guī)劃有可園商業(yè)文化街，文學(xué)院規(guī)劃在可園北路的南端。如貝丘遺址公園、蘇氏宗祠、建設(shè)路機(jī)械游樂場、度香亭公園、南城文化廣場、富民步行街等，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目涉及到商業(yè)、旅游、飲食、文娛等多方面；同時(shí)在沿河商業(yè)旅游帶的基礎(chǔ)上打造東莞一日游線路，為可園 —— 沿河商業(yè)旅游帶 —— 綠色世界 —— 水濂山郊野公園。根據(jù)南城區(qū)的整體規(guī)劃，舊區(qū)是南城人口聚集區(qū)，通過連通沿河大道與莞太大道之間的十條橫路，建設(shè)成南城的商貿(mào)、服務(wù)、購物、娛樂、休閑中心。 隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經(jīng)貿(mào)中心周邊的餐飲生意大不如前，經(jīng)營狀況日益衰落，加上運(yùn)河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。 近兩年自發(fā)新興崛起的美食街，菜系豐富，口味選擇面廣，吸引了各大區(qū)域的食客前往光顧，隨著城市中心區(qū)的成型，彌補(bǔ)了 中心區(qū)生活配套不足的缺陷，該美食街有進(jìn)一步興旺的趨勢。 ⑶人文情感線 ，情感運(yùn)河 項(xiàng)目緊鄰運(yùn)河，運(yùn)河雖然因?yàn)槲廴締栴}一直為市民所詬病，但其跌宕變化的歷程在東莞人心目中有不可磨滅的記憶和不可替代的位置 。 ，情系三廠 1956 年建成的東莞氮肥廠，是東莞第一家工廠，是東莞現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的第一條起跑線，在 60、 70 年代的動蕩中，都未受太大沖擊。老三廠（氮肥廠、皮革廠、糖廠）作為城市的一個(gè)記憶節(jié)點(diǎn)，將能夠發(fā)起一場緬懷青春的運(yùn)動。 2020 年 5 月銅鑼灣百貨、阿瑪百貨的進(jìn)駐簽約，標(biāo)志著 華南 MALL 主力店 招商工作 的全部 完成 ； 7 月 19 日的盛大開盤認(rèn)籌，吸引來自全國各地的同行人士 ；第一國際、星河傳說、地王廣場 、世博廣場 等大體量商業(yè)地產(chǎn) 群雄并起 ， 東莞商業(yè)地產(chǎn)在全國的影響力甚至超過廣州、深圳， 成為珠三角乃至全國商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿城市。 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) “ 降溫年” 2020 年 3 月 29 日，東莞中心區(qū)唯一大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目第一國際開始認(rèn)籌，以其優(yōu)越的地段、功能的復(fù)合互補(bǔ)性，成為 2020 年東莞商業(yè)地產(chǎn)的勝出者。 2020 年，東莞商業(yè)地產(chǎn)何去何從？ 2020 年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“理性年” ⑴ 商鋪消化壓力加劇 2020 年，東莞 商業(yè)地產(chǎn) 市場上除了活躍著 前兩年商業(yè)項(xiàng)目 的身影外，新項(xiàng)目也將“ 你方唱罷我登場 ”。 目前東莞潛在的商業(yè)項(xiàng)目 除了第一國際 第二期外， 還有 世紀(jì)廣場、綜藝廣場、皇城廣場、金月灣廣場 二期、 國際米蘭商業(yè)中心、勝和商業(yè)廣場 、 金美城、東城旺角等 等 項(xiàng)目 ，新上馬項(xiàng)目在招商方面不可避免地要打商家資源 爭奪戰(zhàn) 。 大型 SHOPPING MALL 曾是 2020年的熱門產(chǎn)品，但在 2020 年遭受宏觀調(diào)控 后，開發(fā)量已經(jīng)有所減少。 ⑶大項(xiàng)目招商難度日益加劇 有網(wǎng)絡(luò)留言： 如果你愛一個(gè)人，就叫他來東莞，因?yàn)檫@里的治安很亂，警察從來不管，適合 他去 搶劫 ； 如果你恨一個(gè)人， 就 叫他來莞招商 ， 保證他的任何信心都可以摧毀。 2020 年 12 月 11 日 ， 中國加入 WTO 時(shí)承諾的零售業(yè) 對外資的 正式開放 日，但對東莞零售業(yè)市場而言， 該來的外資零售巨頭都來了， 中國零售 業(yè) 市場全面開放 對東莞的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，沒有什么實(shí)質(zhì)性的意義和進(jìn)展 。成則成、敗則敗，經(jīng)營管理水平的打造提升，對東莞零售業(yè)而言將是一道必須 逾越的鴻溝和陣痛。面寬 4米，進(jìn)深約20m 無返租 3元 /㎡，暫定餐飲、休閑用品 江濱花園第 7期 租 40元 /M2起，售價(jià) 9000元起 45㎡，層高 5米，面寬 5米，進(jìn)深 10米，有夾層 無返租 /㎡ 活力康城商業(yè)街 租 65元 /M2，售價(jià) 15000元 5070㎡，層高 ，面寬，進(jìn)深 12米，有夾層 3年返租，年回報(bào)率4% /㎡ 厚街香榭麗 租 90150元 /M2，售價(jià)未定 80145㎡，層高 ，面寬 4米，進(jìn)深 20米，夾層 無返租 2元 /㎡ 盈鋒廣場 均價(jià) 20000元 /M2 天和百貨整體入駐 20年回本，年返租率 5% 天和百貨穩(wěn)定的租金回報(bào)和旺場的保證 金域名苑 售價(jià)為 13000元 /㎡，租金 6070元 /㎡ 大眾餐館類業(yè)態(tài) 、 高檔正餐類業(yè)態(tài) 、 主題類餐飲業(yè)態(tài) 、 休閑類餐飲業(yè)態(tài) 、 娛樂類餐飲業(yè)態(tài) 等較適合引進(jìn)萬科餐飲機(jī)構(gòu)主要 服務(wù)于社 區(qū)外的消費(fèi)群，兼顧服務(wù)社區(qū)業(yè)主。超市（小型）、便利店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài) 較適合引進(jìn)萬科 超市（小型）、便利店主要服務(wù)于社區(qū)業(yè)主，特色專業(yè)店、專賣店兼顧外圍消費(fèi)群和社區(qū)業(yè)主。 四、商鋪 主題定位 案名提議 ⑴上河工社 /上河院館 /上河倉（ Upriver Block） 曾經(jīng)的“清明 上河圖”是商業(yè)繁華的代名詞，取義“上河”同時(shí)還寓意運(yùn)河美好愿景不斷向上的趨勢；“工社”諧音于“公社”，代表那個(gè)年代的歷史記憶；“院館”側(cè)重于商業(yè)街區(qū)院落式分布的建筑形態(tài)描述；“倉”既代表倉庫（ loft）這種建筑形態(tài)，也暗指非市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代所特有的“糧倉”。 ⑶ 1 號夢工場 (№ 1 Dream Experience Block)/1 號工社（№ 1 Block） 1號直接截取項(xiàng)目案名元素， 1號夢工場 /1 號工社所組成的街區(qū)內(nèi)，煙囪昂然站立，是商業(yè)街區(qū)的形象圖騰物。 ⑸運(yùn)河部落（ Canal Clan） /上河部落（ Upriver Clan） “部落”的本來詞義是指若干血緣相近的氏族結(jié)合而成的集體，“運(yùn)河部落”就代表一個(gè)志趣相近的群體經(jīng)常來找樂子的地方。 Slogan 中心廣告語 —— 人文基因體驗(yàn)街區(qū) —— [Culture Gene Experience Block] 該 slogan 主要從街區(qū)的屬性上，描述萬科 特色定位 在萬科運(yùn)河?xùn)| 1 號商業(yè)街區(qū)的特色到底是什么，萬科運(yùn)河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū)所在區(qū)域烙上了文化的印記， 其 商業(yè)街區(qū)也浸淫著歷史與當(dāng)代的 人文基因，因此 該街區(qū)吸引人的地方主要在于其消費(fèi)的文化含量。以 保留歷史建筑為藍(lán)本 的“ 懷舊牌 ”餐飲 ，自然因其 鮮明的個(gè)性 吸引人潮如鯽。運(yùn)河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū)的 定位是 “華南地區(qū) 具有歷史文化特色的都市 品位休閑消費(fèi)場所”， 這 樣的 定位 是 希望所有 來到東莞 的人 ，都有必要 來 萬科運(yùn)河?xùn)| 1 號，就不算來過東莞 ”?? —— 主題即特色，特色就是消費(fèi)力 —— 商業(yè)概念深化 ⑴商業(yè)街區(qū)所承載的“ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”能量 萬科 商業(yè)街區(qū) 以原創(chuàng)精神為主題，在極簡主義的框架包裹下，具有 極強(qiáng) 的 視覺審美沖擊力 ， 形成 了一個(gè) 詩意 的商業(yè) 空間 。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) 的 重量級先行者足以構(gòu)成一支 “ 夢之隊(duì) ” —— 迪斯 尼、好萊塢、星巴克、可口可樂 、 百事可樂、 NBA、熱帶雨林、索尼、 肯德基、麥當(dāng)勞 、 微軟 XP操作系統(tǒng) 、時(shí)代華納、 IBMThinkPad 體驗(yàn)中心 ?? 等等。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的主流經(jīng)濟(jì)模式 ， 目前 全球當(dāng)紅 熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì) 。 人們對產(chǎn)品場所的感性要求不斷提高。運(yùn)河?xùn)| 1號商業(yè)街區(qū) ，我們還會要求它能帶來無限的遐想 和 魅力 。 傳統(tǒng)消費(fèi)方式是 “ 特定目的之 消費(fèi)” ， 而“ 體驗(yàn) 式消費(fèi)”是 消費(fèi)者 來 萬科 ⑵商業(yè)街區(qū)所承載的“人文商業(yè) ”魅力 萬科運(yùn)河?xùn)| 1號有望 成為 東莞最具 現(xiàn)代人文 底蘊(yùn)的商業(yè)