【正文】 篇章Ⅰ 宏觀經(jīng)濟(jì)篇 一、 2020 年?yáng)|莞宏觀經(jīng)濟(jì)解讀 GDP 首次突破千億大關(guān) 2020 年 ， 東莞市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 億元，增長(zhǎng) 率 ％ ， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 487 億元，同比增長(zhǎng) ％ ， 綜合實(shí)力躍居全國(guó)地級(jí)市第 一位 。 發(fā)展解讀： 20 多年來 ， 東莞共引進(jìn) 多家外資企業(yè) ， 隨著 “ 一網(wǎng)兩區(qū)三張牌 ” 戰(zhàn)略 的 成功 實(shí)施 ， 東莞 的 內(nèi)源型經(jīng)濟(jì) 與 外源型經(jīng) 濟(jì) 占據(jù)了 同等重要的地位 ， 外資經(jīng)濟(jì)多年來一枝獨(dú)秀的局面被徹底打破 ， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì) “ 奇跡 ” 般地崛起，創(chuàng)造了 “ 三年時(shí)間資產(chǎn)總額翻三番 ” 的神話 ， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 、 外資經(jīng)濟(jì)和集體經(jīng)濟(jì) 成為拉動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的三套馬車，不再靠一條腿走路，“臺(tái)資北移”、“產(chǎn)業(yè)空心化”所帶來的不利影響日趨式微，防范了“把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。 幸福的東莞人 —— 對(duì)比 平均 房 價(jià)和人均可支配收 入兩個(gè)指標(biāo) ， 東莞屬于較 高的人均可支配收入與相對(duì)較低房?jī)r(jià) 的 完美結(jié)合 。 因此， 莞城制定了“退二進(jìn)三”，打造“商貿(mào)旅游文 化中心”這一新的發(fā)展思路。 《控規(guī)》針對(duì)莞城區(qū)內(nèi)舊村居住用地較多的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)改造提供了兩個(gè)思路：一是對(duì)位于市橋傳統(tǒng)商業(yè)組團(tuán)和東正現(xiàn)代商業(yè)組團(tuán)、沿主要干道兩側(cè)，以及重要景觀區(qū)域內(nèi)的舊村居住用地，采取全部融入城市統(tǒng)一改造的模式，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和其他公共設(shè)施；二是對(duì)偏離城市核心和沿次要道路的 舊村居住用地，采取內(nèi)部整理、有序發(fā)展的改造模式，逐步整合形成 4 個(gè)大的居住組團(tuán)。鋼鐵由 25%及以上提高到 40%及以上 ，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由 20%及以上提高到 35%及以上 。 ⑶ 央行九年來首次 加 息， 金融又添“緊箍咒” 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮。 2020 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ⑴重拳抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快 關(guān)鍵詞： 兩會(huì) 、 房?jī)r(jià)、溫家寶、 房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓 2020 年 3 月 “ 兩會(huì) ” 期間， 全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù) 上 漲的房?jī)r(jià)成為最 熱門 的話題之一 。 大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲(chǔ)備的公司、高負(fù)債公司都有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局。中國(guó)房地產(chǎn)將從項(xiàng)目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變 。 其中商鋪的上市量以東城區(qū)最為集中，達(dá) 20 萬㎡，而市內(nèi)其它三區(qū)均不足10萬㎡；寫字樓以南城最為集中，高達(dá) 23 萬㎡，而 城區(qū)、東城 8萬㎡都不到，2020 的別墅上市量則被萬江獨(dú)占鰲頭，達(dá) 8萬㎡。（附： 運(yùn)河 文化 生命鏈 ） ⑴ 可園 可園建 于清咸豐年間，是廣東四大名園之一，前人贊為“可羨人間福地，園夸天上仙宮”。 ⑵西城樓 莞城 迎恩門樓，俗稱西城樓，位于莞城西正路口。原為抗御水害的鎮(zhèn)水寶塔， 8角10層，塔高 50 米，后于清乾隆二年（ 1737 年）重建，塔基距水邊僅三、五米之遙，此塔處于江心陸洲，三面環(huán)水，經(jīng)二百五十多年，保存完整，基礎(chǔ)穩(wěn)固，巍然聳立于東江之濱。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1頭豬的污染相當(dāng)于 6 個(gè)人的污染。近兩年，蠔崗的蘇氏村民啟動(dòng)了蘇氏宗祠的修繕工程。根據(jù)碑文的記載，演武場(chǎng)筑亭、建坊、立碑、掛匾，名卻金亭，碑即名“卻金亭碑”，此碑以表彰李愷的廉政。 劣勢(shì)（ W） ，出行不便利； ； ，社會(huì)環(huán)境較差； ； e. 緊 鄰地塊旁 的加油站 造成心理 障礙； 圖：準(zhǔn)備購(gòu)買商品房樓盤汽車加油站的存在對(duì)于購(gòu)房決策的影響度58%58%67%26%影響很大，完全不會(huì)考慮購(gòu)買該樓盤的商品房影響較大，但會(huì)購(gòu)買該樓盤離加油站較近位置的商品房影響較小，如果商品房合適，即使離加油站位置很近也會(huì)購(gòu)買完全沒有影響，我會(huì)無視它的存在 機(jī)遇（ O） ，土地出讓金上調(diào)； 20 年控規(guī) 中“兩 軸 兩 帶 ”的規(guī)劃令區(qū)域向好； 壩頭路改造 ， 現(xiàn)有壩頭橋拆除重建 ； 建設(shè)； 、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，區(qū)域環(huán)境向好； ，加建跨越運(yùn)河的橋梁； ； ，商業(yè)部分處理得當(dāng)可借勢(shì)發(fā)展； 啟用， 運(yùn)河流域水污染 逐步得到 控制 。 原汁原味的改造 全國(guó)大大小小的城鎮(zhèn)都在實(shí)施拆遷和重建 ， 問題在于，舊的拆掉了，新的在哪里？新的是什么？如果在巨大的物質(zhì)廢墟上，我們重建的是一座物質(zhì)雖然華美，但卻是一座無言的精神廢墟 。 三、主題概念 —— 傳承東莞人文基因 —— 什么是基因（ gene） 遺傳學(xué) 術(shù)語(yǔ)。 項(xiàng)目“萬科最近的一例是在去年年底， SOHO中國(guó)為了其項(xiàng)目 SOHO 尚都的熱身開賣，出版了概念樓書 《雜碎》 ， 在上海住交會(huì)兩天銷售 7 萬 多 元 。作品從“ 9 此策略的制定，體現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，為后續(xù)住宅開發(fā)提供了商業(yè)配套，商鋪的成功將加速撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也賦予了首期商業(yè)“只許成功不許失敗”的重要使命，商業(yè)贏則項(xiàng)目贏。 文化與地產(chǎn)的結(jié)盟正是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟的標(biāo)志，在各種文化地產(chǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)下 ， 文化形態(tài)從傳統(tǒng)向新型變更，但文化還將有更大的發(fā)展空間未釋放 。 因此，項(xiàng)目營(yíng)銷可借助歷史旅游資源的整合之機(jī)，借勢(shì) 可園 擴(kuò)建、 迎恩門城樓 、 蠔崗貝丘遺址 和 金鰲洲塔 等資源，通過 運(yùn)河這樣一條主軸將所有的“珍珠”串接為 一條 有機(jī)的 文化 生命鏈 ，從而快速 啟動(dòng)運(yùn)河板塊。 幾大項(xiàng)目將和萬江的可園一起，沿運(yùn)河兩岸形成一條集商貿(mào)、購(gòu)物、旅游、飲食于一體的沿河景觀帶。 運(yùn)河本身是一項(xiàng)凝聚了許多人心血和智慧的工程，一直都是東莞人的驕傲，依托運(yùn)河的記憶進(jìn)行傳播，賦予項(xiàng)目一份能夠引起共鳴的精神內(nèi)涵。同期，華南地區(qū)首家麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)超市開業(yè)，東莞成為當(dāng)時(shí)中國(guó)所有城市中唯一齊聚世界三大零售巨頭（沃爾瑪、家樂福、麥德龍）的城市，吉之島、百佳、國(guó)美、歐倍德、銅鑼灣、 華潤(rùn)萬佳、 順電、 天虹、好又多、海雅百貨、中華百貨、百安居??等等商業(yè)大鱷“扎堆”東莞，加上本土的天和百貨、美 佳超市、章業(yè)萬貨、嘉榮超市、華康電器、時(shí)尚電器、 美新電器 等商家，注定了東莞零售業(yè)未來經(jīng)營(yíng)中的貼身肉搏，而此季東莞已進(jìn)入 下半年大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐步冷卻的階段，地王廣場(chǎng) 也因招商原因向眾多中小投資者中收回分割出售的主力店商鋪， 雖未徹底撲滅眾多開發(fā)商以及投資客對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱情，但卻讓更多的人陷入了理性思考 。 以上調(diào)侃的話從一個(gè)側(cè)面反映出東莞商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)殘酷性，東莞不少商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)橹髁ι碳业娜蔽欢?躁動(dòng)不安。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)經(jīng)營(yíng)。 ⑵上河夢(mèng)工場(chǎng) (Upriver Dream Experience Block) “上河”取義意象同上，“夢(mèng)工場(chǎng)”本是 控制全球電影的好萊塢八大電影制片公司之一，斯皮爾伯格是創(chuàng)建人之一，這里將 “夢(mèng)工場(chǎng)”作為商業(yè)街區(qū)的后綴，寓意項(xiàng)目商業(yè)所蘊(yùn)涵的人文藝術(shù)氣息，同時(shí) 也象 好萊塢的 夢(mèng)工場(chǎng)一樣取得商業(yè)上的輝煌。運(yùn)河?xùn)| 1 號(hào)經(jīng)營(yíng)各類 餐飲業(yè)態(tài) ， 消費(fèi)者憑什么來這里消費(fèi)？給個(gè)理由先！萬科運(yùn)河?xùn)| 1 號(hào)的商業(yè)街區(qū) 看 一看， 成 為 來 東莞 非看不可的地方 ，“沒到過 萬科 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是 “ 經(jīng)營(yíng)客戶體驗(yàn) ” 。運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū)的各類 餐飲業(yè)態(tài) 以人 文作為基礎(chǔ)土壤，工業(yè)文明與商業(yè)文明的鏈接成就了這樣一個(gè) 人文 集散地 ， 萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū) 之 前，并無 很明確的 特定 消費(fèi) 目的，但是消費(fèi)者以愉快的心情“體驗(yàn)和探索”到了消費(fèi) 的目標(biāo)， 消費(fèi)者“三心二意”的消費(fèi)習(xí)慣從而得到了滿足， 商業(yè)街區(qū) 增添了疏緩和不期而遇的樂趣 ， 樂趣產(chǎn)生消費(fèi)的無限可能，刺激循環(huán)消費(fèi)無數(shù)！ 建筑成為 體驗(yàn)探索 的場(chǎng)所。 迪斯尼賣什么東東？它不賣物質(zhì)產(chǎn)品，迪斯尼只提供快樂，供人們消費(fèi)快樂、體驗(yàn)快樂，人們?cè)敢鉃榭鞓犯陡嗟腻X，快樂就是無窮的消費(fèi)力 ！但是快樂并不是迪斯尼生產(chǎn)的，快樂是一種體驗(yàn)，迪斯尼創(chuàng)造了讓你體驗(yàn)快樂的環(huán)境。 因此，我們對(duì) 萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)所在，有兩層含義所在：人文商業(yè)與體驗(yàn)商業(yè)兩種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的集 合體。 ⑶候補(bǔ)性社區(qū)商業(yè) 由光碟書吧店、美容美發(fā)沙龍、 鮮花店 、 干洗店、彩擴(kuò)店、房屋中介 、 兒童游樂天地 等組成的 社區(qū)生活館 ，主要服務(wù)于社區(qū)業(yè)主。月 90130m，面寬 5米，進(jìn)深20m，層高 6m 3年返租 /㎡ 三、 業(yè)態(tài)業(yè)種建議 在目前運(yùn)河商業(yè)每況愈下的頹勢(shì)下，運(yùn)河商業(yè)出路何在？ 常規(guī)業(yè)態(tài)梳理 ⑴ 餐飲業(yè)態(tài) 家常菜為主 ， 定位為普通工薪階層，菜單和菜式大眾化 ， 價(jià)格較低 ， 上菜速度快 ； 滿足快節(jié)奏生活 ， 可分為中式快餐和西式快餐 ； 滿足商務(wù)宴請(qǐng)需要 ， 也可分為中式正餐和西式正餐 ； 張揚(yáng)個(gè)性 ，滿足 人們求新、求異的心態(tài) ， 或懷舊、或浪漫、或運(yùn)動(dòng)、或冷酷、或激情，成為白領(lǐng)階層聚會(huì)交友放松消遣的絕佳場(chǎng)所 ； 根據(jù)喜好，對(duì)所有的菜品自由選擇，隨意享用 ； 浪漫輕松 ， 菜品很少 ， 以經(jīng)營(yíng)飲料、點(diǎn)心、小吃、零食為主，主要以休閑環(huán)境為賣點(diǎn) ； 餐飲娛樂相結(jié)合 ， 多彩的視聽享受賦予餐廳更廣泛的內(nèi)涵 ，往往 一張門票包含餐飲、音樂、舞蹈、表演的所有服務(wù)項(xiàng)目 ； ⑵零售業(yè)業(yè)態(tài) 太平洋百貨、 SOGO 崇光 百貨、西武百貨、連卡佛百貨、巴黎春天百貨、來雅百貨、新世界百貨、紫荊城百貨等等； 沃爾瑪、家樂福、萬佳、好又多、百佳、新一佳、美佳、華聯(lián)、聯(lián)華、普爾斯馬特、華潤(rùn)、民潤(rùn)、易初蓮花等等； 71羅森、 OK、 BP、快客、美宜佳等等； 麥德龍、正大萬客隆等； 宜家、 OBI、 百安居 、 吉盛偉邦 、 國(guó)美 、蘇寧、順電、美信、海王星辰、中域電訊、協(xié)亨電訊、迪信通電訊等等； 卡地亞、江詩(shī)丹頓、 帝舵、 路易威登、 塞露迪、 周大福、 周生生 、 萊爾斯丹 、爵根仕 、阿瑪尼、 登喜路 、 杰尼亞 、道蒙等等 ； 華潤(rùn)萬象城、金源燕莎購(gòu)物中心、 SM 城市廣場(chǎng)、華南 MALL、正佳廣場(chǎng)、中信城市廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)等等； 篩選具有獨(dú)特、差異化競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài) ⑴ 餐飲業(yè)態(tài) 基于之前的各類分析，我們知道餐飲業(yè)態(tài)在東莞是最具旺場(chǎng)生命力和活力的業(yè)態(tài)，而具體選擇的餐飲業(yè)態(tài)，則需考慮 能與就近的餐飲商圈形成 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。 而作為受宏觀調(diào)整影響較小的社區(qū)商鋪，其投資四平八穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)較低，投資價(jià)值與社區(qū)規(guī)模的大小息息相關(guān)，將成為繼兩三年前商業(yè)步行街投資熱、去年購(gòu)物中心商鋪投資熱之后的另一主流投資選擇。 2020 年， 在 各大 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目各種 營(yíng)銷 手段的營(yíng)造下 ，東莞 商業(yè)地產(chǎn)走過了 激情澎湃 的繁榮 階段。 美食街的經(jīng)營(yíng)是南城富民步行街最興旺的部分，主要消費(fèi)群分布于南城、萬江及周邊工業(yè)區(qū)的中等收入者，主要口味鎖定川湘粵，大排檔經(jīng)營(yíng)形式較多，相對(duì)檔次較低。 附錄 b： 南城打造沿河商業(yè)旅游帶 東莞運(yùn)河兩岸一直是商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)、具有文化氣息的地方，但需要把商業(yè)和旅游進(jìn)一步 重新整合。運(yùn)河治理需要時(shí)間來?yè)?dān)當(dāng)證言人，只不過沒有人們預(yù)期想象的那樣見效迅速。目前，住宅已較成功地將文化與地產(chǎn)融入一體，從建筑到營(yíng)銷到社區(qū)文化 ， 文化在地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)根深蒂固 ，也 印證了地產(chǎn)與文化結(jié)合的巨大影響力。把客村街翻譯成英文是 Stranger’ sStreet，就是“陌生人的街道” —— 大家都生活 在路上，遷移人群遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，這是一個(gè)異鄉(xiāng)人時(shí)代。 ◇《厚街》 2001年到 2020年，廣州攝影記者周浩與妻子吉江紅共同拍攝制作紀(jì)錄片《厚街》。 ⑵感動(dòng)，溝通力，震撼力 以 簡(jiǎn)約清新 的廣告 創(chuàng)意 ， 出奇制勝的 廣告形式，讓人在“心理不設(shè)防”之時(shí)主動(dòng)接受廣告訴求，達(dá)到既 叫好 又 叫座 的效果。傳授知識(shí)，有選擇地繼承，并將其發(fā)揚(yáng)光大；創(chuàng)新，從本質(zhì)上說，就是拋開舊的，創(chuàng)造新的，是開拓與突破，是 在吸收借鑒的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出新的形式 。 有回憶的建筑，有思想的街區(qū) 項(xiàng)目與 特殊年代 的 特殊記憶有關(guān) ，那 是一個(gè)理想主 義盛行的年代，是 “ 激情燃燒的歲月 ” ， 中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程和狂熱的理想主義同步發(fā)生 。 萬科 抽樣方法：系統(tǒng)抽隨機(jī)樣方法。墓葬中出土了兩具珠江三角洲迄今保存最為完整的古人類遺骸，蠔崗貝丘遺址因此被專家譽(yù)為 “ 珠江三角洲第一村 ” 。 該宗祠始建于明朝嘉靖二十年（ 1541）。 為了增加農(nóng)民收入，東莞市曾經(jīng)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民養(yǎng)豬。古塔始建于明朝 1597 年，合尖于天啟四年（ 1624 年），歷時(shí) 27 年?？蓤@的第二大特點(diǎn)是：雅意文風(fēng)。外地購(gòu)房人群逐漸增加，房?jī)r(jià)提升不會(huì)太快，應(yīng)該是穩(wěn)步上升； 政府加大市政建設(shè)的投入，改善城市環(huán)境，逐漸增加了區(qū)域投資價(jià)值，從而也提高了土地本身的價(jià)值 ， 土地