【正文】 活配套 相對欠缺，需要我們進(jìn)行相應(yīng)的配套建設(shè)。 (3) 時機(jī)欠佳 在中央政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，進(jìn)場搞房地產(chǎn)，投資有風(fēng)險。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這樣一方面要求總投資資金量大，增加了投資風(fēng)險；另一方面開發(fā)面積大，對市場的承受力必須認(rèn)真研究。 因此用較低價格拿到此地塊成為可能。 (T) (1) 許昌 市現(xiàn)有樓盤對本項目的影響 據(jù) 了解 ，目前 許昌 市很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 待隨著異地及省會開發(fā)商的進(jìn)入，以及本土開發(fā)商開發(fā)實力的整合升級，大項目、中高檔樓盤在未來幾年必將大量涌向，對我項目形成競爭。在老城區(qū)由于存在硬件可改變性、發(fā)展前景 較差的 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 28 情況，而且拆遷也存在有比較大的難度，開發(fā)商更傾向于在新區(qū)開發(fā) ，東擴(kuò)北移 。 目前尚無能與我項目形成直面競爭的大盤，但未來幾年內(nèi)，隨著城北板塊的日漸成熟，實力開發(fā)商和實力大盤將會涌入，與我項目形成競爭！ 八 項目定位及開發(fā)模式 定位 ： 許昌 市 “ 城中城 ” ? 許昌 市 處于鄭州南部 ， 距離鄭州較近，雖然城市發(fā)展迅速，但較之鄭州，仍然缺乏 有水準(zhǔn)的購物、休閑消費中心，導(dǎo)致現(xiàn)在 許昌 市居民生活環(huán)境 與同類城市相比 有一定差距。本項目位于 許昌和長葛的中間位置 ，是尚未開發(fā)的黃金地帶。根據(jù) 許昌市 作為“ 中原 城市圈”發(fā)展規(guī)劃中的重要生態(tài)旅游城市和文化城市 的發(fā)展方向。 “ 潩 水河畔”的南部板塊 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 29 普通住宅、 中高檔住宅 、低密度住宅 ， 建成中原地區(qū)一流的宜居家園 環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、文化底蘊深厚、交通便利、住宅種類齊全。密布的河道、湖泊、小溪、池塘，使缺水的北方其它城市更是無可比擬。 “ 潩 水河畔”的中部板塊 ， 打造中心商務(wù)區(qū)：會展中心、商務(wù)寫字樓 中州國際論壇成為世界著名論壇 中州論壇的主體設(shè)施、配套設(shè)施均處于國內(nèi)外領(lǐng)先 水平。旺盛的“人氣”，將使中州論壇成為高端的國際會議、休閑、度假、旅游的最佳區(qū)域，成為國內(nèi)外游客向往的地方。 梅花、荷花、竹子、桑樹等許昌的特色植物，既具有觀賞價值，同時也具有食用、藥用、保健等價值。 ? 建成以景觀小品為主的中華文化園區(qū)。如此眾多、系統(tǒng)的歷史事件、歷史人物、傳說、成語等景觀，可謂是一部生動、形象的歷史教科書， 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 使枯燥的歷史在這里變得鮮活起來。然而，游客到某一個地方旅游時，往往只能看到當(dāng)?shù)赜邢薜膸讉€景觀，并且門票昂貴。 “ 潩 水河畔”擁有 100 多個景觀并且都是免門票的。如此優(yōu)越的旅游條件，是其它任何城市都不可能作到的。因景點全為反映中華歷史文化的，也將吸引海外華僑的尋根游，并能讓喜愛中華文化的外國人前來游覽。 中醫(yī)是我國的國粹之一，具有 5000 年的歷史。唯有中醫(yī)能夠和西醫(yī)抗衡，延傳至今。 而 開發(fā)以華佗為代表的中醫(yī)文化，挖掘整理保健藥膳、長壽食品、五禽戲等，將會很好地保護(hù)、弘揚中華文化，提高民眾的健康、保健水平。 ? 創(chuàng)出新農(nóng)村建設(shè)的新模式。轉(zhuǎn)變身份后， 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 31 他們除了得到安置費外，還可以擁有新式樓房，在 “ 潩 水河畔” 內(nèi)的各個景點、單位就業(yè)，也可自己創(chuàng)辦第三產(chǎn)業(yè)。 位 A普通住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 22－ 35 職業(yè) 公司普通員工、此地拆遷居民、普通公務(wù)員、周邊轄區(qū)進(jìn)城務(wù)工人員 區(qū)域 許昌 市區(qū)和 長葛、禹州、鄢陵等 轄區(qū) 收入 月收入 1000－ 1800元 B中、高檔住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 35 職業(yè) 公司普通主管、個體經(jīng)營者、公務(wù)員、政府部門人員 、鈞瓷窯主、花卉商等 區(qū)域 許昌 市區(qū)和轄區(qū) 及周口、漯河、新鄭等周邊城市 收入 月收入 1800－ 3000元 C低密度住宅 分析要素 客戶層描述 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 32 年齡 30－ 50 職業(yè) 公司高級主管 、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 主要 許昌 市區(qū)包含家在 許昌， 人在外地工作人員 收入 月收入在 3000元以上 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 33 D中心商務(wù)區(qū) 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 投資群體： 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱 形收入人群 自用或投資：看好北區(qū)發(fā)展趨勢的企業(yè) 區(qū)域 許昌 市區(qū)及轄區(qū)來 許昌 做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 E旅游文化 中心 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 許昌市區(qū)、 轄區(qū) 、周邊城市及 來 許昌 做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 根據(jù)市場 情況分析， 許昌市 同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價格差異性較大。價格定位主要參照各板塊類似項目物業(yè)價格以及充分考慮了城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、土地供求等因素而制定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。 ? 相對于參照項目，本項目具有稀 缺的景觀優(yōu)勢，本項目同時兼具 水、湖、 園林 等不可多得的自然景觀。 自 2020年以來 許昌 市房地產(chǎn)發(fā)展飛速， 本項目定位為中高端產(chǎn)品，隨著配套的進(jìn)一步完善，板塊的逐步成熟， 房價將會持續(xù)上漲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為國家明令別墅類用地停止供應(yīng) 而今后幾年別墅用地也不會有大 的增加。 因此 認(rèn)為 3500元 /平方米的價格是極為保守的估價。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 38 九 項目開發(fā)與銷售計劃 本項目共計 8000畝，擬建設(shè)面積如表所示： 房屋類型 土地面積（畝） 容積率 擬建設(shè)面積（平方米） 一期 507 不詳 不詳 300 不詳 不詳 二期 不詳 不詳 不詳 三期 不詳 不詳 不詳 由于項目龐大，擬分 3期開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度如表所示，第一個開發(fā)周期 開發(fā)體量較小， 但是 因為第一個開發(fā)期相對要建設(shè)售樓部等包含一些不可預(yù)測因素，開發(fā)周期預(yù)計為 18個月，其余每個開發(fā)周期為 22個月，在第一個開發(fā)期結(jié)束前 2個月，開始第二個開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為 18個月 圖 91 項目開發(fā)進(jìn)度圖 時間 開發(fā)期 2020 2020 2020 2020 2020 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一 期 二期 三期 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 39 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 40 與項目開發(fā)進(jìn)度相對應(yīng)，在第一個開發(fā)期銷售中心建設(shè)完畢，工作人員正式進(jìn)駐，開始銷售工作的前期醞釀，在至第二個開發(fā)期開始 2個月結(jié)束第一期的銷售工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目實際僅需第一期和第二期兩次投資 ，即可事項資金流轉(zhuǎn) ： 第一期投資共計： 萬元 第一期投資為整個項目的土地定金、第一期工程所用土地費用、第一期開發(fā)成本費用 1 全部土地余款要交付 2 補足一期開發(fā)所欠全部費用 3 二期建安成本，二期推廣銷售成本 共計： 因從第一期銷售開始有部分銷售收入可以轉(zhuǎn)為投資 , 我們將投資額鎖定，將建設(shè)成本和價格（住宅、商業(yè)用房）作為不確定因素 ，對本項目的銷售利潤率進(jìn)行敏感性分析， 根據(jù)經(jīng)驗判斷， 銷售利潤率對銷售價格變化最為敏感，其次時建設(shè)成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大宗土地可能會在土地交易中產(chǎn)生糾紛或者遺 留問題。 對策分析：根據(jù)多項綜合指標(biāo)及對國內(nèi) 二 線、 三 線、同級城市的房地產(chǎn)指數(shù)分析，既使房價不再上漲，但 許昌 市和同級城市的房地產(chǎn)差價明顯，仍然會有很大提升空間。 三、地塊面積大，開發(fā)周期長，可能會存在部分土地暫時閑置，目前政府規(guī)定閑置兩年以上土地要被政府收回 對策分析 :大力投入銷售，迅速實現(xiàn) 回 款，加快開發(fā)進(jìn)度 四、開發(fā)周期長，近階段政府一直在對房地產(chǎn)市場調(diào)整， 相對鄭州等 省會城市，許昌調(diào)控執(zhí)行力度較弱，但在近期內(nèi)，調(diào)控是否會加劇，難以預(yù)測，因此可能會對開發(fā)造成相應(yīng)影響！ 一、 許昌 政府職能部門專業(yè)化水平和管理水平較低，特別是開放意識淡薄，投資環(huán)境較發(fā)達(dá)地區(qū)差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、如果更換政府領(lǐng)導(dǎo)對本項 目會產(chǎn)生一定影響。 三、目前 許昌 整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 仍然 較差，在 中原城市圈 中經(jīng)濟(jì)總量 中名次并不靠前 對策分析：雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 弱 ，但是各項發(fā)展指標(biāo)均要高出城市圈城市發(fā)展的平均水平，增長速度很快，在近幾年內(nèi)就要和同類城市相持平。 五、城市定位為生態(tài)休閑旅游城市和 文化城市 ，但除自然景觀可達(dá)標(biāo)外，目前的城市規(guī)劃建設(shè)檔次低，城區(qū)的規(guī)劃調(diào)查和新規(guī)劃的實施任務(wù)量大，需較長的時間才能達(dá)到城市的規(guī)劃定位。 六、雖然目前 許昌 具有生活小區(qū)環(huán)境的中檔以上住房極少，但由單位和 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 47 個人開發(fā)的陳舊住宅和低檔住宅多，外來人口 不多，常住人口購房需求不迫切。 一、 土地 體 量大 ， 加上文化園、 中州論壇 商務(wù)會展中心等 ，開發(fā)難度大 對策分析：分期開發(fā)土地，各土地規(guī)劃內(nèi)容不同，不存在同質(zhì)化現(xiàn)象。另將來銷售中可根據(jù)實際情況靈活處理，在公司開發(fā)兼顧不了或者覺得難度大的時候小宗土地轉(zhuǎn)手也很方便。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 48 十三 項目戰(zhàn)略意義 經(jīng)過 以上分析以及 在充分考慮 許昌市 城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃動態(tài)、城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、城市重大事件等因素并進(jìn)行認(rèn)真分析后認(rèn)為： 1 投資 許昌 城市 北區(qū) 區(qū)建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義。 3 這是公司獲取巨大收益的一個重大契機(jī)。最近國家一系列調(diào)控動作以及國土資源部的三令五申都表明土地愈來愈成為稀缺資源。 6 就中國的中小等城市而言， 許昌 商品住宅的性價比 較 高，是不可多的一個投資機(jī)會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 許昌 房地產(chǎn)市場已 進(jìn)入 快速發(fā)展階段 ? 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 ? 本項目開發(fā)期 投資回報高。