多層項目住宅定價方法(23頁)-公寓住宅-文庫吧
2025-07-10 18:42 本頁面
【正文】 元 /㎡ ；小 高層均價 2077元 /㎡。一、二層差價 100 元 /㎡，二、三層差價 30 元 /㎡，水平差價 3070 元 /㎡，東西兩頭差價因景觀而異。 附： 金山明星（多層） 9 號樓價格表 中國最大管理資源中心 房號 (東頭 ) 單價 房號 (中間 ) 單價 房號 (西頭 ) 單價 101 2076 102 2044 104 2209 201 2178 202 2107 204 2271 301 2200 302 2169 304 2334 401 2200 402 2169 404 2334 501 2200 502 2169 504 2334 601(復式 ) 2159 602 2128 604 2293 注 :9 號樓西向朝中央花園 ,東向朝加油站 ,所以差價大 . 四、價格定位原則 隨行就市定價法， 首先應對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本 項目在當前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準價。 （一）項目價值要素分析 舒適要素 戶型 針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設計側重住家的舒適性。 配 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設施齊全，游泳池、健身房、棋 中國最大管理資源中心 套 會所 牌室、文化娛樂等設施配備恰當。 環(huán)境 規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲 得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 便利要素 出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經過項目，有充足的停車位。 生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼兒園、小學、中學距離適中，教育質量較好。 健康衛(wèi)生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風良好。 景觀要素 外景觀 山景、水景、公園、綠地 內景觀 建筑立面、廣場、小品、綠藝 院內景觀 私家花園、空中花園、門前環(huán)藝 品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。 物業(yè)管理要素 安全 防火、防盜、交通安全，各項措施周密 服務 日常服務、家政服務、酒點式服務 文化氛 特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 中國最大管理資源中心 圍 （二）項目價值要素綜合評價表 類比 項目 均 價 (元/M2) 品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要 素 本 案 可實現(xiàn)度 金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳園 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江明珠 2700 – – – – – 0 – 北京金山 2500 – – – – – 0 – 濱江麗景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2020 0 0 0 + – – – 中國最大管理資源中心 福光遠東花 園 1750 + + – + + 0 + 備 注 +為本案高于類比項目， 0 為相當于類比項目， ﹣ 為低于類比項 目。 根據對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合素質： 高于 福光遠東花園 相當于 金山碧水三期 低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實現(xiàn)價值為 1830 元 /M2，將會有比較適合的回報率與回報周期。 五、單元價格調整方案 由于房地產商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意 支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基準價格之后，還需要對各個單元進行價格調整。 調整系數(shù) =調整價格247。基準價 （一）價格調整系數(shù) 根據各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用 位置系數(shù) 表示： 樓號 7 11 1 1 14 系數(shù) +0 +2 +1 ﹣ 1 ﹣ 2 說明 7樓南向雖然有 30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置 8樓北向有 30 米樓間距，南向最大有 27 米樓間距，又位于兩個主題花園之間， 9樓有 主題花園，同時東西兩頭無建11樓一層只有四個單元，因此 10樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和 1 13位置相對靠后，離主入口約有 150 米的距離。 14 樓因位于社區(qū)最角
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