【正文】 受控 識(shí) 別過(guò)程及關(guān)鍵活動(dòng)，分析各過(guò)程的相互關(guān)系及作用，建立標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)在事前、事中、事后進(jìn)行檢查，糾正偏差，對(duì)過(guò)程實(shí)行前饋、實(shí)時(shí)、反饋控制是物業(yè)管理質(zhì)量控制的基本原理。 1123 處專(zhuān)業(yè)班組負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)信息反饋及處理意見(jiàn)的具體實(shí)施。禮貌道別，在該客戶(hù)走出服務(wù)中心大門(mén)后方可坐下。 ②看見(jiàn)客戶(hù)進(jìn)入服務(wù)中心時(shí)，所有暫無(wú)接待工作的員工都應(yīng)起立，向客戶(hù)問(wèn)好致意；有接待工作的員工則可點(diǎn)頭微笑致意。 保安服務(wù)采用半軍事化管理與人性化服務(wù)相結(jié)合的模式。 根據(jù)設(shè)備故障模式，對(duì)符合磨損規(guī)律故障模式的設(shè)備，如電梯、水泵、中央空調(diào)冷水機(jī)組等做定期三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。鴻嘉物業(yè)管理有限公司將在風(fēng)景 70 建立物業(yè)管理處，安排一位具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任管理處經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)管理工作。 管理處經(jīng)理值班宿舍一間，面積 15 M2左右。 管理處主任辦公室一間，面積 20 平方米左右，緊靠服務(wù)中心辦公室或設(shè)在服務(wù)中心辦公室內(nèi)。 1985/1/1試行。 房屋修繕工程施工管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1 試行。 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（ CJ1386） :城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB 5022295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 323 二、特約服務(wù)內(nèi)容： （一）、有償服務(wù) 代訂機(jī)票、火車(chē)票； 商務(wù)服務(wù)（打字、復(fù)印、過(guò)膠、收發(fā)傳真、收發(fā) Email）； 接送飛機(jī)、火（汽）車(chē)服務(wù)； 代叫出租車(chē)、汽車(chē)出租服務(wù)； 戶(hù)內(nèi)維修服務(wù)（只收成本和人工費(fèi)）； 代辦 EMS 特快專(zhuān)遞服務(wù)（按國(guó)家特快專(zhuān)遞局規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）。 223 第二章 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位 一、常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍： （一）、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 四、規(guī)模及使用特點(diǎn) 風(fēng)景 70 占地面積 7500 m2，總建筑面積約 32020m2，綠化率 35%，建筑高度22 層，地下一層是車(chē)庫(kù)和設(shè)備房，地上 1— 3 層為商場(chǎng)， 4— 5 層為寫(xiě)字間， 6 層以上是住宅。周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公園、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、健身俱樂(lè)部、休閑餐廳、酒店等配套設(shè)施齊 全，步行 5— 10 分鐘均可到達(dá)。 123 第一章 風(fēng)景 70 物業(yè)特點(diǎn)分析 一、物業(yè)類(lèi)型特點(diǎn) 風(fēng)景 70 包含商場(chǎng)、寫(xiě)字間、住宅等多種類(lèi)型物業(yè)，由于各種物業(yè)特點(diǎn)及營(yíng)運(yùn)時(shí)間不同，對(duì)大廈設(shè)備開(kāi)啟及人員配置有較大影響。 二、地理位置特點(diǎn) 風(fēng)景 70 位于淄博繁華商業(yè)街 —— 華光路中段，地處齊王府文化廣場(chǎng)與農(nóng)業(yè)銀行之間，東鄰淄博市地標(biāo)性建筑 —— 廣電大廈，西有大型便民超市 —— 大福源。住宅部分公開(kāi)向外發(fā)售，商場(chǎng)對(duì)外招商，寫(xiě)字間為鴻嘉集團(tuán)公司留作自用，地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬鴻嘉置業(yè)公司。管理處將配備 28 人，在物業(yè)接管移交以后，物業(yè)公司力爭(zhēng)通過(guò)一段時(shí)間的管理運(yùn)作，使物業(yè)管理品牌與風(fēng)景 70的品牌相匹配，擴(kuò)大風(fēng)景 70 的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤(pán)的招商和銷(xiāo)售，使大廈物業(yè)保值增值，在同時(shí)期同檔次物業(yè)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使風(fēng)景 70 成為淄博一流的商場(chǎng)和住宅。 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗(yàn)收 物業(yè)管理成本分析及測(cè)算 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置 選派物業(yè)管理處經(jīng)理 人員培訓(xùn)（理論、實(shí)操、軍事訓(xùn)練及銷(xiāo)售人員的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)） 重點(diǎn)階段專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo) （二）日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 公共秩序管理 消防管理 車(chē)輛疏導(dǎo) 定期舉行 社區(qū)文化活動(dòng) 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) （三）、日常物業(yè)管理服務(wù)范圍： 寫(xiě)字間部分以每間辦公室的戶(hù)門(mén)為界 商場(chǎng)部分以進(jìn)入商場(chǎng)的入口為界 住宅部分以每戶(hù)的戶(hù)門(mén)為界 以上區(qū)域的劃分，戶(hù)門(mén)或入口以?xún)?nèi)區(qū)域由業(yè)主（用戶(hù)）自行管理，以外區(qū)域由物業(yè)公司進(jìn)行管理。對(duì)風(fēng)景 70 的物業(yè)管理我司均按以下標(biāo)準(zhǔn)中 的最高要求執(zhí)行。 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ ZBP 3000190）：建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ 6295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批 準(zhǔn)。 管理處經(jīng)理 （ 1名） 客服主管 （ 1名） 工程主管 （ 1名） 護(hù)衛(wèi)主管 （ 1名） 財(cái)務(wù) （和公司共用） 大堂崗（ 3名） 車(chē)庫(kù)道口崗（ 3名） 外圍巡邏崗（ 3名） 樓層巡邏崗（ 3名） 車(chē)庫(kù)巡邏崗（ 3名） 電工（ 3名） 水工（ 1名） 綠化工（ 1名） 清潔工（ 4名） 723 第五章 管理處物資裝備配置方案 一、物業(yè)管理用房 物業(yè)服務(wù)中心辦公室一間，面積 50 平方米左右，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間。 保安宿舍三間，每間 25 M2左右，宿舍附近應(yīng)設(shè)有衛(wèi)生間和洗漱間。風(fēng)景 70 為多元化產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，鴻嘉物業(yè)公司將對(duì)風(fēng)景 70 實(shí)行全委管理，物業(yè)管理的范圍，按第二章一（二）的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行劃分。 維修模式為：三級(jí)保養(yǎng)制與計(jì)劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式。 業(yè)主室內(nèi)維修、特約服務(wù)采用酒店式、一站式服務(wù)模式。 （一） 工作流程 設(shè)備保養(yǎng)、檢修流程 no yes no yes 管理處制訂保養(yǎng)計(jì)劃 公司審批 管理處進(jìn)行實(shí)施，填寫(xiě) 記錄 資料整理歸檔 返工 填寫(xiě)驗(yàn)收單 管理處工程主管檢查 1023 室內(nèi)維修工作流程圖 難度大 一般維修