【正文】 123 第一章 風(fēng)景 70 物業(yè)特點(diǎn)分析 一、物業(yè)類型特點(diǎn) 風(fēng)景 70 包含商場(chǎng)、寫字間、住宅等多種類型物業(yè)，由于各種物業(yè)特點(diǎn)及營運(yùn)時(shí)間不同，對(duì)大廈設(shè)備開啟及人員配置有較大影響。 不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容和要求。在風(fēng)景 70 中，以商場(chǎng)、寫字間、住宅為物業(yè)管理重點(diǎn)。 二、地理位置特點(diǎn) 風(fēng)景 70 位于淄博繁華商業(yè)街 —— 華光路中段，地處齊王府文化廣場(chǎng)與農(nóng)業(yè)銀行之間，東鄰淄博市地標(biāo)性建筑 —— 廣電大廈，西有大型便民超市 —— 大福源。周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公園、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、健身俱樂部、休閑餐廳、酒店等配套設(shè)施齊 全，步行 5— 10 分鐘均可到達(dá)。 3 7 9 12125 路公交車均從門前經(jīng)過，交通便利。 三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn) 風(fēng)景 70 由山東鴻嘉置業(yè)公司開發(fā)，是多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)。住宅部分公開向外發(fā)售，商場(chǎng)對(duì)外招商，寫字間為鴻嘉集團(tuán)公司留作自用，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬鴻嘉置業(yè)公司。 四、規(guī)模及使用特點(diǎn) 風(fēng)景 70 占地面積 7500 m2，總建筑面積約 32020m2，綠化率 35%，建筑高度22 層，地下一層是車庫和設(shè)備房，地上 1— 3 層為商場(chǎng)， 4— 5 層為寫字間， 6 層以上是住宅。用戶多樣化，各種類型物業(yè)的工作時(shí)間各不相同，為節(jié)省能源 ，中央空調(diào)也會(huì)在每天的不同時(shí)間段采用不同的運(yùn)行方式。 風(fēng)景 70 管理處在開發(fā)商和物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，將建立一支高素質(zhì)隊(duì)伍，實(shí)行規(guī)范化管理，提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。管理處將配備 28 人，在物業(yè)接管移交以后，物業(yè)公司力爭(zhēng)通過一段時(shí)間的管理運(yùn)作，使物業(yè)管理品牌與風(fēng)景 70的品牌相匹配，擴(kuò)大風(fēng)景 70 的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的招商和銷售，使大廈物業(yè)保值增值，在同時(shí)期同檔次物業(yè)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使風(fēng)景 70 成為淄博一流的商場(chǎng)和住宅。 223 第二章 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位 一、常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍： （一）、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 可行性研究、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審閱，提出建議完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。 提出節(jié)能、環(huán)保及安全方面建議。 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗(yàn)收 物業(yè)管理成本分析及測(cè)算 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置 選派物業(yè)管理處經(jīng)理 人員培訓(xùn)（理論、實(shí)操、軍事訓(xùn)練及銷售人員的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)） 重點(diǎn)階段專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo) （二）日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 公共秩序管理 消防管理 車輛疏導(dǎo) 定期舉行 社區(qū)文化活動(dòng) 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) （三）、日常物業(yè)管理服務(wù)范圍： 寫字間部分以每間辦公室的戶門為界 商場(chǎng)部分以進(jìn)入商場(chǎng)的入口為界 住宅部分以每戶的戶門為界 以上區(qū)域的劃分，戶門或入口以內(nèi)區(qū)域由業(yè)主（用戶）自行管理，以外區(qū)域由物業(yè)公司進(jìn)行管理。 323 二、特約服務(wù)內(nèi)容： （一）、有償服務(wù) 代訂機(jī)票、火車票； 商務(wù)服務(wù)（打字、復(fù)印、過膠、收發(fā)傳真、收發(fā) Email）； 接送飛機(jī)、火（汽）車服務(wù)； 代叫出租車、汽車出租服務(wù)； 戶內(nèi)維修服務(wù)（只收成本和人工費(fèi)）； 代辦 EMS 特快專遞服務(wù)（按國家特快專遞局規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）。 辦公區(qū)域綠化美化服務(wù)； 客戶委托的其它服務(wù)。 （二）、無償服務(wù)項(xiàng)目 代訂報(bào)刊、日常收發(fā)服務(wù)； 代購鮮花服務(wù)； 小維修工具箱出借服務(wù)； 代訂酒店客房服務(wù)； 客戶生日恭賀、代訂生日蛋糕服務(wù)； 搬用車出借服務(wù)； 代付各種公用事業(yè)費(fèi)服務(wù)； 接待外來參觀客人； 網(wǎng)絡(luò)客戶意見反饋與問題求救； 1 軟件下載； 1 網(wǎng)上公共信息查詢； 三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 我司提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，首先依據(jù)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，國家無標(biāo)準(zhǔn)的，依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)無標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)風(fēng)景 70 的物業(yè)管理我司均按以下標(biāo)準(zhǔn)中 的最高要求執(zhí)行。 國家標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB 5022295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ300～ 30588） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（ GB501509 501689 501699 423 501709 501719 501729 5018293）：建設(shè)部批準(zhǔn)。 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（ ZBP 3000190）：建設(shè)部批準(zhǔn)。 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（ CJ1386） :城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 房屋完損等 級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1 試行。 房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1 試行。 房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1 試行。 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ 6295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕工程施工管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1試行。 民用房屋修繕工程施工規(guī)程（ CJJ/T5393） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批 準(zhǔn)。 1985/1/1試行。 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 1全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn) 鴻嘉物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01001） 儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01002） 服務(wù)中心工作標(biāo)準(zhǔn)（ WI/FW01003） 安全護(hù)衛(wèi)工作標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01004～ 07） 安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01008） 花工工作標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01009） 綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01010） 清潔工作標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01011） 清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （ WI/FW01012） 維修工作標(biāo)準(zhǔn)（ WI/FW01013） 1維修工作檢查標(biāo)準(zhǔn)（ WI/FW01014） 523 第三章 管理目標(biāo)、指標(biāo) 一、管理目標(biāo) 乙方接管本物業(yè)后，即按照 ISO9001 國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)管理，務(wù)求使大廈的物業(yè)管理工作日趨規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化， 并使大廈符合國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。 二、 分項(xiàng)指標(biāo) 1. 房屋完好率 100% 2. 管理費(fèi)收繳率 95% 3. 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 4. 消防設(shè)施、設(shè)備完好率 98% 5. 綠化完好率 ≥ 95% 6. 道路完好率 98% 7. 大廈公共照明亮燈率 ≥ 90% 8. 衛(wèi)生保潔 率