【正文】 證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。（1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。（3） 管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。（3） 總公司實施不定期巡檢。三、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。我們將通過建筑監(jiān)管機關(guān)——城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。（2） 經(jīng)濟手段。業(yè)戶裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。（3） 提供有償上門維修服務(wù)項目。我們采取的便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。1. 綜合物業(yè)管理費；2. 水電周轉(zhuǎn)金；3. 其它代收費用（如二次裝修垃圾清運費）。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對「 」充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合「 」的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把「 」建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達(dá)到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。保安部職責(zé)范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方?？v向之間，操作員工對助理負(fù)責(zé)，助理對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。五、管理措施在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施：1． 實施高素質(zhì)人才隊伍，加強培訓(xùn)、動態(tài)管理；2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù)；3． 對整個小區(qū)全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)，規(guī)范管理；4． 實施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制；5． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，做到萬無一失；6． 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀(jì)律與指令加以解決。⑷ 激勵、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責(zé)任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下：（一）計劃目標(biāo)管理 根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將「 」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時的嚴(yán)密保安服務(wù)，實施人防、物防與技防的相結(jié)合。（二）（三） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 入住裝修管理：「 」是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時就對其進(jìn)行宣傳培訓(xùn)，并填寫裝修申請表?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉诙? 物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。雅園公寓物業(yè)管理方案目 錄前言第一部分 物業(yè)公司簡介第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制、管理措施一、 服務(wù)理念二、 方針三、 內(nèi)容四、 管理運作機制五、 管理措施第三部分 管理經(jīng)營機構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、 管理經(jīng)營機構(gòu)框架二、 人員編制計劃三、 管理服務(wù)目標(biāo)第四部分 日常物業(yè)管理運作一、 前期介入階段的管理二、 入住裝修階段的管理三、 常規(guī)管理運作階段的管理（一）管理處內(nèi)部運作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分 物業(yè)管理制度一、 公司辦公室工作二、 公司物業(yè)部管理工作三、 物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理四、 機電設(shè)備管理五、 房屋管理六、 治安、保衛(wèi)七、 小區(qū)清潔八、 園林綠化九、 車輛管理十、 維修、養(yǎng)護(hù)十一、 消防、安全十二、 社區(qū)文化十三、 物業(yè)接管、入住＊ 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米,員工 多人，其中管理、技術(shù)人員 %以上具有大中專學(xué)歷。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)——考核——淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。以“管理職能