【正文】 反饋。 11. 完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。愛護公物及崗位上的各種設(shè)備。 6. 巡查小區(qū)各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間 、設(shè)備間、消防間、配電間等有無異常情況。 10. 消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運行是否正常。 13. 完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。愛護公物及崗位上的各種設(shè)備。 7. 督促駕駛員熄火關(guān)機、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙，關(guān)鎖車門和車窗玻璃，保管好物品。 10. 管理好停車場交通安全秩序，確保車道通暢。 2. 做好本班各種質(zhì)量登記處的記錄．反饋。 6. 重要機房嚴格遵守門禁制度，保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔。 10. 堅持修舊利廢，控制能源降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。 第十一節(jié) 管理處水 工崗位職責 1. 直接上級：項目經(jīng)理。 12. 講文明，有禮貌，接受監(jiān)督，業(yè)主投訴立即解決，重大問題立即向上級報告。 8. 積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。 4. 堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主服務(wù)。禁止在場內(nèi)修理汽車、加放汽油，嚴禁在場內(nèi)有吸煙 等違規(guī)行為。 8. 加強停車場巡邏，看護場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及時查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護現(xiàn)場并立即上報。 5. 值班時不得擅離職守，交班前必須抄號、交車，認真做好質(zhì)量記錄，按時交接班。 2. 做好各種質(zhì)量信息的反饋。 12. 嚴禁以任何形式向業(yè)主索要財物、小費。 8. 查看是否有可疑人員、可疑情況等，對在巡查中發(fā)現(xiàn)的重大情況或重大問題，必須立即上報，按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。 4. 對日常安全工作進行自檢。 2. 認真做好交接班質(zhì)量記錄，按時交接班。 10. 做好值班質(zhì)量記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔設(shè)備無故障。 6. 利用現(xiàn)有的通訊工具與各崗位進行信息溝通與交流，傳遞各類指令。 2. 正確操作和愛護監(jiān)控設(shè)備、消防報警、防盜報警設(shè)備及電梯監(jiān)控報警設(shè)備。 10. 督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。 6. 負責本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領(lǐng)導處理。 2. 定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作（服務(wù)）作出處理。 9. 負責接聽業(yè)主報修電話，認真做好記錄，迅速轉(zhuǎn)達相關(guān)部門，并及時對業(yè)主進行回訪。 5. 建立與業(yè)主密切友好的關(guān)系，熟悉小區(qū)業(yè)主情況，積極與業(yè)主交流、溝通，定期訪問業(yè)主。 第五節(jié) 管理處客服主管崗位職責 1. 直接上級：項目經(jīng)理。 7. 及時辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，管理銀行帳戶，月終應(yīng)及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對，并編制銀行余額調(diào)節(jié)表。 4. 對日常發(fā)生的現(xiàn)金、銀行業(yè)務(wù)要及時登記現(xiàn)金日記帳、銀行日記帳。 13. 完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 11. 編制管理處年、季、月度財務(wù)預(yù)算，組織編制公司財務(wù)會計報表和統(tǒng)計報告。 7. 按照公司費用開支標準和開支范圍，檢查各種費用開支，杜絕鋪 張浪費，堅持勤儉節(jié)約。 3. 負責編制財務(wù)預(yù)算，并檢查、監(jiān)督、落實計劃的執(zhí)行情況，按時做好月、季、年度的財務(wù)決算，編制報送有關(guān)的會計報表。 15. 制定員工的培訓計劃及其工作的考核和評估方案。 11. 協(xié)助管理處日常對內(nèi)、對外溝通、聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作，組織安排接待、參觀等公關(guān)活動。 7. 安排和布置各種會議，印發(fā)會議紀要，并負責檢查落實決議決定的執(zhí)行情況。 3. 督導員工自覺遵守管理處各項規(guī)章制度。 9. 代表管理處與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 6. 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系。 2. 在物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導下負責管理處全面工作，努力經(jīng)營好中南世紀城一期物業(yè)管理處。我司將嚴格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準后精打細算地使用維修基金，同時使用情 況及賬目要定期向業(yè)主匯報。同時加強管理，使綠化設(shè)施保持完好，并大力宣傳文明意識，使住戶珍惜愛護優(yōu)美的環(huán)境。我們將根據(jù)小區(qū)居住業(yè)主的特點，定期或不定期地邀請有關(guān)教師舉辦各類講座，還要與業(yè)主一起辦板報和宣傳欄 ，宣傳互助互幫、互敬互愛、見義勇為、熱心公益等中華好風尚，做到小區(qū)內(nèi)一年四季活動不斷。 ※ 求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 胸襟開闊，平等相待，和諧相處，正確對待不同生活習俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想，關(guān)心中南世紀城一期建設(shè)，愛護小區(qū)，積極參加社區(qū)活動。管理處盡心竭力，肝膽相照，極富人情味的經(jīng)營作風，將使廣大業(yè)主們感到最大便利和無限溫馨。在中南世紀城一期，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)，地理位置及周邊的配套設(shè)施情況，對業(yè)主調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗，充分考慮中南世紀城一期業(yè)主生活的每一細節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項目，切實提高中南世紀城一期業(yè)主的生活質(zhì)量。 法律手段 業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán)，對住宅裝修進行法制管理。 2 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修、施工，指定專職責任人，實施 “全過程 ”追蹤監(jiān)管。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。 為加大裝修宣傳培訓的力度，我們將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性。 第七節(jié) 裝修管理 為維護中南世紀城一期外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以小區(qū)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀為裝修工作的監(jiān)管重點，對業(yè)主裝修實施嚴格的管理。我司承諾業(yè)主對物業(yè)管理滿意率 95%以上。 2 公共服務(wù)費收支情況每半年以書面形式公布財務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會和使用人的監(jiān)督，同時將本年度收支決算報告，下半年度收支預(yù)算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。 內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，運用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對文件進行分級管理、分層使用。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。根據(jù)實際需要，中南世紀城一期的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 6 摩托車、自行車一律停放指定地點，其他地方不得亂停亂放。 1 園區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由管理處負責，接受交管部門指 導，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，管理處要積極配合 2 嚴禁機動車停放小區(qū)，所有業(yè)主車輛均須駛?cè)氲叵峦＼噹旎蛑付ǖ攸c。 3 綠化 我們接手管理后，將安排專業(yè)的綠化工進行養(yǎng)護和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無害蟲，修剪及時整齊美觀。 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： a) 進入小區(qū)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使。同時對貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范措施。 垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運出小區(qū)。每層放置統(tǒng)一的垃圾 桶，居民的生活垃圾上門收集，日產(chǎn)日清，及時清運，決不允許產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。 a) 經(jīng)公安機關(guān)鑒定屬于外來犯罪分子以非法手段進入小區(qū)進行盜竊或搶劫的； b) 經(jīng)我司和有關(guān)職能部門鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因素造成小區(qū)被盜或搶劫。我司已制定了詳盡的《小區(qū)突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》以及《刑事突發(fā)事件反映預(yù)案》，在預(yù)案中要求管理處全體員工增強對火警、火災(zāi)、刑事的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)及業(yè)主的人身安全。 1 與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時正常期采取不同的治安防范措施，確保地下停車場等重要 部位的安全。 重要設(shè)施采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門上鎖，防止投毒及水源二次污染事件的發(fā)生。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。運輸物資進入小區(qū)的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息（因為有智能化系統(tǒng)，所以可以取代），針對實際情況，合理規(guī)劃行車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證工作。護衛(wèi)員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行 10%淘汰制，保持護衛(wèi)員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》中規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。 1 公共設(shè)備、設(shè)施及場所的維修養(yǎng)護計劃 我們結(jié)合 君泰華府 一期各種公用設(shè)施的使用年限，制訂了公用設(shè)施日常維修方案和定期養(yǎng)護方案。 一、 君泰華府 一期各項管理指標承諾： 1 、 房屋完好率 98% 98% 2 、 房屋零修、急修及時率 98% 98% 3 、 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 修工程質(zhì)量回訪率 100% 地下停車場完好率 95% 95% 清潔保潔率 99% 99% 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1‰ 以下 1‰ 以下 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰ 以下 1‰ 以下 大型及重要機電設(shè)備完好率 95% 95% 火災(zāi)發(fā)生率 1‰ 以下 1‰ 以下 1 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 1 業(yè)主有效投訴率 2‰ 以下 2‰ 以下 1 業(yè)主投訴處理率 95% 95%1 投訴回訪率 95% 95%1 業(yè)主對物業(yè)管理滿意率 95% 95%1 綠化完好率 95% 95%1 化糞池、雨水井、污水井完好率 98%1 管理人員專業(yè)培訓合格率 80% 80% 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護，公共設(shè)施、 設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理 ， 設(shè)備管理和維護及房屋本體的維修養(yǎng)護是 君泰華府 一期物業(yè)管理的重要內(nèi)容，物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗，既保 障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。 二、 員工宿舍 在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證 24 小時職守在中南世紀城一期管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。 六 正常物管工作的開展 按照物業(yè)管理條例的內(nèi)容及相關(guān)規(guī)定進行管理。 四 開荒保潔 1. 對項目進行全面開荒保潔。 三 接管驗收 1. 參與建設(shè)單位報驗的工程項目竣工驗收活動。 第三節(jié) 工作計劃 根據(jù)本項目情況，擬定管理方式和管理運作流程，具體計劃如下： 一 前期介入 階段 1. 收集工程施工進度、計劃、設(shè)計圖紙資料，及時編目分類存檔使用。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 三、 信息反饋系統(tǒng) 信息也是資源，中南世紀城一期管理處的信息來源于執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和信息反饋渠道。 二、 運作程序系統(tǒng) 我們注重于整體設(shè)計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。 一、 組織系統(tǒng) 1 組織機構(gòu)（見下圖） 組織機構(gòu)圖說明： 從 君泰華府 一期內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，我們將在業(yè)主管理委員會的監(jiān)督和指導下實行公司領(lǐng)導下的主任負責制，這是一種垂直領(lǐng)導方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。 第三 、 開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。在 君泰華府 一期文化建設(shè)上，我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。 社區(qū)文化的總體目標：使 君泰華府 一期成為住宅文化的典范。 （ 6）、 嚴格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強工程監(jiān)管。 （ 3）、 建立 “管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員 ”的觀念，對不利于環(huán)保的行為及時予以制止。主要有以下內(nèi)容： （ 1）、 將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為中南世紀城一期發(fā)展的主導戰(zhàn)略。物防上采用圍墻、防盜裝 置等手段提高防范能力。我們準備設(shè)置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件。 設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。 2 建立優(yōu)美的環(huán)境。 公布空氣質(zhì)量周報。 我們的口號是： “住 君泰華府 ，享受輕松生活 ”。如：實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營，我們計劃在接管 君泰華府 一期物業(yè)管理工作后，在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶的日常生活需要，同時不斷提高管理處的綜合實力。這一措施不僅體現(xiàn)了對殘疾人的關(guān)愛，同時也會提高居民的文明意識。重點由以下幾點組成： 1 實施住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)（ DIS）工程。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 管理深度和廣度的做法 社會在進步、時代在發(fā)展。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認可和支持。 造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細描述。在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是 “引進關(guān) ”，引進的人才要具有較高的專業(yè)技能和