【正文】 13. 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，熟悉圖紙資料，提高工作能力．應(yīng)變能力。 9. 發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異常現(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修復(fù)，減低對業(yè)主工作生活的影響。 5. 管理好各機電設(shè)備正常運行，保證小區(qū)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的生活環(huán)境。 第十節(jié) 管理處維修電工崗位職責(zé) 1. 直接上級：項目經(jīng)理。 9. 對閑雜人員進入停車場實施管理，遇可疑人員必須核實，做出判斷，妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚方予放行。 6. 查驗停車收費卡與車輛號牌相符后方能停放，指導(dǎo)車輛停放到位，不得 一車占二位。 3. 按時交接班，上崗前按管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。不得無故脫崗、離崗。 9. 巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定要求、規(guī)范施工（特別是動火施工），是否有非該作業(yè)區(qū)域的人進入，是否有亂扔裝修垃圾等情況。 5. 熟悉當(dāng)值崗位的地形地物，熟悉小區(qū)的基本情況（包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。上崗前按管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。對錄相帶及其有關(guān)資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。 7. 對智能化器材進行簡單維護與保養(yǎng)。 3. 通過安防設(shè)備對小區(qū)實施 24 小時監(jiān)控。 11. 做好安全標(biāo)識的管理和質(zhì)量記錄工作。 7. 負責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。 3. 監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。 10. 做好編制物管費、公共分?jǐn)傎M、特服費用一覽表工作，做好收繳工作，妥當(dāng)解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題。 6. 及時向項目經(jīng)理反映業(yè)主的意見和建議，定期提交小區(qū)業(yè) 主提案。 2. 熟悉有關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識，并能有效運用。 8. 每日收取的現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)帳支票等要清點后及時送存銀行，以便做到帳目準(zhǔn)確，情況清楚。保證做到日清月結(jié)，帳款相符。 第四節(jié) 管理處出納崗位職責(zé)（客服兼） 1. 直接上級：主賬會計。檢查和掌握計劃的執(zhí)行情況。 8. 認真審核各項原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，編制會計憑證并及時入帳，負責(zé)管理處一切往來帳項的核對、清查。 4. 負責(zé)財會資料檔案的保管保密工作。 16. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 12. 負責(zé)辦公用品、勞保用品等的采購計劃、保管、發(fā)放工作。 8. 負責(zé)員工的考核、晉升、獎懲的管理工作。 4. 接收外來發(fā)給管理處的所有文件，轉(zhuǎn)報項目經(jīng)理批閱。 10. 對管理處的物業(yè)管理服務(wù)負最終責(zé)任。主持召開例會。 3. 貫徹國家有關(guān)政策、法令、法規(guī)，公司各項經(jīng)營管理目標(biāo)，保證各項管理服務(wù)工作能使業(yè)主（用戶）滿意。 在近幾年的物業(yè)管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命，堅持七十年如一日的房屋、設(shè)備養(yǎng)護視為重要戰(zhàn)略，在建設(shè)方的積極配合下，不斷摸索，進行了較為有效的嘗試，探索出成功的經(jīng)驗，在所管理物業(yè)范圍已廣泛加以運用，既保障了廣大業(yè)主利益，又促進了建設(shè)方項目投資的良性循環(huán)。 實施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略 ，如小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共信息顯示屏，顯示天氣預(yù)報、大氣質(zhì)量、聲音分貝和重要通知等，整合小區(qū)環(huán)境形象，我們將擬定視覺手冊、環(huán)境手冊，制訂全面的環(huán)境管理方案。 2 君泰華府 一期環(huán)境文化建設(shè)實施方案 加強綠化和管理，進一步改善業(yè)主的生活環(huán)境 我們接手管理以后，會大力改善綠化環(huán)境，進行花草、樹木的養(yǎng)護，使之達到綠草如茵。 ※ 熱心公益 關(guān)心他人 見義勇為 維護安定 熱愛集體，積極參與社區(qū)公益活動，擁軍愛民，濟困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動，見危相救，遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。 1 君泰華府 一期社區(qū)文化活動實施方案 訂立業(yè)主精神文明公約，創(chuàng)造文明的生活風(fēng)氣 君泰華府 一期精神文明公約： 愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 講究衛(wèi)生 保持清潔 愛惜公物 保護環(huán)境 上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓 求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 熱心公益 關(guān)心他人 見義勇為 維護安定 ※ 愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 熱愛祖國，擁護共產(chǎn)黨，熱愛自己的家園，熱愛中南世紀(jì)城一期，遵守各項規(guī)章制度，舉止端莊，守時正點，待人和氣。圍繞業(yè)主的切身需求，我們將秉持 “以業(yè)主為中心， 優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費 ”的經(jīng)營方針，在中南世紀(jì)城一期開展便民服務(wù)項目中充分體現(xiàn)出這一點。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將通過法律途徑予 以解決。每天巡視施工現(xiàn)場不少于 2 次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案及裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 為做好業(yè)主的裝修培訓(xùn)工作，我們將提前對每一個業(yè)主進行培訓(xùn)，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修管理規(guī)定》，明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施。依據(jù)我們多年來所獲得裝修管理的經(jīng)驗與教訓(xùn)，將在中南世紀(jì)城一期的裝修管理上實施 “一把手工程 ”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓(xùn) ——裝修審批 ——裝修跟蹤 ——違章裝修即時處理 ——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線。 “業(yè)主永遠是我們的上帝 ”這是我們 XXXX 人的宗旨，業(yè)主的需要就是我們工作的目標(biāo)，為各位業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的義務(wù)。 3 維修基金由中南世紀(jì)城一期業(yè)主委員會管理，專戶存儲、?？顚Ｓ?，實行收支兩條線，我司需要使用維修基金時，報請 業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動用，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報。 2 檔案資料的類別 檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務(wù)活動記錄及檔案。 檔案的管理環(huán)境必須做到 “三防 ”，即防火、防潮、防變質(zhì)。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原 始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片等。 第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理 1 檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)常化等 “六化 ”管理，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴(yán)格管理。 3 小區(qū)設(shè)立門衛(wèi) 24 小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，實行嚴(yán)格出入登記手續(xù)。我們還將和合作單位合作，對中南世紀(jì)城一期內(nèi)各種植物進行標(biāo)識、歸類，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，讓花更美、草更青。 b) 控制小商小販進入小區(qū)高聲喊叫。防止有人蓄意破壞及二次污染，消滅一切隱患。 在入住期內(nèi)，大部分業(yè)主進行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產(chǎn)生，極易對小區(qū)的環(huán)境造成污染，同時存在許多不安全隱患。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意識的前提下，我們將逐步推行對業(yè)主生活垃圾實施 “三化 ”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 1 其他賠償：凡經(jīng)我司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理這自身原因造成業(yè)主損失的，如道路、交 通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識不清等原因造成業(yè)主損失等，我們將視情給予相應(yīng)的賠償。 1 治安承諾的相應(yīng)的懲罰 條款 我們在前面已承諾因管理原因而產(chǎn)生的治安案件發(fā)生率為 1‰ 以下。 1 護衛(wèi)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。 地下室、通道、應(yīng)急樓梯等部位設(shè)置明顯標(biāo)識，以利于人員的進出。我司在中標(biāo)后，將和建設(shè)方協(xié)商，盡快完善監(jiān)控設(shè)施，使智能化安防系統(tǒng)全面啟動，正常運轉(zhuǎn)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。對汽車離開，實行 登記放行手續(xù)。 物流控制 ——對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。對護衛(wèi)員的選聘和培訓(xùn)要求已在第二節(jié)《擬采取的管理方式》中作了闡述。為了更好保護業(yè)主的利益，我們結(jié)合以往管理及貫標(biāo)工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制訂詳實的維修養(yǎng)護計劃。根據(jù)《住 宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、 天然 氣線路、消防設(shè)施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、地下停車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。在中南世紀(jì)城一期的機電設(shè)備及房屋修繕管理工作中，我們確立了 “管養(yǎng)合一 ”的方針，制定了合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度，切實做到為業(yè)主服務(wù)。 三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計劃詳見附表： 在物質(zhì)裝備的配備上完全按照 “必需、實用、節(jié)約 ”的原則，同時為了保障中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作的有序進行，將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢全力 支持 君泰華府 一期管理處工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。 注：以上計劃根據(jù)項目實際銷售進度可調(diào)整 。 2. 對項目進行作業(yè)頻次作業(yè) 區(qū)域進行初步界定。 2. 與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗收工作。 2. 對工程建筑中的配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計、選型、配套、安裝、調(diào)試，進行滿足物 管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度；收集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導(dǎo)書提供依據(jù)。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進修等工作有機地結(jié)合 在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 中南世紀(jì)城一期管理處在平時運作時，項目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項工作指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)相應(yīng)開始運作，此時，項目經(jīng)理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機構(gòu)所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地 克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 整體動作的各個環(huán)節(jié)我們將嚴(yán)格按照 ISO90012000 質(zhì)量保證體系進行運作，它同樣適用于中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理處的整體運作方案。在擬制計劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管理處 經(jīng)理直接負責(zé)，各項具體工作在各組職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負責(zé)，而各主管直接向經(jīng)理負責(zé)。我們將擬定業(yè)主手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚 君泰華府 一期的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。 君泰華府 一期將在我們的管理下大力開展社區(qū) 文化建設(shè)。 （ 7）、 步實行垃圾的分類投放、處理。 （ 4）、 營造 “保護社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園 ”濃厚氣氛。 （ 2）、 組織落實，措施得力。在充分強調(diào)人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用 君泰華府 一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。 2 運用現(xiàn)代科技手段， “三防 ”結(jié)合，確保安全。可回收垃圾以報紙、書刊、瓶、易拉罐等為主， 一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。為了使 君泰華府 一期環(huán)境進一步活躍起來，更具文化品味，我們將對小區(qū)內(nèi)各種植物進行標(biāo)識、歸類，將 君泰華府 一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。空氣質(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。使每一位入住 君泰華府 一期的業(yè)主都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。 1 實施社區(qū)全方位服務(wù) 我們在接管 君泰華府 一期后，將迅速推出 “溫馨家園計劃 ”，充分利用 君泰華府 一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場所，為廣大業(yè)主提供全面周到的 24 小時溫馨服務(wù)。 1 充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使管理人員及時掌握 君泰華府 一期各個區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)是繼企業(yè)形象 策劃（ CIS）之后更富時代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成住宅管理的要素之一，同時，具有對住宅形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。 管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。對于 君泰華府 一期這樣一個精英薈萃的廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認同，在物業(yè)管理的各處細節(jié)，要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。 實施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管 崇尚人性，是我們管理工作的精髓。二是 “培訓(xùn)關(guān) ”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓(xùn)計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)的意識，都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要做為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。在 君泰華府 一期的物業(yè)管理工作中，從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。 第二 部分 君泰華府 管理服務(wù)方案 第一節(jié) 君泰華府 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃 我們完全 有信心承擔(dān)起 君泰華府 一期的物業(yè)管理工作，一旦 我們 受委托管理這個項目，我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把 君泰華府