【正文】 時(shí)將銀行日記帳與銀行對(duì)帳單進(jìn)行核對(duì)，并編制銀行余額調(diào)節(jié)表。 13. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 7. 按照公司費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和開支范圍，檢查各種費(fèi)用開支，杜絕鋪 張浪費(fèi)，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。 15. 制定員工的培訓(xùn)計(jì)劃及其工作的考核和評(píng)估方案。 7. 安排和布置各種會(huì)議，印發(fā)會(huì)議紀(jì)要，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)決議決定的執(zhí)行情況。 9. 代表管理處與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 2. 在物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)管理處全面工作，努力經(jīng)營(yíng)好中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理處。同時(shí)加強(qiáng)管理，使綠化設(shè)施保持完好，并大力宣傳文明意識(shí)，使住戶珍惜愛護(hù)優(yōu)美的環(huán)境。 ※ 求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 胸襟開闊，平等相待，和諧相處，正確對(duì)待不同生活習(xí)俗，求大同、存小異，互相尊重、互相溝通、互相幫助，多為他人著想，關(guān)心中南世紀(jì)城一期建設(shè)，愛護(hù)小區(qū)，積極參加社區(qū)活動(dòng)。在中南世紀(jì)城一期，我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)，地理位置及周邊的配套設(shè)施情況，對(duì)業(yè)主調(diào)研的結(jié)果，并結(jié)合我們多年來開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮中南世紀(jì)城一期業(yè)主生活的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高中南世紀(jì)城一期業(yè)主的生活質(zhì)量。 2 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修、施工，指定專職責(zé)任人，實(shí)施 “全過程 ”追蹤監(jiān)管。 為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性。我司承諾業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率 95%以上。 內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。根據(jù)實(shí)際需要，中南世紀(jì)城一期的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 1 園區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由管理處負(fù)責(zé)，接受交管部門指 導(dǎo)，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，管理處要積極配合 2 嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車停放小區(qū)，所有業(yè)主車輛均須駛?cè)氲叵峦＼噹?kù)或指定地點(diǎn)。 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： a) 進(jìn)入小區(qū)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使。 垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出小區(qū)。 a) 經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定屬于外來犯罪分子以非法手段進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行盜竊或搶劫的； b) 經(jīng)我司和有關(guān)職能部門鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因素造成小區(qū)被盜或搶劫。 1 與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時(shí)正常期采取不同的治安防范措施，確保地下停車場(chǎng)等重要 部位的安全。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。對(duì)可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證工作。根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》中規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。 一、 君泰華府 一期各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾： 1 、 房屋完好率 98% 98% 2 、 房屋零修、急修及時(shí)率 98% 98% 3 、 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 修工程質(zhì)量回訪率 100% 地下停車場(chǎng)完好率 95% 95% 清潔保潔率 99% 99% 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1‰ 以下 1‰ 以下 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰ 以下 1‰ 以下 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 95% 火災(zāi)發(fā)生率 1‰ 以下 1‰ 以下 1 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 1 業(yè)主有效投訴率 2‰ 以下 2‰ 以下 1 業(yè)主投訴處理率 95% 95%1 投訴回訪率 95% 95%1 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 95%1 綠化完好率 95% 95%1 化糞池、雨水井、污水井完好率 98%1 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 80% 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、 設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ， 設(shè)備管理和維護(hù)及房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是 君泰華府 一期物業(yè)管理的重要內(nèi)容，物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注意這項(xiàng)工作，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，既保 障了廣大業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽(yù)。 六 正常物管工作的開展 按照物業(yè)管理?xiàng)l例的內(nèi)容及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。 三 接管驗(yàn)收 1. 參與建設(shè)單位報(bào)驗(yàn)的工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收活動(dòng)。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)工作能做到一專多能，精益求精。 三、 信息反饋系統(tǒng) 信息也是資源，中南世紀(jì)城一期管理處的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。 一、 組織系統(tǒng) 1 組織機(jī)構(gòu)（見下圖） 組織機(jī)構(gòu)圖說明： 從 君泰華府 一期內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，我們將在業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)下實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。在 君泰華府 一期文化建設(shè)上，我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。 （ 6）、 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強(qiáng)工程監(jiān)管。主要有以下內(nèi)容： （ 1）、 將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為中南世紀(jì)城一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件。 2 建立優(yōu)美的環(huán)境。 我們的口號(hào)是： “住 君泰華府 ，享受輕松生活 ”。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛，同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、認(rèn)可和支持。在人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是 “引進(jìn)關(guān) ”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。 ㈡我 們 保證：自接管 君泰華府 一期物業(yè)管理項(xiàng)目起隨時(shí)隨地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造精品工程，三年之內(nèi)將成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目并力爭(zhēng)創(chuàng)建全 省 物業(yè)管理示范小區(qū)。 整體的設(shè)想與策劃分為五個(gè)方面： 標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施 建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。 加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件 在 君泰華府 一期物業(yè) 管理工作中，除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外，還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。為此，我們將充分發(fā)揮 君泰華府 一期業(yè)主管委會(huì)作用，通過業(yè)主的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng)，潛移默化地增強(qiáng)業(yè)主參與管理的意識(shí)。 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí) 超前性是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。 君泰華府 一期只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 1 硬件建設(shè) 可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 君泰華府 高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)保問題越來越突出，我們計(jì)劃在接管中南世紀(jì)城一期后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理，并在《住戶手冊(cè)》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。 “人防 ”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。 （ 2）、 引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能，對(duì) 君泰華府 城一期進(jìn)行形象塑造。 社區(qū)文化三項(xiàng)特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧?kù)o、祥和的文化氣氛。 第二 、 加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)擺放一些雕塑作品，以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。 公司總 經(jīng)理 保安部主管 工程部主管 管理處經(jīng)理 業(yè)主委員會(huì) 綠化部主管 客服部主管 保潔部主管 員工 員工 員工 員工 員工 員工 員工 員工 員工 員工 物業(yè)管理組負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防、交通、保 潔、綠化、便民服務(wù)與社區(qū)文化活動(dòng)等工作；工程設(shè)備組負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；綜合組負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)工作和文件資料的管理及電腦打字等工作。 四、 激勵(lì)系統(tǒng) 激勵(lì)是管理處內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。文化活動(dòng)的方式可有許多種，如：集體活動(dòng)、旅游、娛樂晚會(huì)和邀請(qǐng)家屬小孩共同聯(lián)歡等活動(dòng)。 。擬定物資裝備計(jì)劃如下： 一、 管理用房 管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機(jī)構(gòu)用房，具體安排方案另定。在前述 君泰華府 一期各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾中，我們已對(duì)房屋及設(shè)備、設(shè)施的管理指標(biāo)實(shí)施措施進(jìn)行了闡述，此處對(duì)房屋及設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃作進(jìn)一步的闡述。護(hù)衛(wèi)員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，應(yīng)具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技 能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。 車流控制 ——兩個(gè)園區(qū)各設(shè)一個(gè)車輛進(jìn)出入口 ,以便于管理 .。具體措施為： 根據(jù)招標(biāo)要求，我司在小區(qū)出入 口實(shí)施 24 小時(shí)值班，安全護(hù)衛(wèi)人員 24 小時(shí)巡查，重要部位實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況。 1 保潔 建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實(shí)施全方位的保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。 2 衛(wèi)生 水箱、水池按規(guī)定每年委托南通市自來水公司進(jìn)行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過南通市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合 水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 d) 培養(yǎng)業(yè)主高度自律意識(shí)，讓其自身不產(chǎn)生噪音，對(duì)產(chǎn)生噪音者以說服為主，勸其改正。 5 進(jìn)入停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車駕駛員，要服從車管員的指揮 ，按指定地點(diǎn)停放，自覺維護(hù)車輛秩序，停車程序按《停車場(chǎng)管理規(guī)定》執(zhí)行。 檔案的出、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。這也是我司實(shí)施形象戰(zhàn)略的重要組成部分，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度。 我們的服務(wù)效果就是要讓中南世紀(jì)城一期的業(yè)主住的 “安心、放心、舒心、稱心 ”。裝修審批重點(diǎn)如下： 保證房屋設(shè)施的 正常使用功能。 經(jīng)濟(jì)手段 在業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)，詳細(xì)告知裝修注意事項(xiàng)和影響安全的禁止行為，如出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取返還原狀和經(jīng)濟(jì)賠償?shù)冉?jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)主的違章裝修。 管理所推行的是一種富有人情味的住宅文化，一種富有人文情調(diào)的生活方式，從社區(qū)意識(shí)的角度上說，最終要轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸宿感，這種歸屬感很大程度上源自管理處與居民感情上聯(lián)系的投入。因此，我們將成立小區(qū)文化活動(dòng)小組，進(jìn)行組織管理，使得居民能在小區(qū)公共空地上唱歌、跳舞、打拳、練功、做晨練，各得其所。 ”所以君泰華府 一期維修基金專項(xiàng)用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、共用設(shè)施的大修、更新和改造。 5. 確立管理處財(cái)務(wù)管理制度，審核管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān)督，督促財(cái)務(wù)部門做好成本控制、財(cái)務(wù)節(jié)流等工作。 2. 在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行國(guó)家 有關(guān)的政策、法規(guī)及企業(yè)的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)管理處日常行政、人事、后勤工作的協(xié)調(diào)及對(duì)外接待工作。 10. 負(fù)責(zé)各類文件資料的控制、收發(fā)、傳遞、管理及歸檔。 2. 貫 徹執(zhí)行國(guó)家財(cái)政、稅務(wù)方針、政策，以及有關(guān)的法律、法規(guī)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)費(fèi)用的開支定額及有關(guān)報(bào)銷、核銷制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制管理。 10. 定期檢查固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金，協(xié)助做好物資盤點(diǎn)工作，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)核算，對(duì)帳目做到日清月潔。 3. 按照有關(guān)規(guī)定，辦理現(xiàn)金報(bào)銷手續(xù)、經(jīng)營(yíng)收入手續(xù)，對(duì)現(xiàn)金收支及轉(zhuǎn)帳應(yīng)及時(shí)辦理。 10. 每月定期由業(yè)主到管理處交納物管費(fèi)，超過時(shí)間按 3‰/ 天繳滯納金，對(duì)超過時(shí)間仍不交款的業(yè)主，采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法，對(duì)拒不交納管理費(fèi)的業(yè) 主要及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，方可采取一定的措施。 8. 做好業(yè)主（用戶）進(jìn)住工作，建立業(yè)主（用戶）檔案，簽署有關(guān)管理協(xié)議，配合工程部進(jìn)行裝修監(jiān)管，裝修結(jié)束，組織驗(yàn)收，建立業(yè)主（用戶）工程檔案。 5. 負(fù)責(zé)對(duì)日常班務(wù)的處理，負(fù)責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。 第七節(jié) 管理處中控室監(jiān)控員崗位職責(zé) 1. 直接上級(jí)：護(hù)衛(wèi)主管。 9. 對(duì)自己的工作進(jìn)行自檢，做好工作中的各種標(biāo)識(shí)。 3. 服從命令，聽從指揮，堅(jiān)決執(zhí)行上級(jí)的一切指示，做好各項(xiàng)安全工作。 11. 管理好小區(qū)內(nèi)的安 全標(biāo)識(shí)。 4. 對(duì)日常工作進(jìn)行自檢和互檢。嚴(yán)格控制非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入。 7. 負(fù)責(zé)小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備及管道的保養(yǎng)和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保 養(yǎng)記錄。 2. 貫