年房地產三亞海闊天空二期項目產品策略調查報告房市分析(文件)
【正文】 2020 年 1 —6 月購房客戶來源分布情況圖 新建商品 供需平衡 2020年 16月共批準預售商品住房 3644套 ,面積 萬平方米 ,結轉可售面積 平方米。戶型結構多樣化，中小戶型比例增大。 鮮見炒房客 由于房價的迅速上揚，上海江浙一帶炒房團團購現(xiàn)象減少，購房客源仍以度假和北方人自住 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 18 頁 為主；境外人士購房有較快增長。 2) 特色環(huán)境 :該片區(qū)具有漫長的海岸線 ,是三亞重點開發(fā)的旅游度假區(qū) ,也是三亞政府重點的景觀 保護區(qū) ,最具吸引力的當屬海水和沙灘。 6) 物業(yè)類型 :在物業(yè)類型上主要 以公寓和別墅為主 ,公寓所占項目的比例較高 ,一般都超過總戶數(shù)的 90%以上 ,別墅所占項目的比例一般都低于 10%。 10) 項目售價 :公寓毛坯房售價一般在 800010000 元 /平方米之間 ,精裝公寓售價在 12000—15000元 /平方米左右；別墅售價一般在 /平方米 ,個別別墅最高售價達到了 萬元 /平方米。在此之中，基本都屬于二次甚至多次置業(yè)。由于受訪者大多適用于度假、養(yǎng)老的，所以簡約、休閑風格是主流，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大， %的消費者希望客廳的面積在 2532 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 18 頁 平方米，另一消費層面集中在 1925平米之間和 32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在 19平米以下。 陽臺數(shù)量需求一個陽臺兩個陽臺南陽臺面積需求2 0 平米以上1 0 1 5 平米 小結：在 55個樣本中，由統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)可見，目前高檔物業(yè)總房款接受度集中在71100萬元，房價接受度集中在 120001500元 /㎡間，兩室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞， 77%的面積需求在 80120㎡之間，不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。根據(jù)調查結果，由于三亞灣置業(yè)群體基本詩島外客戶，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購買成 品房，省去購買后的諸多麻煩。 小結：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的度假居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序為 海景視野、區(qū)內園林景觀、室內裝修、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 此際，三亞的放盤速度趨緩，房源得到控制，房價鏈因此無法低回，面對低起點房價中的上升勢態(tài)和開發(fā)用地的急劇減少，持幣觀望者將再融入購房大軍，三亞旅游房產將得到更穩(wěn)健發(fā)展。夜晚從三亞的一些度假區(qū)看來，面對各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥”的寂寞。 （二）目標客戶群定位分析 ● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場。 結論： 本案尋找的是在三亞置業(yè)群體當中的少數(shù)人，中國中產階級的 塔尖人士。（具體營銷戰(zhàn)略策劃詳見營銷策劃報告）。 從報告整體的分析結果，結合目前三亞灣市場的實際情況來看，海闊天空二期目前的設計方案與同地段其他產品和市場大消費趨勢相比，明顯有戶型偏大，總價過高，檔次高的 均好性 缺陷。 ● 第三類市場：以不動產投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場。 度假所需要的功能配套設施和服務項目嚴重缺失 ；讓我們不免要對三亞市的目前旅游地產的形態(tài)重新審視。城建規(guī)劃的簡單、開發(fā)品種的單調、建筑式樣的粗糙、市政配套跟不上發(fā)展需求等亟需解決的問題都已突現(xiàn)出來。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質量、 物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應在兩點上抓住客戶心態(tài)，提升項目形象，制造品質買點。園林景觀作為購房重要影響因素的位置在提升。 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序，針對海景豪宅） 人們針對海景豪宅購買時所考慮的因素，按重要性排序為：海景視野、區(qū)內園林景觀、室內裝修、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 主衛(wèi)面積需求5 9 平米9 1 2 平米 客衛(wèi)面積需求5 9 平米5 平米左右 衛(wèi)生間數(shù)量需求一衛(wèi)二衛(wèi) 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 18 頁 對陽臺的面積要求，從調查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為 %，選擇兩個陽臺的比例為 %，對陽臺面積的要求，南向陽臺 %需求面積在 20平方米以上，%1015平方米，北向陽臺需求面積較小，認為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。 臥室數(shù)量需求1室2室3 室以上 對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，甚至大量的受訪者都對主人房系統(tǒng)提出要求，比如主人房系統(tǒng)的書房、衣帽間等；有 52%的人希望在 1520平方米，%的人希望在 20平方米以上，有 15平方米以內。 6
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