年房地產(chǎn)三亞海闊天空二期項(xiàng)目產(chǎn)品策略調(diào)查報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 2020 年 1 —6 月購(gòu)房客戶來(lái)源分布情況圖 新建商品 供需平衡 2020年 16月共批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 3644套 ,面積 萬(wàn)平方米 ,結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 平方米。戶型結(jié)構(gòu)多樣化，中小戶型比例增大。 鮮見炒房客 由于房?jī)r(jià)的迅速上揚(yáng)，上海江浙一帶炒房團(tuán)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象減少，購(gòu)房客源仍以度假和北方人自住 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 18 頁(yè) 為主；境外人士購(gòu)房有較快增長(zhǎng)。 2) 特色環(huán)境 :該片區(qū)具有漫長(zhǎng)的海岸線 ,是三亞重點(diǎn)開發(fā)的旅游度假區(qū) ,也是三亞政府重點(diǎn)的景觀 保護(hù)區(qū) ,最具吸引力的當(dāng)屬海水和沙灘。 6) 物業(yè)類型 :在物業(yè)類型上主要 以公寓和別墅為主 ,公寓所占項(xiàng)目的比例較高 ,一般都超過(guò)總戶數(shù)的 90%以上 ,別墅所占項(xiàng)目的比例一般都低于 10%。 10) 項(xiàng)目售價(jià) :公寓毛坯房售價(jià)一般在 800010000 元 /平方米之間 ,精裝公寓售價(jià)在 12000—15000元 /平方米左右；別墅售價(jià)一般在 /平方米 ,個(gè)別別墅最高售價(jià)達(dá)到了 萬(wàn)元 /平方米。在此之中，基本都屬于二次甚至多次置業(yè)。由于受訪者大多適用于度假、養(yǎng)老的，所以簡(jiǎn)約、休閑風(fēng)格是主流，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大， %的消費(fèi)者希望客廳的面積在 2532 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 18 頁(yè) 平方米，另一消費(fèi)層面集中在 1925平米之間和 32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在 19平米以下。 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量需求一個(gè)陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)面積需求2 0 平米以上1 0 1 5 平米 小結(jié)：在 55個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見，目前高檔物業(yè)總房款接受度集中在71100萬(wàn)元，房?jī)r(jià)接受度集中在 120001500元 /㎡間，兩室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞， 77%的面積需求在 80120㎡之間，不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，由于三亞灣置業(yè)群體基本詩(shī)島外客戶，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購(gòu)買成 品房，省去購(gòu)買后的諸多麻煩。 小結(jié)：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不僅僅是滿足基本的度假居住需求，影響人們購(gòu)房的最主要因素依次排序?yàn)?海景視野、區(qū)內(nèi)園林景觀、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 此際，三亞的放盤速度趨緩，房源得到控制，房?jī)r(jià)鏈因此無(wú)法低回，面對(duì)低起點(diǎn)房?jī)r(jià)中的上升勢(shì)態(tài)和開發(fā)用地的急劇減少，持幣觀望者將再融入購(gòu)房大軍，三亞旅游房產(chǎn)將得到更穩(wěn)健發(fā)展。夜晚從三亞的一些度假區(qū)看來(lái)，面對(duì)各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥”的寂寞。 （二）目標(biāo)客戶群定位分析 ● 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金）享受型市場(chǎng)。 結(jié)論： 本案尋找的是在三亞置業(yè)群體當(dāng)中的少數(shù)人，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的 塔尖人士。（具體營(yíng)銷戰(zhàn)略策劃詳見營(yíng)銷策劃報(bào)告）。 從報(bào)告整體的分析結(jié)果，結(jié)合目前三亞灣市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，海闊天空二期目前的設(shè)計(jì)方案與同地段其他產(chǎn)品和市場(chǎng)大消費(fèi)趨勢(shì)相比，明顯有戶型偏大，總價(jià)過(guò)高，檔次高的 均好性 缺陷。 ● 第三類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng)。 度假所需要的功能配套設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)重缺失 ；讓我們不免要對(duì)三亞市的目前旅游地產(chǎn)的形態(tài)重新審視。城建規(guī)劃的簡(jiǎn)單、開發(fā)品種的單調(diào)、建筑式樣的粗糙、市政配套跟不上發(fā)展需求等亟需解決的問(wèn)題都已突現(xiàn)出來(lái)。說(shuō)明目前入住樓盤的問(wèn)題點(diǎn)主要集中在建筑質(zhì)量、 物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點(diǎn)上抓住客戶心態(tài)，提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)買點(diǎn)。園林景觀作為購(gòu)房重要影響因素的位置在提升。 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序，針對(duì)海景豪宅） 人們針對(duì)海景豪宅購(gòu)買時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋汉＞耙曇?、區(qū)內(nèi)園林景觀、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。 主衛(wèi)面積需求5 9 平米9 1 2 平米 客衛(wèi)面積需求5 9 平米5 平米左右 衛(wèi)生間數(shù)量需求一衛(wèi)二衛(wèi) 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè) 對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，選擇一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 %，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為 %，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，南向陽(yáng)臺(tái) %需求面積在 20平方米以上，%1015平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。 臥室數(shù)量需求1室2室3 室以上 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，甚至大量的受訪者都對(duì)主人房系統(tǒng)提出要求，比如主人房系統(tǒng)的書房、衣帽間等；有 52%的人希望在 1520平方米，%的人希望在 20平方米以上，有 15平方米以內(nèi)。 6
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