年房地產(chǎn)三亞海闊天空二期項(xiàng)目產(chǎn)品策略調(diào)查報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 劃容積率為 以下 ,但幾乎所有項(xiàng)目的實(shí)際容積率都達(dá)到了 以上 ,個(gè)別項(xiàng)目甚至超過了 。這個(gè)減少了的 10 年產(chǎn)權(quán)期限 ,也在折損物業(yè)的價(jià)值 。 （ 五 ） 、總供給量分 析 經(jīng)統(tǒng)計(jì) ,截止至 6月 30日 ,三亞市 2020年 16月共批準(zhǔn)商品房預(yù)售 米 ,其中商品住房 平方米 (3664 套 ),商業(yè)用房 萬平方米 。規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，充分考慮到三亞獨(dú)特的濱海自然景觀，并將如何利用熱 帶風(fēng)光作為小區(qū)的外部景觀引入樓盤的設(shè)計(jì)之中，將度假休閑、旅游居家 等各種功能需要，人性化的消費(fèi)理念引入了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想。 （七）、 2020年上半年三亞房地產(chǎn)市場主要特點(diǎn)： 小戶型暢銷 戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大 ,2020年 16月 90 平方米以下的商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)的 %,占總銷售面積的 %， 批準(zhǔn)銷售的新建商品住房以小戶型為主 ,無論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算 ,隨著戶型面積增大 ,其占有的比例越小 ,但從銷售 (需求 )情況來看 ,2020年 16月銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為 80100 平方米 ,為 萬平方米 ,占總銷售面積的 %。 16月實(shí)際登記銷售面積 ,與上年同期相比增長 %。 大盤項(xiàng)目逐漸浮出水面 與以往小型項(xiàng)目相比，大盤在整體規(guī)劃、小區(qū)配套、資金實(shí)力上優(yōu)勢更加突出。 三亞房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)由點(diǎn)向面擴(kuò)散 由原來的三亞灣一線海景地段局部開發(fā)熱點(diǎn)逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴(kuò)散。 3) 周邊設(shè)施 :目前該片區(qū)的配套設(shè)施不盡完善 ,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店 /海航大酒店以及眾多酒店 ,但生活 /商業(yè) /教育 /醫(yī)療等配套基本是片區(qū)的空白。 7) 建筑形式 :海坡片區(qū)項(xiàng)目的建筑形式主要以半圍合式板樓和別墅為主 ,眾多板樓項(xiàng)目架空了首層 ,將會(huì)所 /配套等功能放置在架空層中。 11) 銷售情況 :銷售率都比較高； 68月份天氣炎熱 ,是三亞房地產(chǎn)銷售的淡季 ,屬于滯銷階段；部分樓盤對項(xiàng)目進(jìn)行了銷售控制 ,保留部分景觀良好的戶型。 購房的原因 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 18 頁 養(yǎng)老35%度假34%投資31%養(yǎng)老度假 投資 購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） A、可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購房所承受總價(jià)能力 針對三亞灣一線海景房，購房者愿意花費(fèi)的總房款均值在 70 萬元以下的占 6%，被調(diào)查者認(rèn)為購買度假物業(yè) 71— 100 萬占多數(shù)， .%，能夠承擔(dān)最高總房款金額為100— 150 萬萬元 /套的占受訪者 20%，認(rèn)為購買高品質(zhì)一線海景房產(chǎn)可以承受 150 萬 —200 萬受訪者 %，能承受 200 萬以上總價(jià)的僅占 %。 平層復(fù)式 D、戶型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 2 室的最多，占總量的 %，選擇 1 室的占 %，選擇3 室以上的僅占 %。 廳的需求 一廳二廳一廳二廳 客廳面積 2532平方米1925平米32平米 受訪者對衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇一 衛(wèi)占 %；選擇二衛(wèi)，占 %，同時(shí)人們對主衛(wèi)面積的要求 51%集中在 59， 912 平方米，客衛(wèi) 59 平方米或 5 平米左右。從廳室面積需求，充分說明購房人群對度假居住舒適度提出更高要求，同時(shí) 也顯示部分少數(shù)人群對高端時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 18 頁 交付標(biāo)準(zhǔn)需求毛坯房櫥衛(wèi)裝修精裝修配家電 配套設(shè)施要求 由人們對景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的 60%，游泳池占 57%，運(yùn)動(dòng)器械占 40%，大樹、座椅占 27%，花壇占 22%，街燈、噴泉各占 21%，兒童樂園占 19%，特色地面鋪裝占 17%，水池占 15%，特色路燈、背景音樂各占 13%，涼亭占 12%，城市雕塑占 10%，瀑布占 6%。 ；尤其對物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。 然而在新形勢下，三亞的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍屬于粗放型，前 期房產(chǎn)的旺銷導(dǎo)致品質(zhì)競爭走弱。 各種度假區(qū)明顯成為 “衛(wèi)星城”，平日“候鳥”居民稀少，無法催生規(guī)?；r(nóng)貿(mào)市場和大型商場，大多消費(fèi)需十分鐘車程趕到市區(qū)。 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場。 結(jié)束語： 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 18 頁 由于時(shí)間緊迫，所取調(diào)查樣本的數(shù)量以及信息獲取渠道有限，本報(bào)告難免還會(huì)有疏漏不足之處， 但是我們在分析過程中通過各種渠道和前期的宏觀市場調(diào)查分析，盡可能在最大程度上反映出真實(shí)的市場需求信息，以便對項(xiàng)目定位及戶型設(shè)計(jì)、營銷策略等作出修正調(diào)整。
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