房地產(chǎn)項目調(diào)查報告-預覽頁
【正文】 園之碧云天虹頂花園新世紀寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期戶型小高層3室兩廳為主，面積122－140；；主臥25個平米以上，雙陽臺（客廳和廚房）；7層住宅42為主，面積176－207，6層住宅22－42，面積98－143目前在銷戶型32為主，面積120－138；頂層為帶露臺的22，面積83－90，3陽臺（客廳、主臥和廚房）；，頂層以外全部錯層，大三室?guī)ПＤ烽g目前推出的多層32和42為主，雙陽臺（客廳和廚房），均帶工人房目前在推的子期園32為主，面積113－145，最大面積比第一期工程小了30左右，少量22面積95－100，雙陽臺（客廳、廚房、餐廳或臥房）沒有詳細戶型資料，大多戶型120平米以下，全封閉單陽臺以32和42為主，有部分主臥異型房，推出空中花園概念以22和32為主，少量11和42，面積54－166，雙陽臺（客廳和臥房）裝修特點現(xiàn)代、亮黃色調(diào)；LG電梯；套內(nèi)初裝修；三網(wǎng)入戶；地下一層儲備和設備用房，紅外監(jiān)控外墻為雙色、淺灰面磚，陽臺不銹鋼欄桿，寬帶，紅外監(jiān)控施工中，具體用材未知未調(diào)查淡黃色涂料，立面平淡，無造型亮黃色外墻涂料亮黃外墻涂料環(huán)境利用地塊面積優(yōu)勢，打造南湖大型中央主題花園，且經(jīng)過前期建設，整個環(huán)境已經(jīng)成形，屬成熟社區(qū)，能找到更多家的感覺，底層部分私家花園其中心花園沒有碧云天大氣，加之多層比率最大，使其它組團棟距過?。黄渖指拍顚嶋H上只是130棵樟樹，門前廣場和會所能顯幾分大氣，底層基本上都有私家花園規(guī)劃圖顯示其圍繞中央水景建設，西式園林為主地塊分割，區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，中間的政府規(guī)劃用地為奧林匹克運動場，目前也只是規(guī)劃概念而已，底層基本上都有私家花園簡單綠化，一小型中央廣場圍繞一個水景建設，基本上沿襲寶安花園整體環(huán)境風格整個大規(guī)劃有一個“船型”中心花園，其它各小區(qū)草坪綠化為主，保證每個組團有一兩個休閑小品設施配套幼兒園，會所，靠近大型超市，游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、特色會所大量商業(yè)設施大量商業(yè)設施臨街，網(wǎng)球場、籃球場、寬帶寬帶 球場、泳池、學校、寬帶、紅外監(jiān)控小學、會所、超市、游泳池，網(wǎng)球場、籃球場物業(yè)管理城建物業(yè)麗島物業(yè)未知未知南湖物業(yè)寶安物業(yè)惠明物業(yè)從上表對比，可做如下共性分析： 從布局上看，越是好住宅越重視環(huán)境規(guī)劃與設計，地塊大的多少都選擇建一個中心花園，地塊小的如果選擇中心花園，將不可避免環(huán)境均好性的欠缺； 組團方式大多以保證朝向為首要，半圍合方式在臨道路和地塊轉(zhuǎn)角有所采用； 在住宅層數(shù)上，早期大多采用7層，自去年來，小高層開始抬頭，但占各項目總體規(guī)劃量的比例不大，高層盡管碧云天做了規(guī)劃，但到目前還未敢輕易推出； 早期項目和經(jīng)濟適用房均采用磚混結(jié)構(gòu)，目前在銷項目基本以框架為主； 在套間組合上，以3個單元組合成棟為多； 在戶型定位上，總體上均以32為主，價格突破1800元的項目加大了42的比例，而經(jīng)濟適用房則加大22的比例； 戶型面積從54－207平米，區(qū)間跨度很大，但在銷戶型集中于90－140之間同； 在套內(nèi)功能組合上，頂層復式是大多數(shù)項目的通用做法，但新開的虹頂花園是一個特例，它除頂層以外全部做成錯層，頂層退臺后反而成了帶露臺的22； 雙陽臺在南湖板塊基本上屬于“規(guī)范動作”，只不過陽臺和主要功能房的搭配方式不一樣而已； ，；1 整個南湖花園在銷項目的尾盤主色調(diào)依然偏黃偏亮，但后來者虹頂花園是第一個采用外墻磚的非別墅項目，而且色調(diào)偏暗；1 盡管整個南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢并不明顯，但中央花園在該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢依然很明顯，其它項目在環(huán)境上大多缺乏很強的個性特征和視覺感染力；1 碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分，130棵種在100畝地上，森林的感覺有點過渡夸大。 六、 板塊內(nèi)明年年中供銷量預測 項目名稱營銷特點中央花園之碧云天虹頂花園新世紀寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期南湖都市桃源江南盤旁未知其它未知項目小計總盤面積26萬方8－9萬方10萬方左右未知34萬方8萬方目前在銷數(shù)量。至于具體期數(shù)，可結(jié)合項目組團規(guī)劃考慮2－3期（具體看市場反響）。 在首開發(fā)時間上，按部就班：從對手的推盤時間預測來看，我們的開發(fā)和推盤時間基本上能和對手形成時間差，從而避免“過渡”正面沖突所帶來的惡性價格競爭和促銷效果彼此抵消（消費者的注意力和購買力都是有限的）；從公司準備工作的到位情況來說，也不應該為了搶進度去縮短前期準備工作時間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進度的前提。 部分環(huán)境先行問題：環(huán)境越來越成為南湖項目的重要賣點，特別是當項目主體工程建設過程中，銷售現(xiàn)場適當?shù)沫h(huán)境營造，將使銷售眼前一亮，對項目的未來充滿美好憧憬，從而加大訂單決心，據(jù)我們了解，要做到項目所有環(huán)境先行在技術(shù)上可能難以做到，所以我們提部分環(huán)境先行，一是區(qū)外環(huán)境先行，主要是門前道路綠化與景觀設施的營造，針對南湖板塊“諸侯分割”后“個人自掃門內(nèi)雪”的共同特點，我們要讓客戶感覺我們的不一樣（虹頂花園的門前廣場也是初步嘗試）；二是賣場周邊環(huán)境，坐在售樓部里，透過玻璃窗，最好能看到幾絲綠意、三分春色；三是小區(qū)工地形象問題，要運用工地圍墻或圍板的彩繪來彌補工地形象的不足（具體在銷售包裝中策劃）
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