年房地產(chǎn)三亞海闊天空二期項目產(chǎn)品策略調(diào)查報告房市分析-文庫吧在線文庫
【正文】 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 18 頁 第一部分 調(diào)查設計與組織實施 一、調(diào)查設計 （一）調(diào)查目的 通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析， 充分了解三亞市房地產(chǎn)市場 供需空間和價格趨勢 ， 確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設性建議， 合理規(guī)劃二期項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標， 開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品， 實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 （ 二 ） 、控制項目開發(fā)建設 ,提高銷售速度 1. 盡管房地產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導產(chǎn)業(yè)之一 ,但 當?shù)毓俜讲⒉幻つ孔非蟀l(fā)展速度 ,提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。 （ 四 ） 、三亞房地產(chǎn)市場的七大特征 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 18 頁 ? 三亞市在售的項目中 ,物業(yè)類型主要為公寓 /別墅 /產(chǎn)權式酒店和住宅 ,其中公寓所占比例最高 ,約占一半以上 ,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域； ? 別墅項目所占比例很小 ,所占比例低于 5%,主要分布在一線海景 /河景 /山景中最好的位置； ? 產(chǎn)權式酒店所占比例約為 10%,主要分布在大東海 /亞龍灣兩個片區(qū)和三亞灣沿線的部分項目中。這一特征有以下兩種表現(xiàn)形式 : 1) 其一 :土地性質(zhì)沒變 ,變的是建筑的使用功能 (如產(chǎn)權式酒店 /旅游用地等 )。其中 6 月登記銷售商品房 4057 平方米 ,其中商品住房 4011 平方米 ,共 439 套。 單位戶型面積占總銷售套數(shù)的比例,59%,17%,12%,12% 9 0 平米以下1001201201501 5 0 以上 島外購買占主流 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 18 頁 三亞市商品住房 的銷售對象主要是島外市場 ,2020 年 16 月 ,銷售總套數(shù) 4814 套 ,其中國內(nèi) 3968套，占 %，國外客戶 156套，占 %，本島客戶 620 套，占 %，香港、臺灣61套，占 %。 售價依然上升 自 2020年 10 月開始，由于需求強勁，各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價，到 2020 年 6月平均售價 4735 元 /平方米，和去年同比增長 %。 5) 主要樓盤 : 三亞灣片區(qū)目前在售的主要項目有過國光濱?；▓@、國航帕爾美納、陽光海岸、圣巴巴拉、嘉和國際、昌達四季花園、海岸藝墅、陽光棕櫚灣、玉海國際等十幾個。 （一）問卷回收統(tǒng)計及情況說明 問卷類型 取樣回收數(shù)目 有效問卷數(shù)目 備 注 專項訪談問卷 43 40 3份無效 電話采訪問卷 17 15 2份無效 （二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)分析 置業(yè)意向 購買動機 在對購買動機的調(diào)查中，為養(yǎng)老的所占份額最多，為 35%，其次是購買度假的占 %，用于投資占 %。 主臥面積需求1 5 2 0 平米2 0 平米以上1 5 平米以內(nèi) 人們對廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占 %（包含餐客合一）。 交付要求 人們期望房屋的交付標準中愿意以毛坯房交付的占 %，廚衛(wèi)裝修的占 %，精裝修配家電的占 %。 市調(diào)綜合評析 （一）地域消費心理特點分析 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 18 頁 接踵而至的宏觀調(diào)控政策，致使中國房地產(chǎn)業(yè)逐步冷靜，趨于理智；持幣觀望者的增多和去化速度的驟減 ， 說明了 中國房地產(chǎn)業(yè)轉型的復雜和行業(yè)的脆弱。 如何完善對閑置房產(chǎn)資源的運作模式和對業(yè)主的服務模式將是新項目的策劃關鍵。 但結合市場走向和發(fā)展趨勢，三亞灣置業(yè)群體中還是存在一定的豪宅需求未被滿足，如果 本案兼顧項目均好性，勢必陷入與三亞灣同期供應項目的小戶型同品質(zhì)拼殺的“紅海戰(zhàn)略”市場中；由于本案體量不大，所以走高端路線滿足少數(shù)高端消費群體的市場戰(zhàn)略是可實現(xiàn)的。 ● 第四類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構客戶。還有前期大量的投機購房族，導致空置房數(shù)量上升，業(yè)主房產(chǎn)閑置期也隨之拉長，而對閑置房產(chǎn)資源的運作模式未同步引進，各社區(qū)人氣因此極其缺乏。 由數(shù)據(jù)分析可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設施中，購房者對中心花園最為重 視，占 69%，其次是體育健康設施 58%，餐飲為 57%，醫(yī)療保健設施 43%，購物場所均為 26%，文化娛樂設施、車庫均為 19%，在購房時，人們更看重的是健康休閑娛樂設施和度假生活配套服務的完善。以 6平 方米以下、 610平方米為 3： 2的比例。 80平米以下80120平米120平米以上
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