“暢清園二期”項(xiàng)目地塊情況分析房市分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 這一地區(qū)的核心區(qū)則僅限于安立路附近亞運(yùn)村段，主要包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。目前，亞運(yùn)核心區(qū)幾乎沒(méi)有可開發(fā)用地，奧運(yùn)結(jié)束后土地 也會(huì) 變得愈加稀少、寶貴。 ，城市機(jī)能相對(duì)完善。 本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都 處于一個(gè)相對(duì)的過(guò)渡期。本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及未來(lái)無(wú)限的升值空間，同時(shí)作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶群體。從戶型上看，本案二期戶型設(shè)計(jì)較合理，均好性佳，基本能夠迎合市場(chǎng)需求 賣點(diǎn)一：小區(qū)居住文化 園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種盆景、雕塑 、 名言牌文再配以優(yōu)雅的背景音樂(lè)， 樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營(yíng)造，同時(shí)也為兒童、老年 人提供相應(yīng)的娛樂(lè)健身活動(dòng)設(shè)施， 使人一步入花園即可感受到濃烈的 生活 氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。 D、復(fù)式坡屋頂安裝威魯克斯窗 是 非常 獨(dú) 到 的戶型設(shè)計(jì)， 可成為有力的賣點(diǎn)。南靠北四環(huán)，地處 CLD（北京中央生活區(qū)） ,北望城市五環(huán)。第一居所 推廣渠道： 開盤期階段，八達(dá)嶺高速路清河收費(fèi)站 向南延伸線旁的戶外廣告牌以及大屯路沿線設(shè)立燈箱道旗報(bào)刊；包括北青、精品、北晚、京華等 賣點(diǎn)推介： 緊鄰?qiáng)W林匹克公園，與 2020年奧運(yùn)會(huì)零距離接觸； 中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)； 13000國(guó)家森林公園；居住環(huán)境幽雅； 環(huán)境規(guī)劃獨(dú)具特色，高綠化率； 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化建筑 。 景觀規(guī)劃： 以“戶戶倚林”為景觀設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想 ,使社區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá) 50%。 5. 2. 7 綠化區(qū)嚴(yán)重不足，和樓盤宣傳 期間 大相徑庭。 整個(gè)社區(qū)分四期開發(fā)，總戶數(shù) 3843戶； 一期為 6棟多層板樓 , 售馨 ,已入住 。 商業(yè)機(jī)構(gòu)：金五星商廈、建金商廈、清河百貨商場(chǎng)、普爾斯馬特超市 。 由于分四期完成 ,施 工時(shí)間段過(guò)長(zhǎng) ,對(duì)先期入住的住戶的居住環(huán)境影響較大 ?！?清林苑 ” 把家安設(shè)在綠林里面，純正自然環(huán)境圍繞居所，讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再 現(xiàn)于現(xiàn)代都市 ； 在小區(qū)西側(cè)緊鄰小月河的綠化帶內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)、兒童天地及老年人休閑健身場(chǎng)所，可以臨河觀景，運(yùn)動(dòng)健身 ； 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特色： 清林苑住宅的 戶型設(shè)計(jì)采用方正格局，戶戶朝陽(yáng)，南北通透。 公交線路 : 31 34 355等數(shù)十條線路 。 建筑施工方面問(wèn)題過(guò)多，造成后期入住后許多不便 。 270176。 弧型觀景陽(yáng)臺(tái)； 毗鄰 13000國(guó)家森林公園；居住環(huán)境幽雅； 內(nèi)設(shè)大型會(huì)所，配套設(shè)施完善； 銷售現(xiàn)狀： 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 開盤日期 : 2001年 5月 10日 入住日期 : 2002年 10月日全部入住 銷售 價(jià)格 : 起價(jià)： 6060/㎡ 均價(jià)： 6300/㎡ 最高價(jià)： 7600/㎡ 銷售率 :98% 4. 周邊生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)： 教育機(jī)構(gòu)：石油附中，鋼院附中，清華大學(xué)、石油大學(xué)等 。小區(qū)三面環(huán)林，西依小月河，形成天然屏障，環(huán)境幽雅、清新 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) : 低容積率，間距達(dá) 65米，整個(gè)社區(qū)板塔結(jié)合 ,高低錯(cuò)落有致 。四期建設(shè)規(guī)模為 ，住宅部分面積為 平米，平臺(tái)面積為 7120平米，用地面積為 44091平米，銷售面積為 91000平米 ； 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)特色： 外觀簡(jiǎn)潔明快，樓間距達(dá) 65米； 12層板樓 ,一梯兩戶 ,使用率高達(dá) 92%； 戶型多樣 ,選擇面廣； 項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)特色： 簡(jiǎn)潔的、時(shí)尚美的現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)理念，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境美溶入自然美、藝術(shù)美和社會(huì)美； 大型中庭花園； 體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)特色，注重浪漫意境的營(yíng)造； 朝陽(yáng)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)陽(yáng)光走廊、芳菲花園、清風(fēng)為伴廣場(chǎng)、時(shí)光廣場(chǎng)、天籟舞臺(tái)廣場(chǎng)、夏日清泉、美麗人 生廣場(chǎng)等多個(gè)主題景觀； “適地適樹”，“三季有花，四季常青”的植物景觀設(shè)計(jì)原則，模 擬自然的生態(tài)群落，按照上、中、下三層進(jìn)行設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特色： 一居～躍層五居，戶型多樣，戶戶觀景； 三期戶型面積 :96㎡～ 214㎡ 主力戶型 : 117㎡（二居）、 133㎡（三居） 四期戶型面積 : 90㎡～ 302㎡； 主力戶型 :150～ 170㎡（二居） 四居室可俯瞰 13000 畝國(guó)家森林公園，三居室南向面寬 米。不僅與規(guī)劃中的世貿(mào)展覽中心相望，更可憑窗欣賞林海綠濤，美景無(wú)限。 工程質(zhì)量 較差 ,房屋 室內(nèi)管道，配電箱位置、窗戶、廚房 等都存在一 定的 問(wèn)題 ,而且為 追求立面效果 造成 室內(nèi) 空間不便利用 。 休閑機(jī)構(gòu)：麥當(dāng)勞、大鴨梨餐飲連鎖店 。 C區(qū)為 10層電梯公寓 ,共計(jì) 128套 。（具體由物業(yè)管理公司出方案） 賣點(diǎn)六： 外立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，材質(zhì)檔次高，可直接吸引消費(fèi)者的眼球，視覺(jué)沖擊感強(qiáng)。 B、 由于地塊的原因，所有樓座位置 東南朝向，戶型不是正南正北，消費(fèi)者往往認(rèn)為是戶型的缺限，但相反這是一個(gè)戶型的特色，可作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)推介。 三、市場(chǎng)定位： 項(xiàng)目處于亞運(yùn)村 CLD（中央生活圈）、中關(guān)村 CID（中央科技圈）和奧運(yùn)公園的西側(cè)的輻射地帶，針對(duì)這一地區(qū)部分樓盤的市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售價(jià)格總體比較平均，總體平均價(jià)格為 7328/㎡（毛坯房?jī)r(jià)格）。從即將完工的北辰路到整個(gè)奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會(huì)使奧運(yùn) 地區(qū)建成相對(duì)發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，使得 亞奧地區(qū)的 出行更加暢通 。 二、本案機(jī) 會(huì)分析 1 區(qū)域開發(fā)的序列化推進(jìn) 北部地區(qū)尤其是奧運(yùn)商圈周邊的土地資源已近十分緊缺，土地開發(fā)成本極高。 該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、北 五環(huán)的三大城市快速主干道之間，更位于中關(guān)村商圈、 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 亞奧商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這三大重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的交匯位置。 一、該地塊優(yōu)勢(shì)分析 根據(jù)奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，我們可以大致勾勒出亞奧商圈的輪廓： 北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西。 另外，目前地鐵四號(hào)線和十號(hào)線以及奧運(yùn)支線的征地拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，將 全面 進(jìn)入 施工 階段。 本案所在區(qū)域?qū)儆诮?10年內(nèi)快速發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代化城區(qū)。以上分析的該區(qū)域內(nèi) 4個(gè)典型項(xiàng)目：倚林佳園、天和人家
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