【正文】 2020年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。調(diào)控措施主要包括以下幾個方面。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環(huán)。 在 目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購房的時間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購房的《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 4 現(xiàn)象比較普遍。 近年來，我國正處于城市化進(jìn)程加速時期，城市新增人口對住房的需求旺盛。使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓。這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。 以北京為例， 2020年，計劃供應(yīng)的商品住宅用地為 1750公頃，而實際入市的只有 900公頃，僅為計劃的 51%；2020年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計劃供應(yīng)合計為 1900公頃，實際供應(yīng)為 1031公頃，僅為計劃的 54%。資金流動性過剩導(dǎo)致了投資性需求增長較快。一方面，供給量大幅度下滑。《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 1 20202020年度北京公寓市場研究報告 北京 XXX 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二○○八年一 月 目 錄 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 2 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 ...................................... 3 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點 ..................................................... 3 2. 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析 .......................................... 4 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 ...................................... 6 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析 .................. 7 第二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 ...................................... 9 1. 總體概述 .................................................................................... 9 2. 供給狀況分析 ............................................................................ 10 3. 需求狀況分析 ............................................................................ 17 4. 成交量狀況分析 ........................................................................ 21 5. 價格狀況分析 ............................................................................ 23 6. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 分析 .................................................................... 25 7. 投資狀況分析 ............................................................................ 38 8. 二手房市場狀況分析 ................................................................ 41 第三部分 2020 年北京市公寓市場預(yù)測 ............................................ 46 1. 2020 年全國房地產(chǎn)市場預(yù)測 ................................................... 46 2. 2020 年北京市公寓市場供給預(yù)測 ............................................ 47 3. 2020 年北京市公寓市場需求預(yù)測 ............................................ 48 4. 2020 年北京市公寓市場價格預(yù)測 ............................................ 49 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 3 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點 全國房價漲幅分析 2020年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。 2020年 16月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積 ，同比增長 %；房屋竣工面積 ，同比增長 %；截至 6月，住宅竣工面積連續(xù)30個月低于住宅銷售面積。同時，在房價 快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。 二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場供應(yīng)。 各種需求分析 在房價快速上升的過程中，多種需求集中釋放。 二是婚齡人口對住房的需求。 四是城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求。 六是投資和投機(jī)性需求。當(dāng)前地價房價 “ 倒掛 ” 的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。 增大土地供應(yīng)量 根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。 二是對開發(fā)時限提出明確要求。 建設(shè)用地 使用權(quán)證書必《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 5 須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的 %— 3%。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點。 廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴(kuò)大到低收入家庭中的住房困難戶。明確規(guī)定了住房保障 資金來源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。 四是優(yōu)先《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 6 確保廉租住房建設(shè)用地。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 物價上漲、通貨膨脹推動房價繼續(xù)攀升 物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強(qiáng)烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。 在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。 資金流動性過剩助長房價上揚(yáng) 我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。因此，資金流動性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。 ? 保障性住房、中低價位商品房等用地占 7成 供地計劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為 6300公頃，其中住宅用地 1600公頃。 ? 嚴(yán)控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 根據(jù)此次出臺的用地計劃，今后我市將繼續(xù)禁止別墅類 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的土地供應(yīng)。高爾夫球場、賽馬場、滑雪場和新建汽配市場的土地供應(yīng)則被完全禁止。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 8 ? 公布土地中期計劃 2020年至 2020年，本市土地供應(yīng)總量控制在 24200公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在 14000公頃內(nèi)。各區(qū)縣則要分階段制定本區(qū)域擬安排的土地供應(yīng)地塊，經(jīng)有關(guān)部門審查通過后，定期向社會公布。 3月，國務(wù)院要求實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅守 18億畝耕地紅線。 9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 公寓市場相關(guān)政策分析： 政策： 9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 第二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 1. 總體 概述 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高檔住宅市場一片火熱。 公寓租金的增長，很大部分原因在于外國人的大量涌入拉動了整體的上漲，尤其 是近段時期來在奧運(yùn)會的作用下，眾多與奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人士頻繁入京，從而也帶動了租金價格的上揚(yáng)。而從市場 具體表現(xiàn)上來看，服務(wù)式公寓無疑是公寓項目中的重頭。奧運(yùn)會則更為北京服務(wù)式公寓租賃市場帶來了機(jī)會，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場需求 旺盛，空置率保持較低水平。 07 年的市場很容易讓人對08 年公寓市場充滿信心，但究竟市場會怎么發(fā)展，我們需要更加深入的調(diào)查和分析。排行前 20 位的公寓項目成交均價大部分在 萬元以上，其中將近半數(shù)的項目均價超過了 2 萬元 /平方米，僅這 20 個公寓項目總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項目的強(qiáng)大需求。 Class 朝陽區(qū) 28 方恒國際中心 朝陽區(qū) 29 萬方國際公寓 朝陽區(qū) 30 世奧國際中心 朝陽區(qū) 31 大湖公館 朝陽區(qū) 32 盤古大觀 朝陽區(qū) 33 華瀚國際 朝陽區(qū) 34 悠樂匯 朝陽區(qū) 35 東亞望京中心 朝陽區(qū) 36 萬科金陽國際 朝陽區(qū) 37 上東上層 朝陽區(qū) 38 華業(yè)玫瑰東方 朝陽區(qū) 39 健翔國際公寓 朝陽區(qū) 40 麗都東鎮(zhèn) 朝陽區(qū) 41 上元 朝陽區(qū) 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 12 42 北京香頌 朝陽區(qū) 43 AZ Town 朝陽區(qū) 44 金都杭城 朝陽區(qū) 45 國貿(mào) DNA 朝陽區(qū) 46 嘉美風(fēng)尚中心 朝陽區(qū) 47 水郡長安 朝陽區(qū) 48 新金山 朝陽區(qū) 49 朝庭公寓 朝陽區(qū) 50 雅安商務(wù)公寓 東城區(qū) 51 瑞士公寓 東城區(qū) 52 天安國匯 西城區(qū) 53 京橋國際公館 西城區(qū) 54 君濠國際 西城區(qū) 55 西派國際公寓 西城區(qū) 56 西絨線 26號 西城區(qū) 57 冠城 可售公寓分布表 ： 區(qū) 域 數(shù) 量 朝陽區(qū) 49 海淀區(qū) 9 豐臺區(qū) 7 西城區(qū) 5 東城區(qū) 2 崇文區(qū) 3 宣武區(qū) 1 昌平區(qū) 3 大興區(qū) 5 房山區(qū) 2 懷柔區(qū) 1 順義區(qū) 2 通州區(qū) 1 密云區(qū) 1 分析： 朝陽區(qū)為公寓供應(yīng)主要區(qū)域，未來仍將是熱點區(qū)域； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，由于未來建設(shè)用地的停止供應(yīng)，公寓供應(yīng)仍會持續(xù)走低； 海淀 區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來公寓供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 14 供給公寓戶型分析 o 一室一