【正文】 地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積土地。資金流動性過剩導致了投資性需求增長較快?！?2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 1 20202020年度北京公寓市場研究報告 北京 XXX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 二○○八年一 月 目 錄 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 2 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 ...................................... 3 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運行特點 ..................................................... 3 2. 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析 .......................................... 4 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 ...................................... 6 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析 .................. 7 第二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 ...................................... 9 1. 總體概述 .................................................................................... 9 2. 供給狀況分析 ............................................................................ 10 3. 需求狀況分析 ............................................................................ 17 4. 成交量狀況分析 ........................................................................ 21 5. 價格狀況分析 ............................................................................ 23 6. 區(qū)域發(fā)展狀況 分析 .................................................................... 25 7. 投資狀況分析 ............................................................................ 38 8. 二手房市場狀況分析 ................................................................ 41 第三部分 2020 年北京市公寓市場預測 ............................................ 46 1. 2020 年全國房地產(chǎn)市場預測 ................................................... 46 2. 2020 年北京市公寓市場供給預測 ............................................ 47 3. 2020 年北京市公寓市場需求預測 ............................................ 48 4. 2020 年北京市公寓市場價格預測 ............................................ 49 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 3 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 1. 2020 年房地產(chǎn)市場運行特點 全國房價漲幅分析 2020年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。同時，在房價 快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。 各種需求分析 在房價快速上升的過程中，多種需求集中釋放。 四是城市拆遷導致的剛性需求。當前地價房價 “ 倒掛 ” 的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。 建設(shè)用地 使用權(quán)證書必《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 5 須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。 廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴大到低收入家庭中的住房困難戶。 四是優(yōu)先《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 6 確保廉租住房建設(shè)用地。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導致購房需求的加速膨脹。 另一方面，高收入者投資投機需求將積極入市。因此，資金流動性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價。 ? 保障性住房、中低價位商品房等用地占 7成 供地計劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為 6300公頃，其中住宅用地 1600公頃。高爾夫球場、賽馬場、滑雪場和新建汽配市場的土地供應(yīng)則被完全禁止。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 8 ? 公布土地中期計劃 2020年至 2020年，本市土地供應(yīng)總量控制在 24200公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴格控制在 14000公頃內(nèi)。 3月，國務(wù)院要求實行最嚴格的耕地保護政策，堅守 18億畝耕地紅線。 公寓市場相關(guān)政策分析： 政策： 9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 公寓租金的增長，很大部分原因在于外國人的大量涌入拉動了整體的上漲，尤其 是近段時期來在奧運會的作用下，眾多與奧運產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人士頻繁入京，從而也帶動了租金價格的上揚。奧運會則更為北京服務(wù)式公寓租賃市場帶來了機會，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場需求 旺盛，空置率保持較低水平。排行前 20 位的公寓項目成交均價大部分在 萬元以上，其中將近半數(shù)的項目均價超過了 2 萬元 /平方米，僅這 20 個公寓項目總成交套數(shù)就達到了 10834套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場對高檔住宅項目的強大需求。 可售公寓分布表 ： 區(qū) 域 數(shù) 量 朝陽區(qū) 49 海淀區(qū) 9 豐臺區(qū) 7 西城區(qū) 5 東城區(qū) 2 崇文區(qū) 3 宣武區(qū) 1 昌平區(qū) 3 大興區(qū) 5 房山區(qū) 2 懷柔區(qū) 1 順義區(qū) 2 通州區(qū) 1 密云區(qū) 1 分析： 朝陽區(qū)為公寓供應(yīng)主要區(qū)域，未來仍將是熱點區(qū)域； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，由于未來建設(shè)用地的停止供應(yīng)，公寓供應(yīng)仍會持續(xù)走低； 海淀 區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來公寓供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外。其中 %的新供應(yīng)為服務(wù)式公寓，剩余部分均為銷售項目。主力戶型以 120平米以上的大中 戶型為主。 金 融街、中關(guān)村、燕莎三個區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在 10平米左右，三個區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的 %，總的來說供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。產(chǎn)品的過渡性，會造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇 成熟品種。公 寓的房價，租金價格都呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象。購買公寓的人群 主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京高檔公寓租賃市場的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。 “ 兩外人士 ” 構(gòu)成了高檔公寓較為穩(wěn)定的客戶群。其次，人民幣升值有助于提高外資投入中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。這類客戶經(jīng)濟實力雄厚，對于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。小戶型符合年輕購房 者低積累、高收入、收入上升預期穩(wěn)定的經(jīng)濟特點，同時繁忙高效的工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。 外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在 5000元 /月以上。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 22 通過對供應(yīng)量與成交量的對比可以得出以下結(jié)論： ? 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 2020年 7月北京 市 公寓項目再放量 成交下滑價格堅挺 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 23 數(shù)據(jù)顯示， 7月北京新盤預計放量將達到 54個，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當月純新盤供應(yīng)主力。 市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年 2月份高檔住宅的銷售率為 25%左右，到 4月份再次下降為 %，這些項目中公寓項目占比較大。 北京市歷年一手商品房成交均價 2020年 110月北京 市 公寓不同建面成交均價 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 24 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價 由數(shù)據(jù)可以顯示，北京市公寓類物業(yè) 2020年 110月成交價格態(tài)勢良好，投資前景極為可觀。回顧 2020年亞奧區(qū)域公寓 類項目市場，不難發(fā)現(xiàn)在這個板塊公寓項目較住宅項目體量多，可以說是高檔住宅林立，當然房價也是層層飆升，據(jù)不完全統(tǒng)計在售樓盤將近 15個，其中 媒體村公寓 、世奧國際中心、美倫堡、大湖公館、盤古大觀為今年全新亮相的新盤，其中 盤古大觀 今年三季度的成交均價更是達到了 5萬 /平方米，創(chuàng)下了北京單價最貴的記錄， 618平方米的超豪華戶型，曾經(jīng)吸引了太多望塵莫及的民眾。但是，長期以來，亞奧板塊商業(yè)沒能形成有代表性的區(qū)域購物中心，購物、娛樂及休閑一體的綜合性商業(yè)設(shè)施更是極度匱乏，這也是這個區(qū)域稍顯不足的弱勢。 朝陽區(qū) , 7 6 %海淀區(qū) , 1 2 %其他 , 2 2 %1 4 月高檔公寓成交量統(tǒng)計朝陽區(qū)海淀區(qū)其他 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 26 北京市典型區(qū)域公寓市場發(fā)展情況介紹 ? CBD區(qū)域 北 京 CBD地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。與此同時， CBD區(qū)域高端公寓的供應(yīng)量增長幅度卻不是很大，目前超 /平方米的在售或?qū)⑷胧械墓㈨椖績H有柏悅居、財富中心二期御金臺等幾個 項目，銷售數(shù)量均沒有超過 200套。 ” 專家對此指出。而這樣的樓盤大多分布在中關(guān)村的核心地帶。 ? 王府井區(qū)域 王府井地區(qū)的交通，隨著金寶街的落成可謂是四通八達。 在王府井、 CBD、燕莎和中關(guān)村四大商圈中，高檔的服務(wù)式公寓和高檔寫字樓以王府井地區(qū)最為齊全，由于王府井商圈的客戶構(gòu)成主要是國際知名企業(yè)，所以這一地區(qū)的企業(yè)高管對物業(yè)本身及其配套比其他客戶群更為挑剔。舒適優(yōu)美的生活環(huán)境、設(shè)備齊全的生活設(shè)施、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、成熟繁華的商業(yè)地段構(gòu)成了萬柳地區(qū)周邊的生活氛圍，使生活在這里的人們充分享受到了充足的生活保障。在戶型方面，該類高端人群似乎更傾向于 1－ 2居，約 60－ 90平米，該比例占到整個需求量的 ％?？梢酝茢啵捎陧敿壸≌?yīng)量有限，預計此類住宅未來在 CBD的租金每天每平方米將維持在 16到 18美元左右。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預算的跨國公司的高層管理人員，在 CBD