【正文】 置費。 2020年 8月，國務(wù)院出臺了 24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。 三是確保廉租住房保障資金來源。 除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟適用住房制度外，通過其他 方式有針對性地解決低收入家庭住房困難問題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響 ；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。保障配建的廉租住房建筑面積達到30萬平方米，兩限房 300萬平方米，經(jīng)適房 200萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，到去年年底， 2020年供地計劃僅完成 800多公頃。將逐步把年度土地供應(yīng)計劃落實到地塊，并向社會公布。 8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個人住房按揭貸款月還款額增加，從而對住房的需求有一定的抑制作用，雖然每次利率上調(diào)的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購買高檔公寓的客戶會因承擔較大的負擔而慎重考慮。 無論供應(yīng)量、成交量以及租金、銷售價格走勢， 2020 年的公寓市場中，“漲”成了一片。一些項目抓緊時間在奧運會前進入市場。萬象 朝陽區(qū) 19 北京財富中心 朝陽區(qū) 20 北京星河灣 朝陽區(qū) 21 華遠裘馬都 朝陽區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽區(qū) 23 榮尊堡國際 朝陽區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽區(qū) 26 格林萊雅 朝陽區(qū) 27 燕莎 CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。 政府控制高檔住宅的用地數(shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進一步加大。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓供給短缺的局面。 性價比高的項目增多 北京 的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多。因為公寓寬敞舒適、較為符合現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來更加舒適宜人。 另外，隨著北京 2020年奧運會的即將到來，外籍人士的大量涌入，將會加大高端公寓租賃市場的需求，短期租賃將進入旺銷期。另外，銀行放款是按照房屋的評估價來核定的，大多銀行批貸時，購房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。 而從現(xiàn)在的市場情況來看，真正代表先進居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在 北京 不是太多。從中可以看出， 北京市最高收入組與最低收入組差距在逐年擴大，可以預(yù)見，今年的最高收入組與最低收入組之比將超過 6： 1。 在高檔公寓需求的戶型和面積上來分析我們可以發(fā)現(xiàn)， 在戶型方面，該類高端人群傾向于 2室的戶型，該比例占到了整個需求量的 %，而特殊的需求是在 2居室里有 %的群體選擇了 2廳的戶型；同時 %的群體 選擇了 2衛(wèi)的戶型，這說明隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，今后的舒適性和合理性兼?zhèn)涞淖≌紝⑾?2廳 2衛(wèi)的方向發(fā)展，而今后這類住宅的租賃量將有《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 20 望繼續(xù)提升。 港、澳、臺、東南亞外商，可承擔的購房總價在 200萬元以上。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客 戶的首選。月） 租客特征 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 21 朝陽公園板塊 棕櫚泉 國際公寓 13— 18 歐美籍租客較多，東部高端商務(wù)人士及使館區(qū)人士，供需兩旺，租金較穩(wěn)定 朝陽公園板塊 公園大道 11— 15 朝陽公園板塊 觀湖國際公寓 9— 12 麗都板塊 陽光上東 9— 13 外籍租客及海歸租客較多，由于靠近望京區(qū)域，有部分高端韓籍租客 三元橋燕莎板塊 鳳凰城 8— 10 三元橋區(qū)域及東三環(huán)高端商務(wù)人士為主，租賃市場處于起步區(qū) 東直門板塊 MOMA 萬國城 9— 11 東二環(huán)、東三環(huán)商務(wù)人士及使館區(qū)人士為主 東直門板塊 海晟名苑 10— 12 從此表可以看出高檔公寓的消費群體 仍然以外籍人士為主。 ? 一年來，三種物業(yè)成交均價增長均在 3000元 /㎡左右。 據(jù)統(tǒng)計， 7月份預(yù)計開盤的 20個純新盤中，有 11個為公寓項目，占純新盤總量的五成以上，延續(xù) 6月純新盤中公寓占主角的狀況。據(jù)統(tǒng)計，今年 1至 5月份，高檔住宅的整體成交均價在 18269元 /平方米，多數(shù)新開盤項目的 售價都變成 “ 高開低走 ” 。同比去年，除華僑及港澳臺人士顯著增加外，其他類型客戶購買量均有明顯下降；從客戶所占的比例來看，外省市 個人有明顯下降，而本市城鎮(zhèn)居民、外國個人及機構(gòu)均有所增加，尤其華僑及港澳臺人士有明顯增加；從不同客戶成交價格來看，占總體市場份額 66%的本市城鎮(zhèn)居民和外省市個人，價格每平方米平均上漲了 1000元以上；而對華僑及港澳臺人士和外國個人及機構(gòu)，價格每平方米平均上漲了 3000元以上。 這里要說一下 榮尊堡國際俱樂部 這個 04年就已經(jīng)開過盤的項目。物業(yè)周邊寫字樓及商務(wù)區(qū)里的企業(yè)金領(lǐng)、外籍人士等高薪階層為高端物業(yè)提供了較穩(wěn)定的市場支持。商住公寓以現(xiàn)代城、旺座中心和韋伯傳媒公寓為代表，因 CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對不足又具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而占據(jù)了一定的市場份額。 ? 金融街 區(qū)域 隨著金融街形象的確立和影響的擴大，金融街將是國際金融巨子進入中國的首選之地，對高檔居所的需求將隨之增加。而細數(shù)金融《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 27 街周邊在售或即將開盤的高檔公寓，包括西絨線胡同 26 號、西派國際公寓、天安國匯等，其中大部分項目戶型面積通常在 120平方米以上。 中關(guān)村高檔公寓市場供應(yīng)量不大，到目前為止，供應(yīng)面積為 57萬平方米，提供 2800多套高檔公寓。位于王府井商圈核心地位的 “ 東方豪庭公寓 ” ,由于其置身于東方廣場獨特的 “ 城中之城 ” 設(shè)計中，讓公寓住客盡享便利生活。前幾年，市場上供應(yīng)的高檔公寓以商住公寓為主，今年新上市的公寓項目中有幾個酒店式公寓項目，如新中關(guān)和遠中悅?cè)R國際酒店公寓。這樣的公寓比較適合急于置業(yè)卻經(jīng)濟能力有限的年輕白領(lǐng)。 “ 金融街的進一步擴張將會對這一區(qū)域的高檔公寓配備提出更高的要求。 2020年第一季度，北京市中高檔公寓市場的新增需求量為 2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽商圈和 CBD商圈，占到本市新增需求量的 66％。然而，東城區(qū)是成交量唯一增長的區(qū)域，同比增加 5%以上。但這個區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為住宅底商和社區(qū)型商業(yè)，且得益于居住人群的高消費能力，中高檔餐飲發(fā)展迅速。 2020年北京市亞奧區(qū)域公寓價格漲幅分析 1990年亞運會的召開，使北四環(huán)直接受益，形成了以亞運村為核心的一個亞運區(qū)域，造成了當時整個城市的格局也因此重心北移的現(xiàn)象，面對今天北京的申奧成功和 2020年的臨近，這個區(qū)域已在原有的基礎(chǔ)上擴大、發(fā)展，形成了今天的亞奧主中心區(qū)。 5. 價格狀況分析 近年數(shù)據(jù)顯示一手住宅房價持續(xù)上漲 經(jīng)濟持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動性過剩都將成為房價上漲的助 動力， 08年，奧運會將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場，龐大的市場需求必將帶動房價持續(xù)上揚。其中，開盤不久的 US聯(lián)邦公寓已銷售房屋套數(shù)不到 20%；維多利亞花園從 2020年 9月開盤到現(xiàn)在，銷售周期已近兩年，但銷售率也未過半；而入市快兩年的 Naga上院，在管理網(wǎng)上所顯 示的天盛金大廈 (上院天恒公寓 )D座，沒有一套顯示已銷售，均為可售房源。 ? 2020年奧運會帶來世界性的購房需求，推動房價上漲。 通過對比 07年成交與供應(yīng)的月度走勢我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應(yīng)與成交的集中時間在 69月份。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快，易出租，成為大多數(shù)投資者的需求指向。 隨著北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，逐漸形成了一個高學歷、高收入，具有生活新觀念和較強消費能力的青年群體，如從事金融、保險、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會計師等中產(chǎn)階級。 如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位的負責人，其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。經(jīng)過分析，偉業(yè)顧問認為有如下原因：首先，國內(nèi)存款利率過低，據(jù)統(tǒng)計 1996年到 2020年間我國曾八次調(diào)低存款利率，只在 2020年上調(diào)過一次利率，加上國內(nèi)股市持續(xù) 低迷，很多資金逐漸涌向投資利潤回報率高的房地產(chǎn)行業(yè) 。外地人當中的“ 港澳臺 ” 人士的比例和外國人的比例近幾年變化不大，在 10％內(nèi)浮動。所以，投資房產(chǎn)還是需要進行專業(yè)的判斷，方可進行投資。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。 公寓進入平穩(wěn)發(fā)展期 2020年，處于公寓的開發(fā)時期，大量公寓的建造及入市，曾一度導(dǎo)致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。一般從長期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會是曇花一現(xiàn)。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 17 其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達到 ，占總量的 %，其中置地公寓和華遠裘馬都兩個項目供應(yīng)量就達到了 28萬平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢及新建寫字樓增多的影響。 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 15 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。主要供應(yīng)包括匯富 66，北京 Oakwood 公寓，威斯汀行政公寓，工體 3 號和萬科東第。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見這兩個熱點地區(qū)依然是新盤的集中地。調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高檔住宅市場一片火熱。 2020年以來，服務(wù)式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項目，租金增長強勁而快速，主要是受到了奧運會的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項目都會有不同程度的提價。 12月， 07年一年共加息六次。 2020年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 2月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算方式繳納。但截止到今年 8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達到了 240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應(yīng)計劃 33%。該計劃提出嚴格限制要求的用地性質(zhì)，還包括機動車交易市場、家具城、建材城、賽車場等大型商業(yè)設(shè)施項目。今年計劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計劃 33%。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 7 值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。其四，對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。 二是擴大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ”的住房困難。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開。 加大閑置土地處置力度 國土資源部 出臺通知要求加大閑置土地處置力度。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。 增加市場房屋的有效供給 2020年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環(huán)。 近年來，我國正處于城市化進程加速時期，城市新增人口對住房的需求旺盛。這是由于土