【正文】 置費(fèi)。 2020年 8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 24號(hào)文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對(duì)象由低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。 三是確保廉租住房保障資金來(lái)源。 除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過(guò)其他 方式有針對(duì)性地解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響 ；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。三是目前房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買(mǎi)房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買(mǎi)土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。保障配建的廉租住房建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，兩限房 300萬(wàn)平方米，經(jīng)適房 200萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到去年年底， 2020年供地計(jì)劃僅完成 800多公頃。將逐步把年度土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到地塊，并向社會(huì)公布。 8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個(gè)人住房按揭貸款月還款額增加，從而對(duì)住房的需求有一定的抑制作用，雖然每次利率上調(diào)的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購(gòu)買(mǎi)高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。 無(wú)論供應(yīng)量、成交量以及租金、銷售價(jià)格走勢(shì)， 2020 年的公寓市場(chǎng)中，“漲”成了一片。一些項(xiàng)目抓緊時(shí)間在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)入市場(chǎng)。萬(wàn)象 朝陽(yáng)區(qū) 19 北京財(cái)富中心 朝陽(yáng)區(qū) 20 北京星河灣 朝陽(yáng)區(qū) 21 華遠(yuǎn)裘馬都 朝陽(yáng)區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽(yáng)區(qū) 23 榮尊堡國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽(yáng)區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽(yáng)區(qū) 26 格林萊雅 朝陽(yáng)區(qū) 27 燕莎 CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。 政府控制高檔住宅的用地?cái)?shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進(jìn)一步加大。從今年開(kāi)始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項(xiàng)目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓供給短缺的局面。 性價(jià)比高的項(xiàng)目增多 北京 的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品細(xì)部的要求越來(lái)越多。因?yàn)楣挸ㄊ孢m、較為符合現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來(lái)更加舒適宜人。 另外，隨著北京 2020年奧運(yùn)會(huì)的即將到來(lái)，外籍人士的大量涌入，將會(huì)加大高端公寓租賃市場(chǎng)的需求，短期租賃將進(jìn)入旺銷期。另外，銀行放款是按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)核定的，大多銀行批貸時(shí)，購(gòu)房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。 而從現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，真正代表先進(jìn)居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在 北京 不是太多。從中可以看出， 北京市最高收入組與最低收入組差距在逐年擴(kuò)大，可以預(yù)見(jiàn)，今年的最高收入組與最低收入組之比將超過(guò) 6： 1。 在高檔公寓需求的戶型和面積上來(lái)分析我們可以發(fā)現(xiàn)， 在戶型方面，該類高端人群傾向于 2室的戶型，該比例占到了整個(gè)需求量的 %，而特殊的需求是在 2居室里有 %的群體選擇了 2廳的戶型；同時(shí) %的群體 選擇了 2衛(wèi)的戶型，這說(shuō)明隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，今后的舒適性和合理性兼?zhèn)涞淖≌紝⑾?2廳 2衛(wèi)的方向發(fā)展，而今后這類住宅的租賃量將有《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 20 望繼續(xù)提升。 港、澳、臺(tái)、東南亞外商，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在 200萬(wàn)元以上。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客 戶的首選。月） 租客特征 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 21 朝陽(yáng)公園板塊 棕櫚泉 國(guó)際公寓 13— 18 歐美籍租客較多，東部高端商務(wù)人士及使館區(qū)人士，供需兩旺，租金較穩(wěn)定 朝陽(yáng)公園板塊 公園大道 11— 15 朝陽(yáng)公園板塊 觀湖國(guó)際公寓 9— 12 麗都板塊 陽(yáng)光上東 9— 13 外籍租客及海歸租客較多，由于靠近望京區(qū)域，有部分高端韓籍租客 三元橋燕莎板塊 鳳凰城 8— 10 三元橋區(qū)域及東三環(huán)高端商務(wù)人士為主，租賃市場(chǎng)處于起步區(qū) 東直門(mén)板塊 MOMA 萬(wàn)國(guó)城 9— 11 東二環(huán)、東三環(huán)商務(wù)人士及使館區(qū)人士為主 東直門(mén)板塊 海晟名苑 10— 12 從此表可以看出高檔公寓的消費(fèi)群體 仍然以外籍人士為主。 ? 一年來(lái)，三種物業(yè)成交均價(jià)增長(zhǎng)均在 3000元 /㎡左右。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 7月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的 20個(gè)純新盤(pán)中，有 11個(gè)為公寓項(xiàng)目，占純新盤(pán)總量的五成以上，延續(xù) 6月純新盤(pán)中公寓占主角的狀況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1至 5月份，高檔住宅的整體成交均價(jià)在 18269元 /平方米，多數(shù)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的 售價(jià)都變成 “ 高開(kāi)低走 ” 。同比去年，除華僑及港澳臺(tái)人士顯著增加外，其他類型客戶購(gòu)買(mǎi)量均有明顯下降；從客戶所占的比例來(lái)看，外省市 個(gè)人有明顯下降，而本市城鎮(zhèn)居民、外國(guó)個(gè)人及機(jī)構(gòu)均有所增加，尤其華僑及港澳臺(tái)人士有明顯增加；從不同客戶成交價(jià)格來(lái)看，占總體市場(chǎng)份額 66%的本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人，價(jià)格每平方米平均上漲了 1000元以上；而對(duì)華僑及港澳臺(tái)人士和外國(guó)個(gè)人及機(jī)構(gòu)，價(jià)格每平方米平均上漲了 3000元以上。 這里要說(shuō)一下 榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部 這個(gè) 04年就已經(jīng)開(kāi)過(guò)盤(pán)的項(xiàng)目。物業(yè)周邊寫(xiě)字樓及商務(wù)區(qū)里的企業(yè)金領(lǐng)、外籍人士等高薪階層為高端物業(yè)提供了較穩(wěn)定的市場(chǎng)支持。商住公寓以現(xiàn)代城、旺座中心和韋伯傳媒公寓為代表，因 CBD中檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足又具備小型家庭辦公的優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額。 ? 金融街 區(qū)域 隨著金融街形象的確立和影響的擴(kuò)大，金融街將是國(guó)際金融巨子進(jìn)入中國(guó)的首選之地，對(duì)高檔居所的需求將隨之增加。而細(xì)數(shù)金融《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 27 街周邊在售或即將開(kāi)盤(pán)的高檔公寓，包括西絨線胡同 26 號(hào)、西派國(guó)際公寓、天安國(guó)匯等，其中大部分項(xiàng)目戶型面積通常在 120平方米以上。 中關(guān)村高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不大，到目前為止，供應(yīng)面積為 57萬(wàn)平方米，提供 2800多套高檔公寓。位于王府井商圈核心地位的 “ 東方豪庭公寓 ” ,由于其置身于東方廣場(chǎng)獨(dú)特的 “ 城中之城 ” 設(shè)計(jì)中，讓公寓住客盡享便利生活。前幾年，市場(chǎng)上供應(yīng)的高檔公寓以商住公寓為主，今年新上市的公寓項(xiàng)目中有幾個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，如新中關(guān)和遠(yuǎn)中悅?cè)R國(guó)際酒店公寓。這樣的公寓比較適合急于置業(yè)卻經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕白領(lǐng)。 “ 金融街的進(jìn)一步擴(kuò)張將會(huì)對(duì)這一區(qū)域的高檔公寓配備提出更高的要求。 2020年第一季度，北京市中高檔公寓市場(chǎng)的新增需求量為 2311套，其中需求量最大的區(qū)域仍是燕莎朝陽(yáng)商圈和 CBD商圈，占到本市新增需求量的 66％。然而，東城區(qū)是成交量唯一增長(zhǎng)的區(qū)域，同比增加 5%以上。但這個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為住宅底商和社區(qū)型商業(yè)，且得益于居住人群的高消費(fèi)能力，中高檔餐飲發(fā)展迅速。 2020年北京市亞奧區(qū)域公寓價(jià)格漲幅分析 1990年亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，使北四環(huán)直接受益，形成了以亞運(yùn)村為核心的一個(gè)亞運(yùn)區(qū)域，造成了當(dāng)時(shí)整個(gè)城市的格局也因此重心北移的現(xiàn)象，面對(duì)今天北京的申奧成功和 2020年的臨近，這個(gè)區(qū)域已在原有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大、發(fā)展，形成了今天的亞奧主中心區(qū)。 5. 價(jià)格狀況分析 近年數(shù)據(jù)顯示一手住宅房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動(dòng)性過(guò)剩都將成為房?jī)r(jià)上漲的助 動(dòng)力， 08年，奧運(yùn)會(huì)將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的市場(chǎng)需求必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。其中，開(kāi)盤(pán)不久的 US聯(lián)邦公寓已銷售房屋套數(shù)不到 20%；維多利亞花園從 2020年 9月開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，銷售周期已近兩年，但銷售率也未過(guò)半；而入市快兩年的 Naga上院，在管理網(wǎng)上所顯 示的天盛金大廈 (上院天恒公寓 )D座，沒(méi)有一套顯示已銷售，均為可售房源。 ? 2020年奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)世界性的購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 通過(guò)對(duì)比 07年成交與供應(yīng)的月度走勢(shì)我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應(yīng)與成交的集中時(shí)間在 69月份。同時(shí)對(duì)于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報(bào)快，易出租，成為大多數(shù)投資者的需求指向。 隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入，具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的青年群體，如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。 如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類所有制單位的負(fù)責(zé)人，其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。經(jīng)過(guò)分析，偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為有如下原因：首先，國(guó)內(nèi)存款利率過(guò)低，據(jù)統(tǒng)計(jì) 1996年到 2020年間我國(guó)曾八次調(diào)低存款利率，只在 2020年上調(diào)過(guò)一次利率，加上國(guó)內(nèi)股市持續(xù) 低迷，很多資金逐漸涌向投資利潤(rùn)回報(bào)率高的房地產(chǎn)行業(yè) 。外地人當(dāng)中的“ 港澳臺(tái) ” 人士的比例和外國(guó)人的比例近幾年變化不大，在 10％內(nèi)浮動(dòng)。所以，投資房產(chǎn)還是需要進(jìn)行專業(yè)的判斷，方可進(jìn)行投資。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。 公寓進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期 2020年，處于公寓的開(kāi)發(fā)時(shí)期，大量公寓的建造及入市，曾一度導(dǎo)致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。一般從長(zhǎng)期投資的角度而言，凡過(guò)渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會(huì)是曇花一現(xiàn)。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 17 其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到 ，占總量的 %，其中置地公寓和華遠(yuǎn)裘馬都兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量就達(dá)到了 28萬(wàn)平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國(guó)門(mén)”地理優(yōu)勢(shì)及新建寫(xiě)字樓增多的影響。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 15 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過(guò) 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。主要供應(yīng)包括匯富 66，北京 Oakwood 公寓，威斯汀行政公寓，工體 3 號(hào)和萬(wàn)科東第。朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的總和超過(guò)全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見(jiàn)這兩個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)依然是新盤(pán)的集中地。調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過(guò)去的一年里，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔住宅市場(chǎng)一片火熱。 2020年以來(lái)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項(xiàng)目，租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁而快速，主要是受到了奧運(yùn)會(huì)的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項(xiàng)目都會(huì)有不同程度的提價(jià)。 12月， 07年一年共加息六次。 2020年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 2月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算方式繳納。但截止到今年 8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了 240公頃，這一數(shù)量超過(guò)今年全年供應(yīng)計(jì)劃 33%。該計(jì)劃提出嚴(yán)格限制要求的用地性質(zhì)，還包括機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、家具城、建材城、賽車場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實(shí)際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計(jì)劃 33%。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 7 值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。因此，加息增加了購(gòu)房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購(gòu)房支付能力。而購(gòu)房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。其四，對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。 二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決 “ 夾心層 ”的住房困難。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)。 加大閑置土地處置力度 國(guó)土資源部 出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。 增加市場(chǎng)房屋的有效供給 2020年，各級(jí)政府特別針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來(lái)房?jī)r(jià)大幅提高，使市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時(shí)，推高了周邊在售樓盤(pán)的銷售價(jià)格，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的相互推高的惡性循環(huán)。 近年來(lái)，我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期，城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛。這是由于土