【正文】 關問題的會議紀要》 2020 年 12 月 14 日 湖南省水利 廳《關于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調整的意見函》 2020 年 3 月 9 日 中共長沙市委《常委辦公會議紀要》 2020 年 4 月 10 日 國土資源部《關于長沙市城市建設農(nóng)用地轉用和土地征收的批復》 2020 年 4 月 27 日 湖南省政府《長沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉用、土地征收審批單》 2020 年 4 月 28 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園》修建性詳細規(guī)劃方案審查會會議紀要》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 二 可行性研究報告編制參考資料 《長沙市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 《岳麓 山國家重點風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》《 20202020》 《長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細規(guī)劃》 《長沙市城市防洪總體規(guī)劃》 《岳麓山國家級風景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃》 《西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案》 《西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案》 《西湖文化園規(guī)劃設計要點》 《咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃設計要點》 《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 1其它相關法律、法規(guī)及政府文件 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第三章 項目介紹 一 總項目概況 西湖文化園是一個綜合性項目，由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設五個分項目組成。項目總用地 171 公頃（ 2566 畝），總建筑面積 萬平方米，總投資 億元。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡。 長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了“風華正茂”的崢嶸歲月。西 湖 文 化 園 項 目 可 行 性 研 究 報 告 目 錄 序言……………………………………………………………………… 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介……………………………… 一、項目投資單位…………………………………………………… 二、項目開發(fā)實施單位……………………………………………… 第二章 可行性研究報告的編制依據(jù)………………………………… 一、項目相關批準文件 …………………………………………… 二、可行性研究報告編制參考資料……………………………… 第三章 項目介紹……………………………………………………… 一、總項目概況…………………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目概況………………………………………… 第四章 項目建設背景與重要意義…………………………………… 一、項目建設背景…………………………………………………… 二、項目建設的重要意義………………………………………… 第五章 項目市場調研……………………………………………… 一、長沙 地產(chǎn)市場分析………………………………………… 二、長沙房產(chǎn)市場分析………………………………………… 三、本項目的市場定位……………………………………………… 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第六章 規(guī)劃設計…………………………………………………… 一、總項目規(guī)劃設計簡述………………………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計……………………………………… 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能……………………………………………… 一、環(huán)境保護…………………………………………………… 二、節(jié)約能源…………………………………………………… 第八章 項目投資計劃與資金回收計劃………………………… 一、總項目投資計劃與資金的籌措……………………………… 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃…………………………………… 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金回收計劃………………………………… 第九章 項目可行性研究分析………………………………………… 一、從市場供需關系進行分析…………………………………… 二、從項目投入與產(chǎn)出關系進行分析……………………………… 三、結論……………………………………………………………… 第十章 項目可行性研究結論………………………… ……………… 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 序 言 本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側。橘 子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。 岳麓區(qū)因境內岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國 著名的高校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨具高新技術與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。 四 項目確定 本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項 目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于 2020 年 5 月 24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司簽訂了《西湖文化園規(guī)劃建設框架協(xié)議》，以“政府引導、市場運作”的模式確定浙江金昌集團為項目戰(zhàn)略合作伙伴。 （二）項目地塊交通優(yōu)勢 本項目地塊交通優(yōu)勢十分明顯，南側楓林路 （三一九國道）是長沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河東五一大道；西側金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋將連接咸嘉湖路，進一步拉近了本地塊與河東的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路?？萍荚缆?、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。 項目（建設內容）建筑面積 總項目建筑面積： 1 321800 平方米； 分項目（建設內容）建筑面積： 龍王港大堤、風光帶用地：防 洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等， 主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等 3000 平方米， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調區(qū)）用地：餐飲、接待等， 266800 平方米， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建， 1052020 平方米， 濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長 1214米，路幅 36米（局部 42 米）。實行總項建設公益項目優(yōu)先，開發(fā)項目建設基礎建設優(yōu)先的 時序原則。位于西湖文 化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰。 （三）項目建設規(guī)模： 項目建設用地： 44公頃（ 660 畝）； 其中：教育（小學）用地： 公頃（ 21畝）。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。 項目的提出 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園 ，龍王港下游防洪大堤按 200 年一遇標準規(guī)劃設計。 2020 年 3 月完成了項目《建設用地規(guī)劃許可證》申批領發(fā)工作。 2020 年 8 月、 9 月完成了土地掛牌二次進窗、依法合理設置掛牌前置條件等掛牌前期 準備工作。 5）高品質居住區(qū)的建設，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目6 億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當?shù)呢斦杖?。而今年在明顯提高了容積率（ 07 年以前平均容積率為 以下， 07年平均容積率達 ）的情況下，單位地價出現(xiàn)了極端異常的增長。 3 是 上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產(chǎn)盤子大，且房地產(chǎn)上市公司半年度、年度考 評審計時，其報表中有儲備土地一項，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標指數(shù)。 （一）長沙房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 據(jù)長沙市建委、長沙市房地產(chǎn)協(xié)會 2020 年 1— 6 月份的統(tǒng)計資料和分析，長沙市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如下： 基本情況 上半年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，房屋施工面積2780 萬平方米，其中新開工面積 901 萬平方米，房屋竣工面積 355萬平方米，房屋銷售面積 459 萬平方米。以上數(shù)據(jù)說明商品房市場供應充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營業(yè)房、其他用房所占比例下降，結構趨于合理。而 2020 年長沙房地產(chǎn)市場進入一個快速發(fā)展階段。與全國同類城市相比，長沙市的房價也是偏低的。 主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。該用地以楓林路與龍王港風光帶交匯處為主入口，次入口設置于防洪通道環(huán)線，此外在環(huán)湖上設置人行出入口兩個。 公園協(xié)調區(qū)道路：以修建性詳規(guī)確定。 管理用房 一處：主題公園面大門一處。在楓林路 DN600 給水干管接入 DN300進水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。 高低壓線路采用電纜直埋式或電纜溝敷設方式。 建筑高度控制 本項目按地理位置分作四個不同高度控制范圍， 24 米高度控制區(qū) ：西湖文化園北、南主入口中軸線兩側各 150 米范圍，東北角的小學用地； 40 米高度控制區(qū) ：臨西湖湖面； 80 米高度控制區(qū) ：中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側； 60 米高度控制區(qū) ：西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側，及中 、東小區(qū)40 米與 80 米控制區(qū)之間。負一層道路寬度均為 7 米雙車道，在三個小區(qū)形成內環(huán)網(wǎng)，并通向各地下汽車庫。 4）醫(yī)衛(wèi) ：在綜合會所旁設門診所一個，每個小區(qū)設社區(qū)衛(wèi)生所一個。從濱湖路和龍王港防洪通道 DN300 進水管給水，在各小區(qū)形成 DN200 環(huán)形管網(wǎng)（兼室外消防用水）。主要體現(xiàn)在以下方面。 ）弱電 ：電信、寬帶、有線電視以小區(qū)內交接箱、光節(jié)點以光纜、同軸電纜接入各用戶。 8）市政公用房 ：東小區(qū)設 2 800VA 中心變電所（兼開閉站）一個，每個小區(qū)設低壓變配電所一個。 公共配套設計 1）教育配套 ：教育配套設施按規(guī)劃設計要點規(guī)定設計，在本項目東北角設 24班小學一座，用地 12020 平方米，建筑面積約 6000 平方米。其中小區(qū)主干道寬度 14 米，次干道 9米， 幢間道路 米，小區(qū)游園小路面 2 米。 有線電視采用 HFC網(wǎng)絡，在公園協(xié)調區(qū)設有電視光節(jié)點機房，廣電光纜從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，先進入光節(jié)點，再從光節(jié)點引出同軸電纜至各戶。本地域 10KV 電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)內各建 10KV 中心變配電所。永久性用水可以通過該涵管補水、換水，在湘江下游香爐洲樞紐建成后，湘江水面保 持在 3132米之間，龍王港常年水位與主題公園湖面設計樣高一致。 公共服務設施設計 除房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地以外的公共服務設施設計如下： 活動中心 一個：設置于公園協(xié)調區(qū)內。 交通組織設計 西湖文化園的交通設計為： 外圍快速地鐵站，北入口咸嘉湖路西湖站和楓林路樞鈕站。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點。 目標群體鎖定： 政府官員，企業(yè)家，高等院校教授、講師，高級科技人才，白領精英，文藝、演藝、體育明星，股市成功者以及社會各界達賢。其間大量使用節(jié)能設計，結構抗震等級提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質。 商品房積壓、滯銷分析 上半年現(xiàn)房積壓滯銷面積 萬平方米，其中一年至三年滯銷面積 萬平方米，三 年以上積壓面積 萬平方米；滯銷積壓房屋商業(yè)用房占比例最大達 %，其次為其他用房占 %。其中土地購置費 億元，同比增