【正文】 通過(guò)廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問(wèn)題。 三是確保廉租住房保障資金來(lái)源。明確規(guī)定了住房保障 資金來(lái)源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%。其四，對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。 四是優(yōu)先《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 6 確保廉租住房建設(shè)用地。 根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問(wèn)題。 除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過(guò)其他 方式有針對(duì)性地解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 物價(jià)上漲、通貨膨脹推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升 物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺(jué)或不自覺(jué)地去 “ 以幣求貨 ” ，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來(lái)的貨幣資產(chǎn) “ 縮水 ” 風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購(gòu)房需求的加速膨脹。 貨幣政策刺激高收入投機(jī)者積極入市 為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響 ；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。 在目前的物價(jià)環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開(kāi)發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的可能。因此，加息增加了購(gòu)房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購(gòu)房支付能力。 另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來(lái)越 多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。 資金流動(dòng)性過(guò)剩助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。國(guó)際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了資本市場(chǎng)迅速膨脹，迅速推 動(dòng)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 7 值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)勁的購(gòu)買力。因此，資金流動(dòng)性過(guò)剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房?jī)r(jià)。 外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì) 近年來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題凸現(xiàn)，資本的跨國(guó)流動(dòng)異常活躍，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取 高額的投資回報(bào)。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 土地計(jì)劃 低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。保障性住房、兩限房和其他中低價(jià)位中小套 型商品房用地需達(dá)到住宅供地總量的 70%。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地 1600公頃，比去年減少300公頃，但實(shí)際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計(jì)劃 33%。 ? 保障性住房、中低價(jià)位商品房等用地占 7成 供地計(jì)劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為 6300公頃，其中住宅用地 1600公頃。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。 供地計(jì)劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的 70%。保障配建的廉租住房建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，兩限房 300萬(wàn)平方米，經(jīng)適房 200萬(wàn)平方米。 ? 嚴(yán)控超過(guò) 140平方米 /套的低密度住宅用地 根據(jù)此次出臺(tái)的用地計(jì)劃，今后我市將繼續(xù)禁止別墅類 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過(guò) 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。 同時(shí)，該計(jì)劃還提出，從嚴(yán)控制黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目用地的供應(yīng)，禁止黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目的土地供應(yīng)。該計(jì)劃提出嚴(yán)格限制要求的用地性質(zhì)，還包括機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、家具城、建材城、賽車場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目。高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、滑雪場(chǎng)和新建汽配市場(chǎng)的土地供應(yīng)則被完全禁止。 ? 兩限商品房實(shí)際供地已超全年計(jì)劃 雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有 1380公頃，比去年減少了 200多公頃。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到去年年底， 2020年供地計(jì)劃僅完成 800多公頃。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。根據(jù)計(jì)劃，我市今年將供應(yīng)此類用地 180公頃。但截止到今年 8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了 240公頃，這一數(shù)量超過(guò)今年全年供應(yīng)計(jì)劃 33%。 《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 8 ? 公布土地中期計(jì)劃 2020年至 2020年，本市土地供應(yīng)總量控制在 24200公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在 14000公頃內(nèi)。在 2020年至 2020年的土地供應(yīng)總量中，住宅用地占 6400公頃，其中，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房用地 860公頃，“兩限 房”用地 740公頃。 中期計(jì)劃要求，保障“十一五”期間廉租房建設(shè) 150萬(wàn)平方米，市區(qū)政府集中建設(shè)經(jīng)適房 1500萬(wàn)平方米，兩限房 1500萬(wàn)平方米，其他比照經(jīng)適房政策的住宅 1500萬(wàn)平方米。將逐步把年度土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到地塊，并向社會(huì)公布。各區(qū)縣則要分階段制定本區(qū)域擬安排的土地供應(yīng)地塊，經(jīng)有關(guān)部門審查通過(guò)后，定期向社會(huì)公布。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 計(jì)劃：嚴(yán)控超過(guò) 140平方米 /套的低密度住宅用地 解讀 ：高檔公寓戶型普片較大，此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn) 品是一個(gè)利好因素，未來(lái)這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià)格持續(xù)上漲。公寓是高檔住宅市場(chǎng)的主要組成部分，高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地的限制供應(yīng)將使公寓市場(chǎng)的供應(yīng)逐漸減少。 2020年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策 2月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算方式繳納。 3月，國(guó)務(wù)院要求實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守 18億畝耕地紅線。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買集體土地上建設(shè)的房屋。 7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限” 商品住房用地布局規(guī)劃》。 8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。 9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 10月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 10月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年 修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。 12月， 07年一年共加息六次。 公寓市場(chǎng)相關(guān)政策分析： 政策： 9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 12月 ， 07年一年共加息六次。 分析： 二套個(gè)人住房按揭貸款首付比例的提高對(duì)普通住宅市場(chǎng)需求將有一定的抑制，而對(duì)高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因?yàn)橥ㄟ^(guò)對(duì)多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的調(diào)研可知，高檔住宅的購(gòu)買客戶《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 9 按揭和一次性付款的比例多為 1： 1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在 30%以上。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個(gè)人住房按揭貸款月還款額增加，從而對(duì)住房的需求有一定的抑制作用，雖然每次利率上調(diào)的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購(gòu)買高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。 第二部分 2020 年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析 1. 總體 概述 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1~12 月京城公寓排行榜中，在過(guò)去的一年里，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔住宅市場(chǎng)一片火熱。排行前 20位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在 萬(wàn)元以上，其中將近半數(shù) 的項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)了 2 萬(wàn)元 /平方米，僅這 20 個(gè)公寓項(xiàng)目《 2020房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 10 總成交套數(shù)就達(dá)到了 10834 套；充分顯示出了 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。 2020年公寓市場(chǎng)“漲聲”一片 據(jù) 分析數(shù)據(jù)顯示， 2020 年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于 2020 年上漲了 10%。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項(xiàng)目，租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁而快速，主要是受到了奧運(yùn)會(huì)的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項(xiàng)目都會(huì)有不同程度的提價(jià)。 公寓租金的增長(zhǎng)，很大部分原因在于外國(guó)人的大量涌入拉動(dòng)了整體的上漲，尤其 是近段時(shí)期來(lái)在奧運(yùn)會(huì)的作用下，眾多與奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人士頻繁入京，從而也帶動(dòng)了租金價(jià)格的上揚(yáng)。而從售價(jià)來(lái)看，進(jìn)入到 2020 年三、四季度以來(lái)，整體公寓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)幅度上漲較大，這主要是針對(duì)散售的項(xiàng)目而言，按成交價(jià)的幅度來(lái)看，同比增長(zhǎng)達(dá)到了 40%。人們對(duì)公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價(jià)格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實(shí)際居住的需求占了主導(dǎo)地位。 無(wú)論供應(yīng)量、成交量以及租金、銷售價(jià)格走勢(shì)， 2020 年的公寓市場(chǎng)中，“漲”成了一片。而從市場(chǎng) 具體表現(xiàn)上來(lái)看，服務(wù)式公寓無(wú)疑是公寓項(xiàng)目中的重頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年前 3 個(gè)季度，市場(chǎng)新增 5 個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了 1214 套房間，相比 2020 年三季度的 5750 套房間又增長(zhǎng)了 21%，總供應(yīng)量達(dá)到 6964 套。外資企業(yè)的高級(jí)管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。 2020年以來(lái)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。奧運(yùn)會(huì)則更為北京服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場(chǎng)需求 旺盛，空置率保持較低水平。發(fā)展商對(duì)于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào) 10%以上。對(duì)于在奧運(yùn)會(huì)一個(gè)月的租金，發(fā)展商普遍預(yù)期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。一些項(xiàng)目抓緊時(shí)間在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)入市場(chǎng)。 07 年的市場(chǎng)很容易讓人對(duì)08 年公寓市場(chǎng)充滿信心，但究竟市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展，我們需要更加深入的調(diào)查和分析。 2. 供給狀況分析 供給量同比增加